房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫(xiě)字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會(huì)，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見(jiàn)證中國(guó)商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)實(shí)錄（三）：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、女士們、先生們大家下午好。
剛剛又一次看到了房訊網(wǎng)簡(jiǎn)短的短片，通過(guò)房訊網(wǎng)主辦，我們看到在這樣一次論壇上，各界的房地產(chǎn)方面的精英大咖奇聚一堂，在這里能夠感受到是專業(yè)、是引領(lǐng)、是思維的碰撞，所以再一次響起熱烈的掌聲，歡迎各位的到來(lái)，歡迎你們。
歡迎大家回到論壇現(xiàn)場(chǎng)。我們下午的議程邀請(qǐng)四位重要嘉賓針對(duì)科技園區(qū)新生態(tài)、重度運(yùn)營(yíng)新探索和中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新時(shí)代進(jìn)行主題演講，另外還安排了兩場(chǎng)精彩的圓桌對(duì)話，對(duì)話主題分別是：新周期下科技園區(qū)的新邏輯，以及新周期下運(yùn)營(yíng)管理的新邏輯。
接下來(lái)進(jìn)入論壇第四部分，就是主題演講環(huán)節(jié)，第一位演講嘉賓是中國(guó)人民大學(xué)MBA,從業(yè)近20年來(lái)，先后在中央部委研究院、上市公司、著名風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、一流國(guó)有投資控股公司工作。業(yè)務(wù)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)橫跨科研管理、改制上市，金融投資，產(chǎn)業(yè)投資、集團(tuán)管理等諸多領(lǐng)域。尤其在北科建集團(tuán)擔(dān)任黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)期間，他還親自主持了科技園區(qū)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)和全方位產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建。
說(shuō)了這么多，我們掌聲有請(qǐng)出中科產(chǎn)城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝先生做主題演講，分享主題是《重構(gòu)科技園區(qū)新生態(tài)》。
郭瑩輝：非常高興又是我們一年一度的房訊網(wǎng)組織的寫(xiě)字樓發(fā)展論壇，今天都是我們產(chǎn)業(yè)園和寫(xiě)字樓行業(yè)的同行，所以今天給大家分享的是一個(gè)非常有意義的話題，就是通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維，來(lái)解決地產(chǎn)存量問(wèn)題。所以我的題目大家看到，我用了一個(gè)"堰塞湖"的詞，我們講即將過(guò)去的2019年，從開(kāi)發(fā)到地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，其實(shí)大家都處在一個(gè)寒冬期，寒冬期對(duì)于我們存量的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能是更為寒冷。因?yàn)槲覀冇龅搅速Y金成本，遇到了區(qū)劃的速度，招商的難度。所以存量越來(lái)越大。
劉凱總前兩天告訴我，北京市場(chǎng)是以銷售的土地，以開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)的土地，商辦類大概有兩到三千萬(wàn)平米，如果說(shuō)乘以未來(lái)預(yù)期的價(jià)值，估計(jì)將近一萬(wàn)億。所以一萬(wàn)億在北京，如果作為商辦，這么一個(gè)存量，那么會(huì)是一個(gè)多么可怕的市場(chǎng)。所以這個(gè)市場(chǎng)怎么去解決，今天中午我們有一個(gè)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)大宗交易平臺(tái)，我們企圖通過(guò)資產(chǎn)的集合交易通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的金融手段，從開(kāi)發(fā)商出報(bào)表，來(lái)把這些資產(chǎn)區(qū)劃。這是一個(gè)很好的創(chuàng)意和方法。但是我還要給大家再說(shuō)，無(wú)論資產(chǎn)的交易也形成不了價(jià)值，只能通過(guò)交易讓資產(chǎn)越來(lái)越貶值，從我的口袋是賣(mài)給你要打折，你再賣(mài)給散戶要打折，怎么讓資產(chǎn)增值，就是今天講的，通過(guò)運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)、再運(yùn)營(yíng)，這是提高資產(chǎn)增值唯一有效手段，我們?cè)趺催\(yùn)營(yíng)，看看資產(chǎn)的存在的一些問(wèn)題。
第一個(gè)觀點(diǎn)是對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，政策走勢(shì)決定了我們的出路。我們都是在北京，我們看到了2019年在工業(yè)用地上，我們出來(lái)了很強(qiáng)的限制政策，從過(guò)去的工業(yè)地產(chǎn)銷售模式，轉(zhuǎn)到了持有模式，這個(gè)結(jié)果會(huì)對(duì)我們的北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一個(gè)極其嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。同時(shí)在商辦地產(chǎn)領(lǐng)域，我們前兩年也出來(lái)了商改居的限制性政策，商改居意味著我們通過(guò)C端居住形態(tài)的需求，來(lái)區(qū)劃比較高價(jià)格的商辦物業(yè)，這條路也堵死了。如果說(shuō)從工業(yè)地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，都通過(guò)政策的調(diào)整，使我們存量越來(lái)越大的話，那么試問(wèn)大家怎么辦？所以這只是講了工業(yè)和商業(yè)，同時(shí)我們還有一項(xiàng)帶來(lái)地產(chǎn)增量的地方，就是城市更新。無(wú)論是首鋼，還是文化產(chǎn)業(yè)園等等，還有在京大量央企、國(guó)企的工業(yè)土地，工業(yè)物業(yè)要進(jìn)行城市更新。這些更新又會(huì)增加持有性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因此我說(shuō)我們?cè)诒本┻@個(gè)市場(chǎng)而言，有三股力量導(dǎo)致了我們?cè)隽康膭≡�，而這種劇增的結(jié)果是大家都以資產(chǎn)交易快速出報(bào)表為目的，其實(shí)我覺(jué)得這樣買(mǎi)賣(mài)的思維應(yīng)該改一改了。
剛才我們講到通過(guò)資產(chǎn)的金融化手段來(lái)解決，但其中核心問(wèn)題是讓資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，增加流量，增加現(xiàn)金流，這樣的話才有真正的金融工具可以使用。
二、所以今天著重給大家講的是怎么用產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維來(lái)解決這些需要接待運(yùn)營(yíng)起來(lái)的物業(yè)和資產(chǎn)。我長(zhǎng)期做園區(qū)，所以我就用了一個(gè)回歸的概念，來(lái)給大家提出解決問(wèn)題的方案。
