房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉應(yīng)邀出席論壇并開幕演講，與現(xiàn)場嘉賓分享了對2020年樓市的六大猜想：拐點(diǎn)已經(jīng)來臨、長效機(jī)制未必不好、房企也要靠本領(lǐng)了、商辦安全邊際漸寬、行業(yè)寄生群體萎縮、虛轉(zhuǎn)型不如實(shí)深耕。
他表示，2020年中國經(jīng)濟(jì)增速會放緩，但會是一個溫和的放緩過程；今后相當(dāng)長的時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然會處于一個高位的平臺期，猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，開發(fā)商拿地的熱情可能進(jìn)一步的高漲。同時中國的房地產(chǎn)市場仍然處于一個新房占據(jù)主導(dǎo)地位，市場份額超過80%，甚至更高。所以仍然是一個增量市場，不是一個存量市場�？傊康禺a(chǎn)市場具備相當(dāng)強(qiáng)的韌性，會逐步穩(wěn)定下來，總體的日子并不難過。
以下為鐘偉演講實(shí)錄：
非常高興有幸可以應(yīng)房訊網(wǎng)的邀請，向大家匯報(bào)一下我們對于整個房地產(chǎn)市場一些理解，我主要從事金融行業(yè)研究，主要涉及房地產(chǎn)，我想首先說的第一點(diǎn)是我們怎么去看待目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢，有很多人非常擔(dān)心，就像很多人擔(dān)心房地產(chǎn)一樣。對中國經(jīng)濟(jì)不用擔(dān)心它會繼續(xù)放緩，同時對房地產(chǎn)我們也不用擔(dān)心這個行業(yè)會有什么特別大的問題，這個行業(yè)即便不是一個朝陽旭日上升的行業(yè)，也是一個壯盛期。
我們第一個不用擔(dān)心經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行。我們看怎么理解下行，在2018年的時候，中國的GDP增速大概是6.7，在大的經(jīng)濟(jì)體量中，在全球超過1萬億的GDP是排第二，第一是印度。印度在2019年已經(jīng)在5以下，中國還在6以上，6以上GDP增速在26個超過1萬億美金的GDP大國中間是排第一的。所以我們對我們自己潛在能力相比是慢了，但感謝外部的經(jīng)濟(jì)體，他們的表現(xiàn)比我們的差。
2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議剛開完，期待大家去看一下，有幾個變化，6左右還是要保的，意味著2020年經(jīng)濟(jì)增速不會太慢，經(jīng)濟(jì)下行的壓力有所加大的定位，經(jīng)濟(jì)下行的原因去年定調(diào)是有結(jié)構(gòu)性周期性原因，今年增加了一個原因，有體制性因素。總體來說，2020年中國經(jīng)濟(jì)增速會放緩，但是一個溫暖的放緩的過程。
第二就是房地產(chǎn)市場是相當(dāng)大的韌性，為什么說房地產(chǎn)市場有相當(dāng)強(qiáng)的韌性，舉一個例子，2015年的我們商品房銷售面積可能在12億平米左右，今年可能會有17億平米略多一點(diǎn)，就是市場增長了50%。從金額角度來講，2015年房地產(chǎn)銷售的金額大概是8萬億多一點(diǎn)，今年可能翻一倍。而在這么一個三到四年過程當(dāng)中，全國的商品房的施工和新開工兩個加起來，在2015年大概是73億平米，現(xiàn)在大概是84、85億平米，所以我們銷售金額翻了一倍，銷售的量翻了大概50%，但是整個庫存情況只比2015年微增12%-13%，所以整個市場韌性更足了。開發(fā)商目前每年籌集資金到位的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商每年投出去的資金，投資金額的量。不用擔(dān)心政策，我們看到一些地方政府已經(jīng)采取一些政策，比如限購政策的松綁，海南、長沙已經(jīng)有明顯的松綁，在2020年這些政策會進(jìn)一步調(diào)整。另外逆周期調(diào)控也是一定的，不用擔(dān)心，中國的貨幣政策的余地，中國財(cái)政政策的余地，都還是很大的。我舉一個例子，貨幣政策，如果大家關(guān)注一下易剛行長在《求是》雜志上發(fā)表的文章，人民幣匯率比我們預(yù)想的強(qiáng)很多，所以不用擔(dān)心，總結(jié)起來講，2020年可能是一個中國經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)的一年，但總體的日子并不難過，房地產(chǎn)也可能會逐步穩(wěn)定下來。我個人的猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，可能開發(fā)商拿地的熱情會進(jìn)一步的高漲。
