房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理 羅能鈞
中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上發(fā)表主題演講，以中信大廈為例，分享了超高層寫字樓運維管理創(chuàng)新實踐。他表示，超高層寫字樓的運維管理應(yīng)該將感知技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)與設(shè)備設(shè)施數(shù)字化相結(jié)合，打造"管理技術(shù)密集型"的運維管理模式。在運維管理創(chuàng)新方面，應(yīng)該基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推進智能運維，首先需要根據(jù)故障排除和應(yīng)急處置情境將多個系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)通過物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)互通，提高各個系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)溝通和協(xié)同的及時性，探索數(shù)字化運維，將數(shù)字化運維管理平臺作為大廈精準(zhǔn)管理和數(shù)字運維的有效工具。
中信大廈概況
中信大廈2018年底初步接手，2019年11月完成竣工驗收備案，經(jīng)過一年時間完成了裝修整改和優(yōu)化提升、機電系統(tǒng)調(diào)試調(diào)適，今年1月份投入使用，目前大廈每天辦公人員約7000人左右。
中信大廈位于北京CBD核心區(qū)，總占地面積11，478平方米，地上108層，地下8層（含1個夾層），高度528米，及總建筑面積44.7萬平方米。中信集團和中信銀行總部已經(jīng)入駐大廈。
中信大廈的高度在全球超高層中排名第9名，中國第5。對于超高層寫字樓，截止到今年1月份的統(tǒng)計，150米以上寫字樓在中國已經(jīng)有2000多座投入使用。我國超高層寫字樓的運營管理其實不到30年的時間，現(xiàn)在這些寫字樓運營管理主要分布在5大國際代理公司或與5大代理公司合資公司中。中信大廈由開發(fā)建設(shè)管理和技術(shù)人員轉(zhuǎn)崗，同時招聘了社會上的物業(yè)管理專業(yè)人員組建運維團隊，實現(xiàn)了從開發(fā)建設(shè)向運維管理"無縫過渡"的目標(biāo)。
中信大廈國內(nèi)外參建單位多達125家，再加上施工和機電兩個總包有將近400家公司參與項目。對中信大廈開發(fā)建設(shè)過程中的管理和技術(shù)創(chuàng)新進行了梳理，18項世界之最、12項中國之最以及8項北京之最。這些創(chuàng)新成果是我們自己整理的，已經(jīng)發(fā)布在建筑工業(yè)出版社出版的《中信大廈建造紀(jì)實》中，供行業(yè)借鑒，也請業(yè)界同行們批評指正。
中信大廈運維管理體系
中信大廈在開發(fā)建設(shè)之初就考慮大廈建成后的運維管理，基于全生命周期管理理念，采用了EPCO管理（Engineering Procurement Construction & Operation，即設(shè)計、采購、建造、運維一體化）的管理模式，中信和業(yè)在2018年10月成立了"中信大廈運維管理中心"。
首先，從管理模式看，國內(nèi)已建成超高層寫字樓運維管理有三種基本模式：開發(fā)建設(shè)團隊轉(zhuǎn)型自管、委托專業(yè)公司管理、開發(fā)建設(shè)團隊和專業(yè)公司合作共管。中信大廈通過多次論證，采取了第一種模式。
技術(shù)層面上，中信大廈致力打造基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧樓宇。在2011年的時候公司對中信大廈的智慧管理做了整體策劃，2014年提出對標(biāo)項目，2016年的技術(shù)創(chuàng)新年將對標(biāo)項目進行了更新。針對超高層樓宇和中信大廈運維管理特征，將感知技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)與設(shè)備設(shè)施數(shù)字化相結(jié)合，建立消防安全、設(shè)備設(shè)施運維、環(huán)境管理與客戶服務(wù)的聯(lián)動系統(tǒng)和集成創(chuàng)新體系，提高預(yù)防預(yù)警能力和縮短應(yīng)急處置時間，區(qū)別于住宅物業(yè)管理，打造"管理技術(shù)密集型"的運維管理模式，為中信大廈可持續(xù)的高品質(zhì)（安全、便捷、舒適、節(jié)能）運行維護提供保障。
第二，2018年10月成立了"中信大廈運維管理中心"，由開發(fā)建設(shè)核心技術(shù)和管理人員轉(zhuǎn)崗，組建運維團隊，向運維管理"無縫過渡"。
運維管理中心設(shè)5個部門：設(shè)備運維部、設(shè)施管理部、安全保障部、環(huán)境管理部、客戶服務(wù)部，計劃總?cè)藬?shù)約500人，其中自聘人員計劃1/3，技術(shù)勞務(wù)派遣計劃2/3。管理團隊中77%的人員擁有超高層及特大型項目管理經(jīng)驗，54%的運維團隊人員擁有國際國內(nèi)知名物業(yè)管理經(jīng)驗的人員。