剛才講到這么多的物業(yè)，之所以貶值或者變成困難資產(chǎn)，就是因?yàn)橹挥蟹孔�，房子里沒(méi)有內(nèi)容，沒(méi)有生活，沒(méi)有要素，所以交易是鋼筋混凝土，自然增不了值，要產(chǎn)業(yè)園思維來(lái)說(shuō)，我們必須把這個(gè)物業(yè)變成一個(gè)企業(yè)和員工共同創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一個(gè)平臺(tái)，通過(guò)地方政府和市場(chǎng)共同的作用，還有金融機(jī)構(gòu)未來(lái)的預(yù)期，通過(guò)三方的力量來(lái)解決存量資產(chǎn)的出路問(wèn)題。所以我們就得把這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)有效的經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)來(lái)考慮。做園區(qū)我們有基本的一些理念，我這就提出了三句話，產(chǎn)業(yè)為本，平臺(tái)為器，運(yùn)營(yíng)為王。
怎么運(yùn)營(yíng)？這是我十年以來(lái)在過(guò)去的企業(yè)，在國(guó)內(nèi)提出的科技地產(chǎn)的靈魂，就是這個(gè)圖，作為我們地產(chǎn)而言，無(wú)論有多少錢(qián)，打造資產(chǎn)多么金碧輝煌，對(duì)于產(chǎn)業(yè)而言就是一個(gè)容器，這個(gè)容器與平臺(tái)最終的目的要通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)物業(yè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有的價(jià)值和貢獻(xiàn)，在這個(gè)過(guò)程中，作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，其實(shí)打造的是兩個(gè)環(huán)境建設(shè)，第一個(gè)是硬的環(huán)境，就是我們把物業(yè)空間更加適合于我們?nèi)撕推髽I(yè)的需求。第二個(gè)是把要素，人、財(cái)、物、政策、技術(shù)與資源導(dǎo)入進(jìn)來(lái)，形成和人生存發(fā)展的軟環(huán)境，通過(guò)兩翼，硬環(huán)境和軟環(huán)境建設(shè)，和這么多資本的助力，使這個(gè)物業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，我想這個(gè)邏輯只要講明白了才能改變我們開(kāi)發(fā)商的思維。
這塊大家在座可能都知道，我們北京剛才講到存量里面多數(shù)的資產(chǎn)來(lái)自于開(kāi)發(fā)商存續(xù)的一些體商、商辦，或者商改居的資產(chǎn)，但是用我剛才這個(gè)邏輯和思維給他們講的時(shí)候很困難，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商思維高周轉(zhuǎn)低成本，賺快錢(qián)，我們園區(qū)是要通過(guò)這么多環(huán)境要素，久久圍攻，涓涓溪水形成一個(gè)利潤(rùn)源泉，我們賺的是慢錢(qián)，所以快與慢之間形成巨大理念、模式、思維的沖突，因此我們想改變這些資產(chǎn)的價(jià)值屬性，首先就要改變我們資產(chǎn)持有人的觀念。
這些觀念我們就通過(guò)從園區(qū)到物業(yè)，我們的盈利模式，到我們的園區(qū)運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)讓開(kāi)發(fā)商怎么理解我們運(yùn)營(yíng)商，尤其是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的思維邏輯，思維導(dǎo)圖。沒(méi)有這個(gè)思維導(dǎo)圖的碰撞，簡(jiǎn)單來(lái)講，老郭我這有物業(yè)賣(mài)不動(dòng)，你來(lái)幫我招租吧，對(duì)不起，你這活接不了，你把我當(dāng)做一個(gè)渠道商，你在前期策劃物業(yè)功能的時(shí)候就以賣(mài)為核心，就沒(méi)想到未來(lái)運(yùn)營(yíng)，所以你的成本投的都是表面的東西，需要的設(shè)施設(shè)備，服務(wù)功能，里面的各種配套，都不具備，所以在中間環(huán)境，一旦變成死資產(chǎn)，還得往前導(dǎo)，怎么改變資產(chǎn)本身對(duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的功能，這個(gè)過(guò)程就要進(jìn)行增量的投入，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，已經(jīng)變成了一個(gè)無(wú)效資產(chǎn)，再增加投入對(duì)他來(lái)說(shuō)是難上加難。所以我們要跟開(kāi)發(fā)商談，他手里資產(chǎn)激活變現(xiàn)，用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)園的思維解決問(wèn)題，其實(shí)我講的容易，因?yàn)槲腋蛇^(guò)，我干了十幾年，但是理解確實(shí)是很難，難在哪里？剛才我講了，那么多產(chǎn)業(yè)規(guī)律，園區(qū)本身的規(guī)律，同時(shí)還有開(kāi)發(fā)商自身對(duì)自己的否定，和對(duì)自己的一些內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的配置和組合。所以做園區(qū)，我認(rèn)為對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是能解決這么多存量資產(chǎn)的問(wèn)題，但同時(shí)還有兩項(xiàng)絕對(duì)的條件，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商物業(yè)業(yè)主，他得信任你，他得改變思維，認(rèn)為你講的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯解決存量資產(chǎn)的路徑方法是可行的。
同時(shí)第二個(gè)有效條件是什么？這個(gè)市場(chǎng)上誰(shuí)來(lái)幫我運(yùn)營(yíng)，可不可靠，有沒(méi)有敢攬瓷器活的運(yùn)營(yíng)商。這個(gè)運(yùn)營(yíng)商我想也不是那么好找的，不像我們住宅的一手房二手房的代理，它很標(biāo)準(zhǔn)很成熟，所以好找。但是專門(mén)做產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，我估計(jì)這個(gè)行業(yè)里還很少。但是我想即使有，它也過(guò)著很悲慘的日子，也有三重生存的境界，第一運(yùn)營(yíng)商，用了一個(gè)生動(dòng)的比喻，叫做奴隸、雇傭軍和將軍，奴隸就是剛才講的中途接資產(chǎn)，幫他做代銷代租，掙的是體力錢(qián)。還有一些自己的才華，在建設(shè)之初，拿地之初幫他去琢磨，而且前面投資顧問(wèn)，中間項(xiàng)目建設(shè)，還有產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)，這里是才華才力跟運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)開(kāi)發(fā)商合作，這里掙的是財(cái)力的錢(qián)。最后一種運(yùn)營(yíng)商最高級(jí)的，如果我自己能夠找著產(chǎn)業(yè)IP，也能夠和金融機(jī)構(gòu)對(duì)我的能力和產(chǎn)業(yè)IP信任，我們完全可以和政府獨(dú)立來(lái)商談做園區(qū)的條件，實(shí)際上就做了一個(gè)地產(chǎn)同行，我們組軍，就像將軍統(tǒng)籌這些資源，這是運(yùn)營(yíng)商最高境界。