拐點(diǎn)已經(jīng)來臨
我們第一個猜想可能是行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來，這個拐點(diǎn)主要是指規(guī)模的增長，為什么我們傾向認(rèn)為2019年從銷售的面積來講，略有增長，銷售金額可能從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來講有7-8%的增長，可是為什么我們認(rèn)為行業(yè)的高位拐點(diǎn)已經(jīng)到了，我們可以看一下銷售權(quán)益比，全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大概占據(jù)房地產(chǎn)市場銷售金額68-69%，銷售權(quán)益比在2019年大約是78-79%，所以根據(jù)這些，我們認(rèn)為只有流量銷售，沒有權(quán)益銷售的那些是摻水的。摻水估計(jì)起來，我們相信2019年真實(shí)的房地產(chǎn)運(yùn)行情況是比2018年略差的，真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)要比表的數(shù)據(jù)大概虛夸了2%-3%，但并不以為過去幾年沒有虛夸，過去幾年也有系統(tǒng)性虛夸，房地產(chǎn)出現(xiàn)這種虛夸的局面是可以倒逼的，因?yàn)槲覀円?guī)模進(jìn)一步往行業(yè)前十、前二十，以便爭取到更多金融資源，進(jìn)入銀行白名單，這是沒有辦法。
不過我們得理解，2019年事實(shí)上并不一定比2018年更好，也就意味著像商辦這塊數(shù)據(jù)可能是更真實(shí)的，因?yàn)樯剔k的數(shù)據(jù)在2019年我們可以看到，寫字樓大概銷售下降了16%，商鋪下降了14%，這么一個水平。所以行業(yè)在2019年可能整體持平略有下降。從量來講，是失真的，從價格來講也可能是失真的，因?yàn)樾路亢投址康箳飕F(xiàn)象普遍存在，我們現(xiàn)在比較關(guān)心二手房問題在多大程度上會傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)樵?019年下半年，二手房市場在迅速的結(jié)冰，意味著消費(fèi)者購房者他們對市場的預(yù)期變得更壞，這種市場預(yù)期隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)的結(jié)束，隨著我們明年GDP的增速，可能會要保6等等一系列因素的出現(xiàn)，會不會在明年上半年這種結(jié)冰的現(xiàn)象有所緩解，這是挺關(guān)鍵的一個事情。
總體上來說，我相信二手房市場目前特別不好的情況，在明年上半年會略有好轉(zhuǎn)，新房市場在明年下半年會有明顯的好轉(zhuǎn)。這是我們對于市場的一個估計(jì)。這就意味著目前中國的房地產(chǎn)市場實(shí)際上處于一個高位平臺期，每年的銷售的量大概能夠有15-20億方，銷售的金額大約有15萬億左右，這是一個非常大量的市場，同時我想提醒諸位，這不是一個存量博弈市場，從住宅情況來看，新房每年銷售大約1200-1300萬套，二手房是400萬套，所以中國住宅市場75%以上比例是新房，商辦幾乎全是新的。所以總體上來說，中國的房地產(chǎn)市場仍然處于一個新房占據(jù)主導(dǎo)，可能市場份額超過80%，甚至更高的一個市場的情況，這仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。
長效機(jī)制未必不好