第三，從管理標(biāo)準(zhǔn)上，中信大廈對標(biāo)最佳實踐，參照國際標(biāo)準(zhǔn)，包括BOMA全球商業(yè)地產(chǎn)最佳運營實踐標(biāo)準(zhǔn)SOP、IFMA設(shè)備設(shè)施運維標(biāo)準(zhǔn)、"6S"管理標(biāo)準(zhǔn)、ISSA國際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)CIMS等，希望能夠最終通過最佳運維實踐實現(xiàn)引領(lǐng)國際標(biāo)準(zhǔn)。
中信大廈運維管理創(chuàng)新
超高層寫字樓運維難度主要表現(xiàn)在機電設(shè)備設(shè)施高效穩(wěn)定運行和安全保障上。以中信大廈為例，在中控室有設(shè)備主系統(tǒng)12個，30余項新技術(shù)，設(shè)備子系統(tǒng)63個，重要的設(shè)備設(shè)施34,000多臺，信息控制點超過65萬個，對技術(shù)和專業(yè)要求很高，所以超高層寫字樓的管理一定是管理技術(shù)導(dǎo)向型的。
經(jīng)歷過開發(fā)建設(shè)的專業(yè)技術(shù)人員轉(zhuǎn)型后，怎么在運維中實現(xiàn)自身價值？怎么保障超高層寫字樓的高品質(zhì)運維？這些其實是目前超高層寫字樓行業(yè)面臨的一個非常重要和緊迫的問題。通過中信大廈運維實踐，能夠為行業(yè)提供一些數(shù)據(jù)和參考指標(biāo)。
第一，超高層寫字樓能耗是重中之重，能占到三分之一的費用。中信大廈借助日本咨詢公司的能源管理系統(tǒng)構(gòu)建了中信大廈的能源管理系統(tǒng)Z-BEMS，現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了。
它的主要特點是三項，第一個是建立超高層寫字樓的能源消耗基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，綜合參考了日本100多個寫字樓的樣本；第二個是專家系統(tǒng)，能夠為機電設(shè)備設(shè)施管理運行故障進行診斷、對系統(tǒng)運行提供優(yōu)化策略。第三個，設(shè)備設(shè)施實時運營的數(shù)據(jù)提取，可以形成上萬個可視化的報表�，F(xiàn)在這個系統(tǒng)已經(jīng)投入使用八個月以上了，能夠成功運行得益于好的專業(yè)平臺、咨詢公司，更得益于我們的專業(yè)團隊和專業(yè)工程師在實施過程中的全面參與。日本出租率達到60%以上的寫字樓能耗每平米每年大約是1471 MJ，我們出租率達到75%，每平方能耗卻只有為886MJ。
第二，中信大廈暖通設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)采用了工業(yè)4.0級PLC控制，相對傳統(tǒng)的DDC自控系統(tǒng)控制精度更好，速度更快、穩(wěn)定性好、可擴展性強，可實現(xiàn)自主編程�？筛鶕�(jù)用戶需求個性化定制室內(nèi)溫濕度。監(jiān)控點位達到25萬個，大到冷水機組、蓄冰槽、水泵、冷卻塔、空調(diào)機組、風(fēng)機，小到風(fēng)盤、風(fēng)閥、水閥等均實現(xiàn)在線監(jiān)控，節(jié)能策略的實施也是基于設(shè)備完全可控才得以實現(xiàn)。
第三，物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將多個系統(tǒng)通過物聯(lián)網(wǎng)將底層數(shù)據(jù)完全打通，避免了"數(shù)據(jù)孤島"問題，各個系統(tǒng)之間不再割裂，而是相輔相成，實現(xiàn)設(shè)備與設(shè)備融合，信息與設(shè)備融合，人與設(shè)備融合，提高運維效率。
從目前運維看，很多大廈技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)足夠，但是對運維場景和技術(shù)系統(tǒng)應(yīng)用還需要進一步提升。很多技術(shù)應(yīng)用平臺的提供者不懂得大廈運維管理的具體場景，互聯(lián)互通有時候要根據(jù)實際需求來實現(xiàn)。2020年管理團隊針對中信大廈的實際情況和超高層運維的痛點，開發(fā)了多項智能運維場景。
例如跑水漏水是超高層里面非常容易發(fā)生和造成災(zāi)害的現(xiàn)象。我們有漏水報警系統(tǒng)，一旦激發(fā)，最近的智慧閥可以關(guān)閉，激發(fā)我們的安防系統(tǒng)，攝像頭可以直接切到漏水報警的現(xiàn)場。這個系統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了，我們還會在模仿這樣的場景會上不斷地做一些開拓。
第四，數(shù)字化運維。中信大廈采用數(shù)字化運維管理平臺作為大廈精準(zhǔn)管理和數(shù)字運維的有效工具。平臺對內(nèi)管理端"尊E管"通過移動APP將安全保障、設(shè)備運維、設(shè)施管理、客戶服務(wù)、環(huán)境管理等各項業(yè)務(wù)實現(xiàn)場景化、線上化高效精準(zhǔn)管理。大廈原來開發(fā)建設(shè)的時候全過程應(yīng)用了虛擬建造，在現(xiàn)場中信大廈有虛擬運營，我們基于BIM的巡檢和維修，運維的工人可以拿著PAD很方便的找到精裝修面后隱蔽的機電末端。還有對客服務(wù)端"尊E享"，將訪客管理、會議預(yù)約、內(nèi)部交通導(dǎo)引、報修服務(wù)等通過微信小程序集成，為客戶提供及時高滿意度服務(wù)。
來源：房訊網(wǎng)