剛才講了這么多運(yùn)營(yíng)商的身份和我們解決存量資產(chǎn)的問(wèn)題，我同樣給大家再提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是無(wú)論資產(chǎn)是誰(shuí)，運(yùn)營(yíng)商是誰(shuí)，但最終我希望或者說(shuō)我可以預(yù)見(jiàn)的是這個(gè)行業(yè)真正能解決產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，或者存量資產(chǎn)的問(wèn)題，應(yīng)該從全景運(yùn)營(yíng)的角度去思考，這是我在行業(yè)里首次提出的一個(gè)新觀點(diǎn)。就像我們自己開(kāi)發(fā)自己的物業(yè)一樣，去和業(yè)主方合作，也就是說(shuō)，我們可能是輕資產(chǎn)身份，但我們做的是開(kāi)發(fā)商的行為模式，我們要替開(kāi)發(fā)商，替投資人能夠化解投資與運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該用三個(gè)一來(lái)解決投資人的困惑。
第一全周期，指一條龍的服務(wù)，從全周期角度，前期、中期、后期能夠預(yù)測(cè)和安排項(xiàng)目在全周期中可能發(fā)生的各種投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，全周期參與。
第二全業(yè)態(tài)，因?yàn)楝F(xiàn)在的園區(qū)，無(wú)論存量還是增量，都可能有產(chǎn)住商三大業(yè)態(tài)，若干個(gè)產(chǎn)品線，有十個(gè)八個(gè)產(chǎn)品線，所以這些運(yùn)營(yíng)不可能讓開(kāi)發(fā)商或者投資人找不同的伙伴來(lái)分段運(yùn)營(yíng)，最好是一個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠把住宅產(chǎn)業(yè)商業(yè)全面操盤(pán)，這是全業(yè)態(tài)。這是一站式服務(wù)。
第三全流程，這個(gè)全流程大家很難理解，因?yàn)檩p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)和甲方站在利益共享的機(jī)制上，但同時(shí)也是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)利的分配，能不能通過(guò)一枚章，投資人向GP與LP一樣，給你一個(gè)特大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)利，你來(lái)全周期全業(yè)態(tài)的運(yùn)作，這個(gè)全部分操作流程授權(quán)給你，其實(shí)很多的業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)商的合作，崩潰在了權(quán)利截面和流程的設(shè)定上，導(dǎo)致大家的信任程度，信任成本比較高。所以一枚章的合作模式，其實(shí)也是項(xiàng)目管理公司與投資方的合作關(guān)系的處理。
我講了這么多，其實(shí)大家應(yīng)該也看到了，就是存量資產(chǎn)的堰塞湖，無(wú)論來(lái)自于什么樣的形成過(guò)程，但最終要解決要通過(guò)運(yùn)營(yíng)，而運(yùn)營(yíng)我希望用的是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維，當(dāng)然有商業(yè)也是一種業(yè)態(tài)。但產(chǎn)業(yè)園因?yàn)樗壬虡I(yè)形態(tài)更復(fù)雜，反過(guò)來(lái)對(duì)客戶的黏性也最大。也就意味著一個(gè)園區(qū)如果說(shuō)你能把服務(wù)做的好，可能客戶給你的不僅僅是租金回報(bào)，可能還分享出股權(quán)讓你來(lái)投資。同時(shí)地方政府因?yàn)槟阕隽藞@區(qū)，可能還有政策上的若干的獎(jiǎng)勵(lì)的回饋，所以我們解決存量資產(chǎn)堰塞湖，還是三個(gè)維度：一向市場(chǎng)招商銷售，二向客戶除了資金還有股權(quán)投資，三向政府，我們應(yīng)該拿回來(lái)政策的紅利，用三個(gè)解決問(wèn)題的渠道，用園區(qū)的思維解決剛才我講的這么多存量問(wèn)題。我想今天時(shí)間關(guān)系，給大家一個(gè)啟發(fā)。
今后如果說(shuō)有需要，我們回頭公司都會(huì)給大家有專業(yè)的解答，時(shí)間關(guān)系，謝謝大家。
主持人： 感謝郭總帶來(lái)如此精彩的一番演講，演講過(guò)程當(dāng)中我們也是能夠感受到更多的思維模式的更新，但愿我們能夠大佬們之間也能夠合作起來(lái)，摩擦出更多的火花。
二環(huán)里有一個(gè)城市更新項(xiàng)目已經(jīng)成了業(yè)界的網(wǎng)紅項(xiàng)目，"地壇里，匠心作"，相信在座很多人都應(yīng)該去過(guò)，項(xiàng)目聚焦"綠色、健康、科技、精致"，至今已獲得綠建三星、LEED鉑金、BREEAM四星等國(guó)內(nèi)外諸多認(rèn)證及獎(jiǎng)項(xiàng)。
有請(qǐng)，大悅城控股中糧置地廣場(chǎng)副總經(jīng)理馬佳音女士為我們帶來(lái)演講《經(jīng)濟(jì)寒冬下的"逆生長(zhǎng)"》。
馬佳音：非常高興今天很榮幸作為我們寫(xiě)字樓發(fā)展論壇的老朋友，記不得第幾個(gè)年頭站在同樣的舞臺(tái)，今天舞臺(tái)小一點(diǎn)，做了幾個(gè)分論壇，跟大家分享我們這幾年走過(guò)的路，前幾年我們講的內(nèi)容相對(duì)宏觀一點(diǎn)，今年我們想說(shuō)聚焦一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)寒冬下拿出我們開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目看看我們做對(duì)了什么，做錯(cuò)了什么，我們自己內(nèi)部也是一個(gè)反思，思考。
上午領(lǐng)導(dǎo)包括郭總都講到了，我們面對(duì)的很多矛盾的地方，或者說(shuō)很多兩難的抉擇，首先我們大家感受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的下行，我們整個(gè)租金預(yù)期的下調(diào)，空置率的上升，但是我們馬上面臨北京的一個(gè)甲級(jí)市場(chǎng)100萬(wàn)方潛在的供應(yīng)，一方面我們要加快區(qū)劃速度，另一方面我們不止要速度，還要租金的回報(bào)，還要高品質(zhì)的租戶。另一方面我們?nèi)绻驹谕顿Y方的角度講，我們一方面還是不但要降本增效，我們要提升我們的租金回報(bào)，我們的財(cái)務(wù)回報(bào)。站在客戶角度講要的更多是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，高品質(zhì)的服務(wù)，以上種種我們拿中糧置地廣場(chǎng)的項(xiàng)目跟大家分享一下，不敢說(shuō)給大家?guī)?lái)多大幫助，至少我們思維上有一個(gè)啟迪。
下面簡(jiǎn)單看一下這幾年這個(gè)項(xiàng)目走過(guò)的歷程，也是跟大家有一個(gè)分享。