第二個猜想是長效機(jī)制到底是好還是不好，很多人特別對房住不炒之后的限購、限價、限商，一系列的限感到特別不舒服，但我們要換位思考一下，你作為開發(fā)商對這些阻礙力集聚做大做規(guī)模的措施都是不規(guī)模的，但政府考慮不是這樣，政府考慮房地產(chǎn)發(fā)展如此之快，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對于金融穩(wěn)定，對于居民的消費(fèi)產(chǎn)生作用，例如房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在2016年的第三季度之后到現(xiàn)在，對于房地產(chǎn)的新增的信貸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新增信貸。這是很厲害了，我們同樣還是以兩個點(diǎn)來比較，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于銷售的金額增長了大約80%-90%，銷售面積增長了40%，因此如果沒有2017年3月份調(diào)控政策，假定這個行業(yè)2019-2023年繼續(xù)過去三到四年的快速增長的步伐，假定這種增長步伐得以延續(xù)，那么到2020年左右，中國商品房新房銷售面積有可能會達(dá)到多少呢？有可能會達(dá)到25-26億平米，每年的新房的銷售住宅套數(shù)有可能會超過2000萬套，這2000萬套意味著已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了每年農(nóng)村向城市前遷徙的全部人口，一人一套房都夠了。銷售金額有可能從2015的8萬億，2018年15萬億，到2020年可能會超過30萬億，30萬億是什么概念？將超過中國居民收入的一半，所以我們需要理解的是2015-2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的局面，如果延續(xù)三到四年，這個行業(yè)的確是會出問題的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地產(chǎn)的高位平臺期提前到來，而不是繼續(xù)上升，這個也許對行業(yè)是有一定好處的，并不一定都是壞處，更何況這樣限制政策在未來松動的余地還比較大，因此房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的政策環(huán)境，并不是太糟糕的，或者說中央政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣的手段，一個都沒有用。我們可以舉三個手段，第一個手段土地招牌掛放松一下，把地價打下來，如果說定金不能夠挪用，放在一個銀行托管，或者放在封閉賬戶當(dāng)中托管，如果房地產(chǎn)稅政策提前到來，所以房住不炒政策背后真正影響到行業(yè)的急劇調(diào)整的政策，事實(shí)上一個都沒有，這個政策有可能更有利與市場形成一個長期的高位平臺期。
房企也要靠本領(lǐng)了
第三個猜想房企有可能未來逐漸靠本事吃飯，不是靠市場吃飯了，如果市場是高歌猛進(jìn)的階段，很多房企業(yè)并不需要內(nèi)功，只要膽子大，只要敢加杠桿就行。在未來一段時間，由于房地產(chǎn)市場，會不會形成高位平臺期，如果形成高位平臺之后，這個市場的房企會怎么分化，有很多房地產(chǎn)企業(yè)家表示非常悲觀，他們悲觀理由是什么？說這個市場以后沒有生路了，怎么活下去。這個不是一個真實(shí)的現(xiàn)狀，目前中國房地產(chǎn)時企業(yè)注冊家數(shù)有9.7萬家，真正其中有項(xiàng)目的10%左右，也就是不到1萬家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是有真正的運(yùn)營項(xiàng)目的，剩下的9萬家早就無事可做了。那在未來，如果現(xiàn)在已經(jīng)有項(xiàng)目的1萬家企業(yè)，其中20%還有項(xiàng)目，8000家都沒有了，那對這個市場又有什么影響嗎？也不會有什么影響的，一個房地產(chǎn)企業(yè)的退出和一個實(shí)體制造業(yè)企業(yè)的退出是不一樣的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的庫存就是土地和沒有銷售的房子，而一個實(shí)體企業(yè)的退出可能是廠房、專業(yè)設(shè)備等等。所以作為一個純甲方的開發(fā)企業(yè)，無論是進(jìn)和退，對于社會所造成的震蕩，對房地產(chǎn)企業(yè)家本身所造成的影響，要相對小一些。
