近期，建議放松房地產(chǎn)政策的聲音再起，部分地方政府也“蠢蠢欲動”，十個城市的穩(wěn)地產(chǎn)政策“一日游”或“幾日游”，深圳部分區(qū)域再現(xiàn)炒房跡象，部分信貸資金違規(guī)流入樓市……房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化，如何平衡穩(wěn)地產(chǎn)與穩(wěn)經(jīng)濟的關系？接下來的房地產(chǎn)政策和市場變化備受關注。
日前，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受了證券時報記者的專訪，對上述新情況新問題進行了深入剖析并給出有針對性的政策建議。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛
穩(wěn)住樓市是房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)做出的最大貢獻
證券時報記者：受新冠肺炎疫情沖擊，我國經(jīng)濟下行壓力加大，一季度GDP同比下降6.8%。有觀點認為，4月17日召開的中央政治局會議重申“房住不炒”，但沒有提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，意味著各地房地產(chǎn)政策具有更大的發(fā)揮空間，更有觀點認為“中國要補內(nèi)需，不調(diào)整房地產(chǎn)政策是做不到的”。對此，您怎么看？
倪鵬飛：我們認為在挑戰(zhàn)前所未有的情況下，中央再次重申“房住不炒”展示了在房地產(chǎn)問題上的清醒認識和堅定決心，完全正確。既向市場發(fā)出明確信號，也向各級政府做出明確指示。沒有提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”并不意味著政策導向的改變。
首先，房地產(chǎn)不能也沒有條件成為刺激經(jīng)濟的手段。在此前經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)的情勢下，房地產(chǎn)投資增速和占比已經(jīng)很高，再過度投資和消費對其他投資和消費將產(chǎn)生更加顯著的擠出效應。通過對房地產(chǎn)實施刺激政策，不但不能對沖經(jīng)濟下行，還可能將近兩年房地產(chǎn)調(diào)控成效喪失，更可能使房地產(chǎn)問題嚴重惡化。
其次，穩(wěn)定適度的房地產(chǎn)投資是可行的和必需的。當然，不用它刺激，并不是不要房地產(chǎn)投資，而是不過度依靠房地產(chǎn)投資，不將其作為政策著力點。房地產(chǎn)投資和消費應該保持在適度水平并保持結構性差異，重點是老城更新、舊房改造和新市民保障，既能滿足居民真實有效需求，同時不對房地產(chǎn)以外的投資和消費產(chǎn)生擠出效應，也能夠保證房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)員工的就業(yè)和收入穩(wěn)定。
再次，穩(wěn)住樓市應該作為宏觀經(jīng)濟的重要目標任務。受疫情沖擊及其國際經(jīng)濟環(huán)境等不確定性惡化的影響，2020年樓市總體走勢下行，但存在不確定性甚至劇烈波動的風險。受城市“異速增長律”和金融“嫌貧愛富”等支配，局部區(qū)域的波動可能更加劇烈。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的基本盤和壓艙石，但也是經(jīng)濟金融的重要風險源。穩(wěn)住樓市是房地產(chǎn)對“六穩(wěn)”和“六�！弊畲蟮呢暙I，也應是房地產(chǎn)政策最重要的著力點。