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謝謝，我覺(jué)得這個(gè)片子可能大家看到的是一個(gè)項(xiàng)目，從2013年開(kāi)始，一路路走過(guò)來(lái)，可能我們自己今天內(nèi)部的團(tuán)隊(duì)很多同事也在，包括我們操盤(pán)手大全總，我們感觸會(huì)非常深刻，確實(shí)是大家用汗水淚水一步步環(huán)來(lái)所有成就，可以看到我們?nèi)〉昧撕芏嗟男⌒〉某煽?jī)，比如說(shuō)你看我們很多的獎(jiǎng)，這個(gè)項(xiàng)目業(yè)內(nèi)傳說(shuō)叫載譽(yù)中外，不敢說(shuō)這么大，確實(shí)像國(guó)際上的一些LEED鉑金獎(jiǎng)，LEED運(yùn)營(yíng)金級(jí)的項(xiàng)，英國(guó)BREEAM四星的獎(jiǎng)，也拿到BREEAM2019年一個(gè)大獎(jiǎng)，這是國(guó)外的，國(guó)內(nèi)包括綠箭、三星，包括長(zhǎng)城杯，國(guó)優(yōu)等等，確實(shí)這個(gè)項(xiàng)目得到了我們中外各種評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，以及相對(duì)主流的評(píng)價(jià)體系的公眾的認(rèn)證。
另外我們租賃結(jié)構(gòu)和成績(jī)還算不錯(cuò)，我們是在2018年8月1日開(kāi)業(yè)，其實(shí)我們?cè)?017年年底的時(shí)候已經(jīng)開(kāi)啟了預(yù)租，我們開(kāi)業(yè)當(dāng)天出租率達(dá)到40%，商業(yè)百分之百是同期開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)當(dāng)年4個(gè)月租到60%，到現(xiàn)在為止運(yùn)營(yíng)一年出租率達(dá)到92%左右，這樣一個(gè)成績(jī)。
在這樣速度下，我們租戶品質(zhì)也是非常優(yōu)質(zhì)的，剛才看到我們?nèi)珮沁�剩零星面積，如果大家有興趣盡快聯(lián)系我們租賃團(tuán)隊(duì)，我們還有少部分面積。我們現(xiàn)在平均簽約價(jià)在420左右，租戶大家可能剛剛片子里也看到，包括像姚明會(huì)把NBA帶過(guò)來(lái)，摩根史丹利也會(huì)從金融街搬過(guò)來(lái)，這是前面剛剛完成的簽約。
這樣的成績(jī)?nèi)绾巫龅皆诮?jīng)濟(jì)寒冬下的逆生長(zhǎng)，我們也總結(jié)了一下，首先這個(gè)樓的硬件品質(zhì)是不容置疑的，我們的區(qū)位是非常好的，更往后硬件就沒(méi)有更好的競(jìng)爭(zhēng)力了，我們提出更多立于不敗之場(chǎng)地長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于軟性服務(wù)和理念，我們提出以中度運(yùn)營(yíng)3C辦公生態(tài)體系，我們做了一些藝術(shù)賦能物理空間的次測(cè)思維運(yùn)營(yíng)手法，包括對(duì)客群的經(jīng)營(yíng)，其實(shí)我們?yōu)樗珳?zhǔn)圈層的營(yíng)銷，以及整個(gè)背靠中糧集團(tuán)大的平臺(tái)和全產(chǎn)業(yè)鏈的資源的支持，更少不了緊靠東城政策，邏輯上是一個(gè)地層，其實(shí)我們各為標(biāo)準(zhǔn)，螺旋上升的運(yùn)營(yíng)手法。
剛才說(shuō)的那一點(diǎn)非�？斓膸Т蠹一仡櫼幌挛覀冺�(xiàng)目的亮點(diǎn)，第一個(gè)主持人也說(shuō)了在北二環(huán)地壇旁邊的一座樓，現(xiàn)在是國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。
現(xiàn)在整個(gè)建筑我們確實(shí)是包括跟SOM、Arup、WET、SWA一起打造的這個(gè)項(xiàng)目，比如我們雙層呼吸式幕墻，我們用木材跟石材結(jié)合的方式，保留了古樸的街區(qū)風(fēng)貌，實(shí)現(xiàn)了大家對(duì)通透性，對(duì)美觀，對(duì)現(xiàn)在一些建筑手法的需求，包括我們剛剛大家看到吉尼斯世界紀(jì)錄，我們?cè)贏塔中廳做了一個(gè)60米高的水幕叫印象非瀑，取得了吉尼斯世界紀(jì)錄�，F(xiàn)在是全球已知的室內(nèi)最高的人造水幕。還有兩個(gè)屋頂花園，跟地壇皇家園林遙相呼應(yīng)。
全樓引入了有20余項(xiàng)綠色科技的創(chuàng)新，我們?nèi)甑哪芎母鶞?zhǔn)建筑相比降低了30%多，二氧化碳排放降低了27%。有很多的黑科技，歡迎大家去現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)一下。
還有就是我們剛剛提到的重度運(yùn)營(yíng)的3C辦公生態(tài)體系，熟悉中糧的朋友們會(huì)知道，如果不是很清楚，我們?cè)俸?jiǎn)單介紹一下，3C就是我們提出我們叫COFCO LIFE，是悅享生活空間，COFFIE、COMMONS是我們共享商務(wù)社群，還有COFFIE是我們智慧辦公，COFCO LIFE我們定義是作為一個(gè)依托大悅城商管資源的一個(gè)商業(yè)完整的配套服務(wù)，更多關(guān)注是解決寫(xiě)字樓白領(lǐng)人群的生活，在寫(xiě)字樓空間里面生活和社交的痛點(diǎn)。我們的COMMONS解決的是商務(wù)需求，希望通過(guò)產(chǎn)品+服務(wù)，+空間的打造，事是這樣圈層的互動(dòng)，社群的互動(dòng)，COFFICE是線上，連接線下兩個(gè)C，包括我們引入整個(gè)中糧全產(chǎn)業(yè)資源。所以我們?cè)谝粋�(gè)APP在手，全樓的不管是軋機(jī)、門(mén)禁、消費(fèi)、積分、會(huì)員權(quán)益都是一卡暢通的。
還有我們提出一個(gè)藝術(shù)賦能的概念，我們?cè)谡麄�(gè)全樓做了一個(gè)一個(gè)美術(shù)館的理念，全樓藝術(shù)點(diǎn)位有很多，有固定的也有不停變換的，我們用策展思維做客群運(yùn)營(yíng)，把智慧辦公和文化藝術(shù)相結(jié)合的創(chuàng)新辦公生態(tài)體系，有一個(gè)完美的呈現(xiàn)。
當(dāng)然我們作為中糧旗下的地產(chǎn)板塊，我們還是時(shí)刻肩負(fù)著一個(gè)央企的社會(huì)責(zé)任，所以不管從我們財(cái)稅貢獻(xiàn)，還是從對(duì)東城區(qū)當(dāng)?shù)貐^(qū)域的文化共建、經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)，包括在傳導(dǎo)一些正能量，一些主流價(jià)值觀上，我們對(duì)自己還是認(rèn)為踐行了央企的社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)友好性。
最后更多的我們常說(shuō)叫不是人高，是山高，因?yàn)槲覀冋驹谶@樣一個(gè)大的平臺(tái)上，才有機(jī)會(huì)呈現(xiàn)出這樣一個(gè)相對(duì)比較美麗的一個(gè)作品給大家，所以我們依托的其實(shí)是我們整個(gè)大悅城控股的平臺(tái)的資源，大家相對(duì)了解的話，可能會(huì)知道，像北京幾個(gè)大悅城，朝陽(yáng)大悅城、西單大悅城，包括順義的小鎮(zhèn)，還有一個(gè)在建國(guó)門(mén)的中糧廣場(chǎng)這幾個(gè)寫(xiě)字樓，還也農(nóng)業(yè)生態(tài)谷，以及很多住宅品牌，都是我們大悅城控股旗下的。
以上是簡(jiǎn)單的一個(gè)帶領(lǐng)大家，也是對(duì)內(nèi)也是對(duì)朋友們一起回顧了一下我們整個(gè)項(xiàng)目這幾年走過(guò)的路，最后我覺(jué)得還是以我們一個(gè)企業(yè)使命和大家共勉，我覺(jué)得我們還是始終秉承創(chuàng)造城市永續(xù)價(jià)值，追求可持續(xù)性幸福的企業(yè)使命，成為更具持續(xù)發(fā)展能力的城市美好生活創(chuàng)造者，能夠賦能人民的美好生活。謝謝。
主持人： 謝謝美麗的馬總為我們帶來(lái)如此精彩的演講，特別喜歡她說(shuō)的，大家在最后那段說(shuō)的一段話，我們是央企，不是人高是山高，這樣一句話也透露出背后的企業(yè)文化和馬總本人，真的很有氣度，也很謙虛的態(tài)度，央企人真的是有這樣的精神。我們期待新一代辦公生態(tài)模版為城市賦能，為行業(yè)賦能。