未來企業(yè)可能分三類，第一大就是求大，有很多企業(yè)正在努力的通過合營、聯(lián)營和流量銷售方式使得自己顯得很大，這些大的企業(yè)，top10在未來市場占有率有可能未來五年市場占有率會超過50%，有好處嗎？有好處，因?yàn)樗麄円呀?jīng)是全國特別重要的開發(fā)商了，每年都會有2-3家企業(yè)進(jìn)入到千億銷售俱樂部，但他們僅僅很有可能能夠獲得行業(yè)平均回報(bào)水平，如果我們看一下銀行業(yè)就知道了，中農(nóng)工建利潤表現(xiàn)差異不大，他們是全國性特別大的銀行，只能獲得行業(yè)平均回報(bào)，這就是求大的結(jié)果。第二類是求優(yōu)，你可能不是行業(yè)當(dāng)中最大的，但仍然是行業(yè)當(dāng)中中大型的，那個時候這些求優(yōu)的企業(yè)業(yè)績分化會非常厲害，就我們以股份制銀行上市銀行來講，我們做一個比較，我們可以看到今年有一些中型銀行的股價不漲，有一些中型銀行像寧波銀行、平安銀行股價今年漲了60%、70%，所以中大型的金融機(jī)構(gòu)、銀行，他們的業(yè)績的分化是極其厲害的，未來房地產(chǎn)企業(yè)如果處于第20位、第50位，當(dāng)我們看這個榜單的時候，這個榜單的變化是很劇烈的，并不僅僅在排名而在于他們財(cái)務(wù)回報(bào)水平，前十大榜單在未來能夠逐步穩(wěn)定下來，所以我們?nèi)绻紤]業(yè)績的彈性去選擇優(yōu)秀的企業(yè)，應(yīng)該在20-50位之間。求穩(wěn)的企業(yè)就是50-100位的房企，這些房企目前典型的特點(diǎn)是市場占有率在下降，杠桿率也在下降，競爭能力在衰退，這些企業(yè)進(jìn)取心不太強(qiáng)，可能有一部分企業(yè)有優(yōu)質(zhì)的土地儲備，他們慢慢就從市場上淡化淡出了，因此未來的房即便一萬家，真正的有兩三千家還活躍著，這也不代表這個行業(yè)不好，這個行業(yè)仍然是好的，但這個行業(yè)的分化會特別厲害，這就要求在座的諸位考慮一下，到底是做一個銷售過千億的大型房企，還是要進(jìn)入這個行業(yè)掙錢的這兩個目標(biāo)是不一樣的。
商辦安全邊際漸寬
第四個猜想是商辦的安全邊際變得更大還是更小，有很多人會說不行，金融行業(yè)正在供給側(cè)改革，完了，成本等等，現(xiàn)在我們一些機(jī)構(gòu)，他們發(fā)布的報(bào)告都認(rèn)為我們北上廣深這樣城市寫字樓空置率也是15-20%之間，全國都有相當(dāng)大的空置，怎么去理解這些寫字樓和商業(yè)空置的情況，我們需要這么去看待。也就是在過去20年間，中國一共供應(yīng)商品房是170億平米，其中大約30%是非住宅的商辦，包括酒店在內(nèi)，這都有多少？大約有50-55億平米，平均到城鎮(zhèn)居民每個月6平米略多，所以以6平米城鎮(zhèn)居民每人6平米的商辦，的確是多了一些，這個毋庸置疑的。更重要是商辦的確是在改革開放之后新型物業(yè)形態(tài)，不像住宅一樣，這是一個總量的狀況。
如果從現(xiàn)在看未來就不一樣了，我們有一些因素來看未來的商辦的情況，第一個我希望大家理解，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在減少，我們對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率在下降。如果看一下2019年初到現(xiàn)在負(fù)利率、零利率在全球是蔓延的，有30多個國家中央銀行采取了大規(guī)模的降息的措施，例如說印度，2019年到目前為止已經(jīng)降息五次了，所以投資者對于投資回報(bào)的要求在下降，如果我們看一下中國的話，銀行的理財(cái)產(chǎn)品投資回報(bào)在2018年之前能夠獲得4%左右的回報(bào)，在今年降到了3-3.5%，微信支付寶提供給諸位貨幣市場基金匯報(bào)已經(jīng)降到2%左右，在2012、2013年這個回報(bào)還在5以上，所以我們大概相信商辦未來投資者預(yù)期回報(bào)率水平會有所下降。
這也是我們看像招行蛇口，剛剛在香港發(fā)了一個REIIs，給出投資者的預(yù)期回報(bào)大約是6%，進(jìn)入資產(chǎn)池的資金估計(jì)的折扣大約6.5-7左右。但是我相信，在未來隨著全球增長繼續(xù)低迷不振，低利率和負(fù)利率繼續(xù)存在，我們對于這些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、寫字樓、物流等等所期望的穩(wěn)定回報(bào)水平會比現(xiàn)在6更低，可能會滿足5或者更低的水平，這樣會使得我們在境外做REITs的時候資產(chǎn)折扣率下降，對于資產(chǎn)運(yùn)營難度，資本化率要求也會下降。