我認為要明確四項重點任務：第一，常態(tài)防疫，復工復產(chǎn)，確保穩(wěn)住。除了抓緊現(xiàn)有企業(yè)恢復生產(chǎn)經(jīng)營外，更要積極支持適應疫情及新情況，借用互聯(lián)網(wǎng)等新技術的創(chuàng)新手段。第二，提振信心，消除恐慌，穩(wěn)住預期。通過各級政府扎實的工作成效，通過深化和加快市場趨向的改革，來提振市場信心。通過展示發(fā)展趨穩(wěn)不變和發(fā)展?jié)摿薮�，來增強信心。定期和及時地發(fā)布樓市相關信息，及時制止和懲治虛假信息和不實傳言。第三，做好預案，應對不測，穩(wěn)住市場。應針對個別區(qū)域可能出現(xiàn)的預期逆轉(zhuǎn)、信貸違約、停工爛尾以及降價糾紛等做出相應的預案和應對，使之在較短的時間內(nèi)能夠妥善解決。第四，優(yōu)化結構，化解錯配，穩(wěn)中有進。首先在區(qū)域方面，支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群的中小城市的住房開發(fā)，加大資金、土地供應，這也有利于房價下降。同時加大基礎設施向周邊延伸和加密，加大優(yōu)質(zhì)公共服務向周邊擴散。其次在業(yè)態(tài)方面，支持需求空間較大一些非住房的房地產(chǎn)發(fā)展，包括工業(yè)倉儲、文化體育、旅游娛樂、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)等。加快老城更新、舊房改造以及配套基礎設施建設投資。再次，鑒于新市民需求有下降的可能，在抑制炒房的同時，重點是將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。同時加大棚戶區(qū)改造以及新市民的安居保障房建設。
穩(wěn)住樓市關鍵是圍繞目標實施機制性應對
證券時報記者：您剛提到應將穩(wěn)住樓市作為宏觀經(jīng)濟的重要目標任務，在您看來穩(wěn)住樓市的關鍵是什么？有何政策建議？
倪鵬飛：穩(wěn)住樓市關鍵是圍繞目標實施機制性應對。從實踐上看，無論是保證長期健康發(fā)展或進行短期應急管理，制度化和機制化都是重要而有效的選擇。具體到實現(xiàn)以上目標的房地產(chǎn)調(diào)控上，我認為應該在完善機制的基礎上，實施以下5個機制性應對，做到“管住目標，適放權責，因城施策，相機抉擇”：
第一，區(qū)別政策屬性，構建大穩(wěn)小變的制動機制。繼續(xù)堅持“不炒”的定位、“三穩(wěn)”的目標和“不刺激”的原則全國統(tǒng)一不變。堅持宏觀經(jīng)濟政策、監(jiān)管政策制度以及普適的政策全國統(tǒng)一或不變；具體的房地產(chǎn)行政、金融、土地、財稅政策允許“因時因地”而定。通過總體的以靜制動和具體的以變應變，減緩樓市波動實現(xiàn)穩(wěn)住。
第二，實行全面覆蓋，構建雙向用力的聯(lián)動機制。首先，全面覆蓋監(jiān)管。中央及省市自治區(qū)要將全國所有城市納入監(jiān)測和監(jiān)管的范圍，力避過去只管漲價城市的弊端，要將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標都納入監(jiān)測和監(jiān)管范圍，要將督察擴展到前期規(guī)劃、計劃、市場預期，尤其應急預案準備；其次，雙向聯(lián)動調(diào)控。增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金進而增加住房供給，同時減少人口收縮地區(qū)這些供給，全面防止大起大落。
第三，區(qū)別政策類別，完善“管活放治”的責任機制。要建立全國監(jiān)測預警體系。一是明確統(tǒng)管的內(nèi)容。國家和省市應將房價、商品房存銷比、空置率，土地的價格、供應量、房貸規(guī)模及占比等納入到監(jiān)測、監(jiān)管指標體系中，劃定各指標允許區(qū)間、"紅線”和底線。二是明確下放的權力。將行政性規(guī)定、土地審批、利率、首付比例確定、房地產(chǎn)稅率確定等及財稅政策交由地方自主決策，同時制定決策規(guī)則和裁量區(qū)間。三是完善督導機制。建立并實施實時監(jiān)測預警市場和督察政策執(zhí)行狀況。對于下放的事項，應實施決策的“飛檢”、抽查和督導，及時糾正存在的問題。四是落實主體責任。明確管放的責任劃分，對于超出指標區(qū)間或“紅線”以及違反決策規(guī)則的城市，自動啟動約談和問責機制。