第三位演講嘉賓來(lái)自高力國(guó)際。高力國(guó)際總部位于美國(guó)華盛頓州西雅圖市，在全球63個(gè)國(guó)家擁有485家分公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。透過(guò)卓越服務(wù)的企業(yè)文化和主動(dòng)服務(wù)的企業(yè)精神，高力國(guó)際中國(guó)整合國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)專家資源，加速客戶成功的步伐。
在中國(guó)，高力國(guó)際在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州設(shè)有10家分公司，駐場(chǎng)辦事處覆蓋全國(guó)超過(guò)65個(gè)城市，旗下?lián)碛?000位專業(yè)人士，物業(yè)管理面積超過(guò)4900萬(wàn)平方米。接下來(lái)掌聲有請(qǐng)出 高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海先生為我們帶來(lái)主題演講《中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入新時(shí)代》。
嚴(yán)區(qū)海：今天這個(gè)話題主要是叫全球視角下的中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我會(huì)跟大家講一下我們的對(duì)市場(chǎng)的觀點(diǎn)。
第一個(gè)我覺(jué)得這是我們主要的觀點(diǎn)，我想在這里面先說(shuō)全球的經(jīng)濟(jì)，整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)看到IFM給我們一個(gè)數(shù)據(jù)，對(duì)整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)未來(lái)幾年的增長(zhǎng)都特別不看好。比如我們看中國(guó)預(yù)測(cè)是明年5.8%，2021年5.9%，看其他國(guó)家也都不是很樂(lè)觀，除了印度，印度是在增長(zhǎng)的一個(gè)范圍之內(nèi)，大家看6.6、6.17、7.1，是持續(xù)增長(zhǎng)的。
這個(gè)是我們對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的宏觀大概的總結(jié)，第一我們覺(jué)得明年整個(gè)中國(guó)政府應(yīng)該有穩(wěn)健的貨幣政策，但是我不知道昨天有沒(méi)有看到一個(gè)特別重要的，就是2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的總結(jié)，把穩(wěn)健做了一些調(diào)整，因?yàn)檫@個(gè)穩(wěn)健在之前提了，但是在昨天新聞里面，把穩(wěn)健應(yīng)該變成一個(gè)用靈活，說(shuō)明應(yīng)該是用一個(gè)更樂(lè)觀積極的貨幣政策。我們?cè)倏匆幌仑?cái)政方面，一個(gè)特別明確的就是積極的財(cái)政政策，所以整體而言，對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)投資應(yīng)該是有更大的基礎(chǔ)性的投資。下一個(gè)政府的新的方法是進(jìn)一步深化改革，擴(kuò)大改革開(kāi)放，對(duì)我們業(yè)主而言，您可能看到的一個(gè)新的變化是有更多的外資企業(yè)在北京擴(kuò)充面積，這已經(jīng)開(kāi)始有一個(gè)跡象，我不知道大家有沒(méi)有感覺(jué)到，至少我本人能感覺(jué)到更多的，比如說(shuō)我們保險(xiǎn)行業(yè)是全面開(kāi)放，我知道歐美一些企業(yè)，已經(jīng)拿到更多的全國(guó)拍照，保險(xiǎn)行業(yè)、證券行業(yè)、銀行全部都是這樣的。所以明年你應(yīng)該可以接到更多的外資企業(yè)的需求。
我們?cè)倏赐瑯觼?lái)講，今年我們看到CPI在2019年10月的數(shù)據(jù)大概是3.9，實(shí)際上這個(gè)3.9增長(zhǎng)主要來(lái)自豬肉的上漲，剔除所有因素，基本上CPI是一個(gè)很平的值。這是經(jīng)濟(jì)的整體的數(shù)據(jù)。
這個(gè)圖特別有意思，想問(wèn)一下，如果說(shuō)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，1000萬(wàn)也好，2000萬(wàn)也好，放在全球，北京是不是一個(gè)非常大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，答案不是，大家看到北京排到哪，排到非常后的位置。在這邊，北京在非常后面，很低的柱子，看到最高是曼哈頓，4700萬(wàn)平方米，北京是900萬(wàn)平方米，所以是非常大的倍數(shù)差，是5倍到6倍左右，這是一個(gè)很大的區(qū)別。我們看到其他城市，比如說(shuō)上海、深圳都是排的比較后的，所以我覺(jué)得這句話的意思是什么？應(yīng)該是說(shuō)北京也好，中國(guó)也好，還有很長(zhǎng)的路要走。
我們中國(guó)改革開(kāi)放有寫(xiě)字樓也只有20多年，不到30年的時(shí)間，西方發(fā)達(dá)國(guó)家有100年的時(shí)間，這個(gè)歷史也不太長(zhǎng)，也不一樣，這是我們新的供應(yīng)量，所以你看到第二個(gè)，新的供應(yīng)量集中在發(fā)展中國(guó)家，看到最多還是在深圳、印度、北京、莫斯科，還是發(fā)展中國(guó)家。這是我們整個(gè)租金在全球市場(chǎng)的排位，大家看到最高的是香港、東京、倫敦、新加坡、之后是北京、上海。整體而言，算一個(gè)平均值，大家知道全球一線城市，商業(yè)城市平均租金應(yīng)該是多少錢(qián)呢？是200-250人民幣每月每平方米，這是平均值，北京是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)平均值的。當(dāng)然有更多城市比它也要高，比如東京都比它要高。
這個(gè)圖特別有意思，大家看一下右邊是我們租金，最高可以到600塊錢(qián)，左邊是空置率，我們可以看到最健康是哪幾個(gè)城市，非常高的租金，非常低的空置率，倫敦、新加坡、東京、香港，這是非常健康的四個(gè)城市，空置率非常低，租金非常高。我們?cè)倏匆幌轮袊?guó)的主要城市，有兩個(gè)城市是高租金，上海、北京，但是空置率現(xiàn)在是在10%以上。其他一些二線城市，當(dāng)然中間有一個(gè)是廣州，空置率非常低，只有5%，廣州這個(gè)市場(chǎng)在四個(gè)一線城市里面是比較好的。
我們?cè)倏匆幌聛喬珔^(qū)整個(gè)城市的發(fā)展，大概看到是中國(guó)所有城市都是處于一種供需不平衡，供大于需，整個(gè)都是這樣的，租金是下行狀態(tài)，這是在亞太區(qū)狀況，比較樂(lè)觀的城市，比如東京、新加坡都是在租金慢慢上漲的階段。
所以你看左邊，我們看到東京、新加坡、臺(tái)北幾乎都是有利于業(yè)主的，右邊所有中國(guó)城市都是有利于租戶的。在整個(gè)不利于業(yè)主市場(chǎng)里面，稍微比較溫和一點(diǎn)還是北京和廣州，這兩個(gè)城市對(duì)業(yè)主而言還是不錯(cuò)的城市。這個(gè)是我們看一下整個(gè)國(guó)內(nèi)主要城市的存量、供應(yīng)量和空置率，首先有個(gè)問(wèn)題，中國(guó)最大寫(xiě)字樓市場(chǎng)到底在哪？我說(shuō)甲級(jí)。我明確告訴大家，每個(gè)公司有不同的計(jì)算方式，但是我們最近整合了一下，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)最大寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是在上海，因?yàn)橐郧吧虾Ｊ欠趾诵膮^(qū)和非核心區(qū)，但是我們把四個(gè)城市核心區(qū)和非核心區(qū)都放在一起，第一大是上海。第二個(gè)問(wèn)題，未來(lái)大家知道深圳有多少供應(yīng)量，未來(lái)深圳全部建好之后，中國(guó)最大寫(xiě)字樓市場(chǎng)是哪個(gè)城市？答案還是上海，上海第一，第二大城市是北京嗎？再過(guò)四年左右，第二大的供應(yīng)市場(chǎng)不是北京，是深圳。所以后面會(huì)有一個(gè)PPT專門(mén)講一下，可以看這個(gè)數(shù)值也是空置率和租金的比例，大家可以看到北京和上海還是一個(gè)高租金，空置率是高于10%，但還是不錯(cuò)的。我們看到廣州比較不錯(cuò)只有5%不到的空置率，最嚴(yán)重的城市、沈陽(yáng)、天津，40%、35%的空置率，非�？植�。