第二個因素是金融開放，當(dāng)我們回顧一下外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的話，突然發(fā)現(xiàn)外資到現(xiàn)在20年過去了，仍然非常估值，他們喜歡中國的寫字樓、酒店、商鋪，尤其是寫字樓跟酒店，但他們不太喜歡中國的住宅。盡管住宅在過去20年是快周轉(zhuǎn)最掙錢的，那么中國金融開放到了什么程度呢？到去年的話，資本只進(jìn)入交易賬下流入的資金大約1100-1300億美金，我們在貿(mào)易向下的順差也就1000多億美金。今年我們在金融和資本交易賬下的外資流動的順差有可能會有1700、1800億美金，這些資金并不僅僅流入債券市場去買國債，流入股票市場買優(yōu)質(zhì)的股票，同時也流入中國不動產(chǎn)市場，而流入中國不動產(chǎn)市場的時候，這些外本投向的標(biāo)的不是住宅，而是商辦。這些是耐心資本，愿意長期持有的，如果從這個角度看待的，我們相信商辦在2019年整體呈現(xiàn)出負(fù)的14%-16%的增長，空置率大概平均在15%-19%，這個現(xiàn)狀是存在的。如果我們細(xì)分一下，我們可以看出像北京、上海這樣的供應(yīng)增長有限的市場，每年供應(yīng)增長大約5%-6%，租金回報(bào)水平，市場供求平需水平是不的。之所以有些市場變得比較特殊，例如深圳，那是因?yàn)槎虝r間供應(yīng)量過大，每年供應(yīng)增量超過20%。那自然會導(dǎo)致短時間的市場失衡。如果我們從稍微長一點(diǎn)時間來看的話，我們覺得預(yù)期回報(bào)率的下降以及外資對此類物業(yè)中長期的看好，還是會使得這個市場有前景的。
行業(yè)寄生群體萎縮
第五個猜想是行業(yè)的總體在高位平臺期的時候，利潤回報(bào)會有所下降。利潤回報(bào)會有所下降，我們怎么辦呢？我們需要做一些事情，這個行業(yè)在2018年開始就頻頻出現(xiàn)各種各樣的問題，在2019年問題爆發(fā)的更充分一些。也就是貴圈實(shí)在太亂了，貴圈太亂的意思是什么，過去掙錢太容易，以至于導(dǎo)致幾乎任何一個大型房地產(chǎn)企業(yè)寄生在這個房地產(chǎn)集團(tuán)身上的體外公司規(guī)模太大，從工廠、景觀設(shè)計(jì)、渠道、營銷，甚至是人力資源獵頭都能從中撈一票。因此從房企體外公司瓜分走的利潤，我們沒有精確的估計(jì)，我們粗略供給是體外公司瓜分了本應(yīng)該屬于房地產(chǎn)企業(yè)，但被表外化，被分流化，被這些寄生企業(yè)吸走的血占這個行業(yè)利潤大約20%左右，這個20%利潤是要回表的，這個行業(yè)按照政治術(shù)語是需要洗洗澡，照照鏡子，回頭看的，因?yàn)槿兆硬缓玫臅r候，真的沒有辦法去養(yǎng)活這么多有職業(yè)經(jīng)理人的道德風(fēng)險，內(nèi)外勾結(jié)，自己吃自己的企業(yè)，太多了。所以這個在今后一段時間可能會收拾一下，就像銀行業(yè)發(fā)生的事情一樣，銀行業(yè)有個指標(biāo)，我們稱之為叫做收入成本比，在過去三四年，銀行的日子之所以過的難受，就是因?yàn)殂y行體外公司減少了，銀行收入成本比下降了10個百分點(diǎn)。這是一個有可能發(fā)生的變化。
另一個發(fā)生變化就是融資變得更難，也就是開發(fā)商被迫以前的利潤主要讓步方是土地和稅收，未來的利潤讓步方除了土地和稅收，指向主體會是地方政府，也有可能是融資環(huán)節(jié)，尤其是前期融資和供應(yīng)鏈企業(yè)，指向的主體是金融機(jī)構(gòu)，所以未來剝削房地產(chǎn)主要有兩大類型機(jī)構(gòu)，一類是地方政府，另一類金融機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)成本可能會上升，在這個過程中，行業(yè)利潤率整體變薄，顆粒歸倉就意味著體外公司需要清理。這是第五個猜想，在今后一段時間，寄生在這個行業(yè)上的企業(yè)生態(tài)會有一個急劇的變化。
虛轉(zhuǎn)型不如實(shí)深耕
第六個猜想向大家匯報(bào)的是你想不想轉(zhuǎn)型，一開始我就聽到主持人說有地產(chǎn)商要向文旅轉(zhuǎn)型，前幾年房地產(chǎn)有一個大炮叫任志強(qiáng)，他曾經(jīng)說，他很后悔，如果時光倒流，他愿意做互聯(lián)網(wǎng)，而不做房地產(chǎn)。那是在2013、2014年的時候，如果2017年的時候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地產(chǎn)。實(shí)際上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機(jī)會和必要性是不太大的，因?yàn)槟惚旧砭吞幱谝粋�利潤比較厚，市場容量相當(dāng)寬厚的好的市場當(dāng)中。