我們很快過(guò)一下深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，深圳、上海、北京，結(jié)束我們今天的演講。首先來(lái)講，我再繼續(xù)剛才講的北京在未來(lái)幾年之內(nèi)會(huì)變成中國(guó)第三大寫(xiě)字樓市場(chǎng)，不是第二大，也不是第一大，是第三大。深圳是這樣的，我們大家看到深圳有傳統(tǒng)上午區(qū)是羅湖、福田，新興開(kāi)發(fā)區(qū)是南山和前海，大家知道深圳有前海，未來(lái)供應(yīng)商都在前海，總結(jié)一句，我們深圳空置率，前海是非常高的，66%的空置率，我們?cè)倏匆幌履仙剑?6.7%，所以整個(gè)深圳來(lái)講高空置率租金在不斷下降，這是整個(gè)趨勢(shì)。所以我們看前海的增量，在2021年我們看到新增供應(yīng)量是增長(zhǎng)413%，這是個(gè)驚人的天量。整個(gè)深圳在過(guò)去一年，或者現(xiàn)在正在經(jīng)歷是整個(gè)核心區(qū)西移，從我們傳統(tǒng)的福田區(qū)遷移到南山區(qū)和前海地區(qū)，這是整個(gè)深圳城市的變化。
我覺(jué)得多的不講了，我們把深圳繼續(xù)過(guò)下去，整個(gè)來(lái)講深圳對(duì)業(yè)主而言是一個(gè)比較不好的市場(chǎng)，在未來(lái)幾年之內(nèi)是租金在下降，高空置率經(jīng)歷最激烈的，在四個(gè)城市里，因?yàn)榇蠹抑牢磥?lái)供應(yīng)量深圳會(huì)達(dá)到900萬(wàn)平方米。
這是上海，分核心區(qū)和非核心區(qū)，核心區(qū)空置率12.5%，聽(tīng)起來(lái)不是那么嚴(yán)重，看一下租金10.2塊，等于300左右，是北京的七折左右。存量現(xiàn)在有760萬(wàn)，未來(lái)供應(yīng)量加起來(lái)有920萬(wàn)平方米。注意一下左下角這個(gè)數(shù)據(jù)，上海的特點(diǎn)是租金差比較明顯，一個(gè)不遠(yuǎn)的距離租金差很多，從10塊錢(qián)，到6.6到4塊，這個(gè)租金差比較大，這是大于北京租金差的，因?yàn)樵诒本﹣?lái)講，CBD望京的租金差也沒(méi)有那么大，跟上海比差很多，上海超過(guò)一半，但在北京遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到一半。這是我們覺(jué)得整個(gè)空置率，第三季度整個(gè)吸納量回暖狀態(tài)，空置率也在比較緩慢的下降。
整個(gè)租金還是在繼續(xù)下條，這是整個(gè)上海的市場(chǎng)情況，細(xì)的不講了，這是上海供應(yīng)量，未來(lái)上海還有很多供應(yīng)量，這是核心區(qū)的178萬(wàn)只是核心區(qū)，非核心區(qū)還有更多供應(yīng)量，所以上海成為一個(gè)最大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
我們今天回到最重要的就是主戰(zhàn)場(chǎng)北京的市場(chǎng)，我給大家做一個(gè)總結(jié)，很快的總結(jié)。第一點(diǎn)我們看一下需求，我是第三季度的數(shù)據(jù)，第四季度在下周周末會(huì)看到一個(gè)又一個(gè)新聞稿推向市場(chǎng)，大家可以看到所有數(shù)據(jù)，第三季度數(shù)據(jù)，第一個(gè)看整個(gè)吸納量26萬(wàn)平方米，看上去不錯(cuò)，但是一半都是來(lái)自于預(yù)租，來(lái)自兩年前簽的合同的客戶，所以其實(shí)第三季度整個(gè)吸納量還是表現(xiàn)不太好。
我們看一下右邊這個(gè)供應(yīng)量，54萬(wàn)平方米，我跟大家提前講一下，第四季度會(huì)有繼續(xù)新的供應(yīng)量供應(yīng)到市場(chǎng)上，比如亞洲金融大廈，中國(guó)尊，我們都算第四季度，整體來(lái)講，我們覺(jué)得有可能會(huì)突破北京歷史記錄，整個(gè)供應(yīng)量，就是2019年。過(guò)去北京從來(lái)沒(méi)有一年單年有這么多供應(yīng)量，這是2019年創(chuàng)造了20年的歷史記錄。
同樣來(lái)講，從空置來(lái)講13.8%，我們預(yù)測(cè)在五大行里面，只有我們高力國(guó)際對(duì)空置率做預(yù)測(cè)，我們預(yù)測(cè)到今年年底空置率達(dá)到15.9%，接近16%，這是過(guò)去十年最高的高峰，這個(gè)準(zhǔn)不準(zhǔn)，下周末看一下新聞稿就可以知道是不是準(zhǔn)確，租金繼續(xù)下降，385這是我們的預(yù)測(cè)，整個(gè)來(lái)講北京租金是下行狀況，一個(gè)季度2-3%左右。
紅色是我們空置率，空置率不斷在攀升，新增供應(yīng)量非常高的柱狀圖，2019年。平均租金繼續(xù)下降，空置率繼續(xù)上升，這是整個(gè)的情況。
我們?cè)倏匆幌抡麄�(gè)市場(chǎng)情況，北京市場(chǎng)有好的嗎？大家覺(jué)得是不是都哀鴻遍野，也不是，有一個(gè)區(qū)域是表現(xiàn)非常震驚，就是金融街地區(qū)，金融街地區(qū)大家看租金平均租金698.8，如果把它單獨(dú)算出來(lái)，應(yīng)該是整個(gè)大陸，應(yīng)該跟香港非常接近�？罩寐适嵌嗌�，是不是空置率很高？沒(méi)有，空置率只有5.1%，這個(gè)5.1還是因?yàn)橛幸粋�(gè)新樓沒(méi)有入駐的原因，之前都是1%-2%的空置率。所以這個(gè)樓我們就說(shuō)夏價(jià)胡同（音）五號(hào)，金融街唯一一個(gè)新樓，在完工當(dāng)時(shí)就60%、70%出租完了，基本沒(méi)有什么面積了。
我們?cè)倏匆粋�(gè)極端市場(chǎng)，就是麗澤，麗澤現(xiàn)在空置率89%，第四季度因?yàn)辂悵蓅oho建成，所以在繼續(xù)推高空置率，明年是更嚴(yán)重情況，明年一季度、二季度遠(yuǎn)洋持續(xù)有一些樓出來(lái)，所以明年麗澤空置率可能非常令人發(fā)指，包括租金方面，北京麗澤現(xiàn)在租金是193是只有金融街30%到20%左右，金融街租金打三折，跟CBD比五折不到。所以有喜有憂，非常表現(xiàn)就是金融街方面。第二表現(xiàn)好是中關(guān)村，最不好就是麗澤區(qū)域，麗澤我們認(rèn)為需要改進(jìn)就是繼續(xù)來(lái)盡快完成基礎(chǔ)建設(shè)投資，就是路、地鐵應(yīng)該盡快修好。
這是租戶就不多說(shuō)了，北京最大兩個(gè)租戶，一個(gè)是金融企業(yè)，一個(gè)是高科技企業(yè)。這是特別重要的一個(gè)PPT，大家可以拍一下，可能有個(gè)問(wèn)題，北京現(xiàn)在租金在下降，這個(gè)下降是持續(xù)下降幾年呢？是一直在下降，還是怎么樣？是這樣的，我們我們計(jì)算的這個(gè)東西只是以三環(huán)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)為主的核心區(qū)，我們通州是不計(jì)算在里面的，因?yàn)橥ㄖ葸@個(gè)市場(chǎng)算進(jìn)去，整個(gè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)全都變的不太一樣。所以我們預(yù)測(cè)，林可以看到，我們沒(méi)有把通州計(jì)算進(jìn)去的情況下，北京的城區(qū)的供應(yīng)量是從2021年、2022年非常低的值，但是后面2023年大家不要誤會(huì)，是不是2023年有一個(gè)特別高的值，目前來(lái)講2023年是一個(gè)預(yù)測(cè)，不是都在2023連竣工。所以我們預(yù)測(cè)是這樣的，我認(rèn)為在供應(yīng)量今年見(jiàn)頂，明年還有大量供應(yīng)量，之后供應(yīng)量非常少了，再之后供應(yīng)量就來(lái)自剩下一批地，但是那批地寫(xiě)字樓什么時(shí)候能完工，還不是一個(gè)很確定的時(shí)間表。所以我們認(rèn)為整個(gè)租金也好，空置率是這樣的走勢(shì)。我們認(rèn)為供應(yīng)量越來(lái)越少，理論上講，我們認(rèn)為空置率會(huì)下降，所以我們對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期是看好的。可能今年明年我們從業(yè)主方來(lái)講，建議大家用一些比較有彈性的方式來(lái)去接待客戶，留住客戶之后，我覺(jué)得后面的日子就會(huì)越來(lái)越好，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總是有一個(gè)循環(huán)。當(dāng)然這個(gè)反彈的力度可能不一定會(huì)那么大，從經(jīng)濟(jì)來(lái)講。
所以這是我們整個(gè)的判斷，你可以看到增長(zhǎng)率我們還是覺(jué)得不會(huì)很高。
這是我整個(gè)的報(bào)告做完了，謝謝大家。
主持人：謝謝，非常感謝嚴(yán)總的精彩演講，隨著新興行業(yè)布局，未來(lái)中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)值得期待。很多時(shí)候我覺(jué)得北京是一個(gè)很好的城市，因?yàn)楸本┏删土宋覀�(gè)人的夢(mèng)想，我也希望在寫(xiě)字樓這個(gè)行業(yè)，這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中北京能夠占有更多的一席之地。
E_ZIKOO智慧谷位于海淀北部區(qū)域，定位為科創(chuàng)生態(tài)小鎮(zhèn)，致力于發(fā)展成為全球科創(chuàng)發(fā)展新樞紐，中華文化傳承新動(dòng)脈，京北都市文明新地標(biāo)。E_ZIKOO智慧谷規(guī)劃75萬(wàn)平米核心啟動(dòng)區(qū)，涵蓋八個(gè)地塊：國(guó)際人才社區(qū)、總部型辦公、悅界商街、建面約10萬(wàn)平方米悅城品牌購(gòu)物中心、占地面積約8萬(wàn)平方米慧公園、創(chuàng)客公社、產(chǎn)學(xué)研中心等業(yè)態(tài)。
其中項(xiàng)目總部型辦公+悅界商街整體規(guī)劃建設(shè)7棟總部型商務(wù)集群，總建筑面積約15萬(wàn)平米。接下來(lái)掌聲有請(qǐng)出大悅城控股北京公司西北片區(qū)副總經(jīng)理貢向清女士為我們帶來(lái)主題演講，《三生融合，共建美好》。
貢向清：謝謝主持人的隆重推薦，非常感謝各位尊敬的嘉賓以及我們這次的主辦方，能給我們E_ZIKOO智慧谷團(tuán)隊(duì)這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，來(lái)分享一下我們項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)于我們做這個(gè)項(xiàng)目的心得體會(huì)，讓我們有一個(gè)機(jī)會(huì)和大家互學(xué)互鑒，互聯(lián)互通，剛才主持人已經(jīng)把我們分享主題說(shuō)了，三生融合，共建美好生活。
剛才高力國(guó)際董事長(zhǎng)站在全球示教下給我們分析了寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我們現(xiàn)在從天上落到地下，看一看我們做的項(xiàng)目操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，對(duì)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)，或者對(duì)商辦投資市場(chǎng)是怎么樣的感受，在這里為什么更愿意稱為商辦投資，因?yàn)樵谧覀兌际堑禺a(chǎn)的同行，相信地產(chǎn)的同行在我們公司內(nèi)部去做這項(xiàng)寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)，很多時(shí)候其實(shí)在都是商辦投資，對(duì)于商辦投資是我們地產(chǎn)行業(yè)很多的企業(yè)，又愛(ài)又恨的一個(gè)產(chǎn)物，為什么說(shuō)又愛(ài)又恨，恨它是因?yàn)樵谕恋厣闲兄芷谌�，使我們房企能夠獲取我們項(xiàng)目時(shí)候的一個(gè)業(yè)務(wù)的杠桿，說(shuō)恨它，因?yàn)橥彩浅梢彩捄�，敗也蕭何，往往到最后最頭疼處理就是商辦的投資，這個(gè)從北京大存量商辦投資市場(chǎng)上可以看出。
在現(xiàn)在的項(xiàng)目，我們對(duì)于項(xiàng)目操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，在一線聽(tīng)得炮火的團(tuán)隊(duì)，我們是怎么來(lái)看待這個(gè)市場(chǎng)，我們覺(jué)得是有三個(gè)觀點(diǎn)：第一個(gè)在城市的新興區(qū)域的崛起，第二就是走到今天，已經(jīng)不僅僅是房企蓋一個(gè)簡(jiǎn)單的空間載體，是拼產(chǎn)品組合的一個(gè)綜合能力，更重要是怎么把前面的東西在一個(gè)新興區(qū)域拼產(chǎn)品綜合能力，多業(yè)態(tài)發(fā)展的時(shí)候，串聯(lián)起來(lái)，為你的客戶賦能，讓這個(gè)建筑物的賦予更好的價(jià)值，就是我們要重度運(yùn)營(yíng)。所以我們覺(jué)得對(duì)于整個(gè)商辦投資，縮減到寫(xiě)字樓一方，我們來(lái)到一個(gè)重度運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，從一個(gè)單獨(dú)的一棟樓，單獨(dú)的一個(gè)簡(jiǎn)單的空間載體變成一個(gè)多元多業(yè)態(tài)融合的時(shí)代。然后是一個(gè)多元中心品質(zhì)的升級(jí)。
在這個(gè)品質(zhì)升級(jí)，透過(guò)的趨勢(shì)，我們看到，因?yàn)槲覀冏钪匾鎸?duì)客戶，無(wú)論2B還是2B，客戶對(duì)于商辦真實(shí)的需求是什么，其實(shí)用這十個(gè)字開(kāi)闊，我們是商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、社群于一體，是能夠在一個(gè)相對(duì)封閉產(chǎn)業(yè)鏈中，讓這個(gè)商業(yè)得到最大的凈化，和你這個(gè)商業(yè)的人獲取最大價(jià)值的激發(fā)。舉一個(gè)簡(jiǎn)單例子，2009年在東二環(huán)就是一個(gè)單體的一棟寫(xiě)字樓，就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，經(jīng)過(guò)十年，我們?cè)诶锩姣B加了（英），疊加了我們自己的品牌，可以在那里買(mǎi)到各種各樣的東西，疊加了我們金融的服務(wù)，疊加了我們社群的活動(dòng)，其實(shí)從一個(gè)自己親身切實(shí)縮影感受到，寫(xiě)字樓不是一個(gè)單單的空間載體，商辦不是一元形態(tài)，是一多元組合，是讓讓商業(yè)產(chǎn)業(yè)居住生態(tài)社群于一體。
在整個(gè)大的驅(qū)使下，我們E-ZIKOO智慧谷團(tuán)隊(duì)，雖然說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目起于商辦投資之時(shí)，我們是怎樣把它去做的，我們提出了三生，叫做生產(chǎn)全周期，生態(tài)全維度，生活全天候，跟第一位演講的郭總來(lái)說(shuō)，全流程、全業(yè)務(wù)、全業(yè)態(tài)有異曲同工之妙。