這個市場容量有多大，16萬億就意味著每個月的銷售都超過1.2-1.3萬億，這個行業(yè)的銷售如果稅前毛利可能會占到三分之一，就是有五萬億左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是銷售過百億的房企，全國銷售過百億的房企不足300家，也就280、290家，在這個進(jìn)程當(dāng)中，即便每年銷售過百億又怎么樣，只是瓜分了行業(yè)的市場千分之一都不到。中國現(xiàn)在單個城市新房銷售破千億的城市，有40多個，即便你在某一個城市生根，獲得百億的銷售收入，也并非難事，所以這個行業(yè)要向其他行業(yè)去轉(zhuǎn)型的必要性，在我個人看起來，還是不太大，或者以前房地產(chǎn)+什么、+什么，萬變不離其宗的核心應(yīng)該在于地產(chǎn)，而不在于其他。因?yàn)楫吘沟禺a(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到一個以存量為主的幸存者游戲過程，這個市場的機(jī)會還是很多很多的。
我們需要去在這個過程當(dāng)中，如果我們并不像其他行業(yè)轉(zhuǎn)型，我們需要做什么，我們猜想就是需要進(jìn)一步深耕，深耕是什么意思？以前開發(fā)商的深耕有三個意思？一個是定位目標(biāo)市場，第二提升產(chǎn)品能力，第三就是金融，當(dāng)我們?nèi)タ紤]這三個因素的時候，當(dāng)我們首先考慮市場的時候，你就得有定力，不要被過多的誘惑迷失了眼睛，我們介紹一下中國目前房地產(chǎn)市場，我們可以簡要這么理解，長三角目前占有中國新房市場的37%-38%，中國GDP過萬億的城市超過50%在這個區(qū)域。珠三角或者大灣區(qū)其實(shí)只有五個城市是比較重要，那個市場提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把這三個市場加起來可以發(fā)現(xiàn)60%的市場已經(jīng)搞定了。得長三角者得天下，這就是未來的目標(biāo)市場，而其他會有一些碎片化市場，比如說產(chǎn)品能力，產(chǎn)品能力提升也是很重要的，不管是市場能力，還是產(chǎn)品能力，都是作為開發(fā)商特別喜歡愿意去改善的能力。在過去20年，非常少的開發(fā)商使得自己的金融能力有了長足的提升，也就是說市場能力和產(chǎn)品能力都是橫向能力，不決定你的生和死。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，真正決定你能穿越周期的，是你的金融能力。我們可能會去羨慕萬豪，會去羨慕黑石，人家能力的長項(xiàng)就是金融能力，以及由金融能力同時誕生的不可或缺的對于商辦需要有高度專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營能力，你沒有運(yùn)營就沒有金融，沒有金融就沒有運(yùn)營，只有這兩項(xiàng)能力都有了才能做好你的縱向能力，所以當(dāng)我們搞第二個猜想的時候，深耕是什么，深耕市場是必要，市場不由你定，由市場的周期，深耕產(chǎn)品是必要的，產(chǎn)品不由你定，它可以外包，真正需要開發(fā)商去認(rèn)認(rèn)真真做的，尤其是商辦行業(yè)需要做的，是兩類縱向的能力，一個能力是金融能力，幫助你穿越周期，另一個能力是對不動產(chǎn)的資管能力，這兩項(xiàng)能力是縱向的，也是大多數(shù)目前從事商辦領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)可能容易忽視的，這就是我所向大家匯報(bào)的六點(diǎn)猜想。
最后總結(jié)一下，對于2020年，我們不用太悲觀，對今后相當(dāng)長的時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然會處于一個高位的平臺期，即便不是迅猛增長，這個市場的容量也足夠大。另外我們提出的六個猜想，這些猜想當(dāng)中想給大家建議是什么？就是商辦在2018、2019年已經(jīng)連續(xù)表現(xiàn)不太好，但在未來隨著低利率蔓延和預(yù)期回報(bào)率的下降，以及中國的進(jìn)一步金融開放，我相信在這個市場當(dāng)中，會有更多的耐心資本的出現(xiàn)，會有更多的優(yōu)質(zhì)的具有穿越周期能力的不動產(chǎn)資管運(yùn)營方的出現(xiàn)。
謝謝大家。
來源：房訊網(wǎng)