我們希望我們智慧谷站在一個(gè)城市新興的區(qū)域，立足于這個(gè)區(qū)域所秉持的科創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，用我們的三生的融合滿足我們?nèi)髽I(yè)周期，在這里生活的人全天候，富裕一個(gè)綠色生態(tài)健康發(fā)展。都這才是我們能夠在商戰(zhàn)中取得一個(gè)好的開(kāi)始最重要的，以己之長(zhǎng)是什么，我們E_ZIKOO智慧谷作為大悅城控股，以及大悅城控股母公司中糧集團(tuán)，資源整合的優(yōu)勢(shì)是毋庸置疑的，這是我們能夠立足在這里最大的優(yōu)勢(shì)，這是我們資源區(qū)整合，然后賦予企業(yè)全生命周期的需求，無(wú)論是2B，還是2C，我們希望在你發(fā)展全生命周期都能夠疊加到我們大悅城控股，以及大悅城控股母公司中糧給予整合的優(yōu)勢(shì)。
剛才說(shuō)了，你在一個(gè)城市新興區(qū)域多業(yè)態(tài)發(fā)展，多業(yè)態(tài)構(gòu)建的時(shí)候，如何串聯(lián)，是要有一個(gè)重度運(yùn)營(yíng)的體系去串聯(lián)，剛才一個(gè)戰(zhàn)壕里的戰(zhàn)壕，美麗的馬佳音總已經(jīng)介紹了中糧3C體系，這里也能夠充分說(shuō)明，我們3C智慧體系，確實(shí)在我們大悅城控股下面所有商辦投資里面，寫(xiě)字樓投資里面是在運(yùn)營(yíng)著，在為我們建筑物，為我們客戶賦能，提升我們的價(jià)值，而且價(jià)值是在一步一步向上走，我們3C運(yùn)營(yíng)體系是始于2016-2017年度更新的中糧廣場(chǎng)，那時(shí)候是3C開(kāi)始，然后在我們中糧置地廣場(chǎng)賦予了更多的綠色和智慧的升維，這是我們自己重度運(yùn)營(yíng)成功的優(yōu)勢(shì)，可以讓我們幫助我們客戶，讓我們建筑物從一個(gè)鋼筋水泥變成更有生命有價(jià)值的重要的手段渠道。
我們?cè)谶@里希望把我們E_ZIKOO智慧谷真正打造一個(gè)五有新人，在新時(shí)代下，新周期下，新的形勢(shì)下，希望是一個(gè)有政策、有產(chǎn)業(yè)、有資源、有潛力、有交通的五有新人的好的項(xiàng)目。
整個(gè)下來(lái)，其實(shí)我們?nèi)绻盐逵行氯藪侀_(kāi)來(lái)看都有什么，首先我們立足于整體是一個(gè)智慧谷，既然在海淀北部，全世界只有一個(gè)中關(guān)村，沿著中關(guān)村核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)就是我們科創(chuàng)，我們的智慧，我們的創(chuàng)新，我們的科創(chuàng)中心。我們希望以此為中心，整個(gè)打造一個(gè)科創(chuàng)市鎮(zhèn)，學(xué)園社區(qū)，所以我們才說(shuō)我們雖然以商辦投資為始，但是我們不僅僅做商辦投資，我們是把一個(gè)三生融合全部融合在里面，讓它賦予一個(gè)生命力，就像我們下面說(shuō)的，我們是致敬創(chuàng)新，希望在新的生態(tài)下，我們可以演繹一個(gè)商辦投資新的價(jià)值。
接下來(lái)從生產(chǎn)維度來(lái)說(shuō)，我們整個(gè)下面是有七棟生態(tài)企業(yè)的總部，滿足我們整個(gè)大中型企業(yè)辦公的需求，我們說(shuō)一個(gè)城市怎么去看它的價(jià)值，包括一個(gè)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)興則城市興。所以我們?cè)谶@里還有我們企業(yè)，產(chǎn)業(yè)的研發(fā)中心，這樣的話才能夠互聯(lián)互通，然后去疊加到我們辦公的優(yōu)勢(shì)里面去，在這里既然有生產(chǎn)的全周期，還需要生活全天候，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)所有辦公，都需要人在里面，怎么享受生活全天候，海淀北部流傳著一句通俗的話，叫做缺吃少住行不便，如何我們?nèi)背陨僮⌒胁槐�，其�?shí)北部產(chǎn)業(yè)人群在不斷聚集，我們?cè)趺窗堰@些劣勢(shì)的地方通過(guò)我們自己作為一個(gè)重度運(yùn)營(yíng)的，共建人民美好生活的央企開(kāi)發(fā)商，我們是央企的一個(gè)企業(yè)把這個(gè)東西疊加起來(lái)，我們會(huì)大大悅城在這里面做一個(gè)高品質(zhì)購(gòu)物中心，同時(shí)還可以有大有小，有高有低，配一個(gè)穿行其中的業(yè)界商圈，來(lái)打造一個(gè)北部的經(jīng)濟(jì)，為整個(gè)在辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)區(qū)域服務(wù)的企業(yè)和人群服務(wù)。
說(shuō)到缺吃少住行不便，少住怎么做。我們?nèi)澜缰挥幸粋�(gè)中關(guān)村，這種高品質(zhì)的靠譜。我們說(shuō)生態(tài) 人在畫(huà)中游，這是我們依托故宮北苑打造的文化秀美，讓大家感到生態(tài)綠意創(chuàng)意的交融，這是我們?cè)谏鷳B(tài)權(quán)威度。
整個(gè)下來(lái)，這就是我們E_ZIKOO智慧谷，一個(gè)商辦投資之始，把它打造了通過(guò)兩期合作，打造了在我們北部的集上產(chǎn)、文旅、科技于一體園區(qū)，我們是未來(lái)企業(yè)聚集地，希望是產(chǎn)學(xué)融合中心區(qū)，希望是共建美好生活能量場(chǎng)，通過(guò)我們生產(chǎn)全周期，生活全維度。
其實(shí)現(xiàn)在到項(xiàng)目的最后，我們?cè)跒槲覀冺?xiàng)目說(shuō)一句廣告，剛才馬佳音說(shuō)了，我們置地廣場(chǎng)是地壇里，匠心做，只剩下四五百平米，所以大家站在安定門(mén)橋上，打右燈一路向北，你也可以近距離感受到，也可以居住到我們提供類海外居住的高品質(zhì)國(guó)際化人才居住社區(qū)，能能夠滿組生態(tài)全維度的生態(tài)全周期，生活全維度，謝謝。
主持人：謝謝，感謝貢總帶來(lái)的精彩解讀，但愿這個(gè)項(xiàng)目大家能夠一起合作起來(lái)。預(yù)祝E_ZIKOO智慧谷成為京北都市文明新地標(biāo)。
接下來(lái)進(jìn)入論壇第五部分，就是簽約儀式的環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)真的厲害了，通過(guò)項(xiàng)目的簽約和對(duì)接，也是實(shí)實(shí)在在把我們的論壇落地生根發(fā)芽。第一個(gè)簽約儀式由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、金融街企業(yè)家俱樂(lè)部戰(zhàn)略合作簽約儀式，有請(qǐng)工作人員。
有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 劉凱先生
有請(qǐng)金融街企業(yè)家俱樂(lè)部理事長(zhǎng)董春平先生上臺(tái)簽約。
感謝二位領(lǐng)導(dǎo)。請(qǐng)一起合影留念!
第二個(gè)簽約儀式是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、中國(guó)人民大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院戰(zhàn)略合作簽約儀式。
有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉凱先生、中國(guó)人民大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院項(xiàng)目主任尹小志先生上臺(tái)簽約。
感謝二位領(lǐng)導(dǎo)。請(qǐng)一起合影留念!
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來(lái)源：房訊網(wǎng)