第四，抓住關鍵指標，建立指標掛鉤的牽引機制。將人口等相關指標納入上述監(jiān)測監(jiān)管指標體系，將人口流入規(guī)模、土地供應額度、資金控制額度相掛鉤，將商品住房價格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應掛鉤，并根據(jù)不同住房指標表現(xiàn)而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務。
第五，啟動應急預案，建立自動響應的應急機制。應急機制與長效機制一體，不需“另起爐灶”。要求各級政府做出應對樓市不測的應急預案并做好相關政策儲備，各級政府相關部門適時監(jiān)測和定期督察，針對市場變化，自動微調(diào)相關行政、土地、金融、財稅政策。
另外，穩(wěn)住樓市尤其是實現(xiàn)樓市長治久安，除了完善政府管理機制，更要深化改革，完善市場機制�？上驳氖�，房地產(chǎn)相關基礎制度改革正全面展開，但需注意改革的節(jié)奏、力度及配套條件，穩(wěn)定改革對樓市的預期。
不可借“三穩(wěn)”之名行炒作之實
證券時報記者：疫情發(fā)生以來，全國多地出臺了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策，從緩繳土地出讓金、放寬預售條件等方面紓困房企，同時也有多地放寬了落戶政策，給予人才購房優(yōu)惠等。不過，也有十個城市的降低首付、提高公積金貸款額度、取消限購限售等需求端支持購房政策均被叫停了。您認為這些地方政策被叫停的原因是什么？下一步地方政府因城施策需要注意哪些方面？
倪鵬飛：對于多地政策“一日游”的情況，原因主要有兩點：一是在主觀上，一些地方政府試圖搞“套路”，借“三穩(wěn)”之名，行刺激和炒作之實。二是在客觀上，一些地方政府沒有把握好政策調(diào)整的分寸。這都可能導致踩踏調(diào)控的“紅線”，對“三穩(wěn)”都產(chǎn)生了不利影響，應該被及時叫停。
下一步關鍵還是各級政府部門要落實好中央提出的“房住不炒”定位，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的目標，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的原則，同時切實完善并落實好因城施策，也避免所有政策都“一刀切”。
城市政府要壓實主體責任。一方面要知行合一。發(fā)自內(nèi)心的去落實中央關于房地產(chǎn)調(diào)控決策，不可以借助“三穩(wěn)”之名，行炒作之實。另一方面要提高政策水平。要充分考慮這些政策調(diào)整能不能起到穩(wěn)定市場的作用，會不會導致“三不穩(wěn)”。
國家和省市區(qū)的主管部門履行好監(jiān)督責任，還要完善監(jiān)管機制和改變監(jiān)管方式。一方面，緊緊抓住關鍵、抓總體、抓結果、抓“紅線”或底線。另一方面，應該給地方相機抉擇的權力。同時要逐步實現(xiàn)機制化，否則會導致“一管就死，一放就亂”。
對于地方政府政策調(diào)整是否得當是有觀測和鑒別標準的：一是看措施。屬于不允許變動的或者屬于中央決定的，地方政府不能隨意改變。我們注意到個別城市政府在所謂“穩(wěn)定樓市”新政里，將屬于制度的內(nèi)容都隨意放松和改變了；二是看結果，如果采取變動的措施，導致市場波動超出合理區(qū)間，即便調(diào)整是屬于地方有權決定的具體政策，也要對政策調(diào)整的后果負責。
房地產(chǎn)市場或2個月左右恢復正常水平
證券時報記者：隨著國內(nèi)疫情得到較好控制，各地復工復產(chǎn)有序推進，多地售樓處也逐漸開放，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積雖仍同比大幅下降，降幅分別為7.7%和26.3%，但降幅已經(jīng)較前兩個月大幅收窄8.6和13.6個百分點，您預計房地產(chǎn)市場何時可以恢復到正常水平？對房企應對疫情沖擊有何建議？
倪鵬飛：如果沒有疫情反復及其他意外事件的沖擊，按照目前的態(tài)勢，房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售應該能夠在2個月左右恢復到正常水平。但恢復到正常水平不意味著保持著每年大致的增長速度，事實上，疫情及其衍生的全球經(jīng)濟等問題將影響2020年甚至更長時間的中國房地產(chǎn)市場，特別是結構性影響還是比較大的。
在房地產(chǎn)企業(yè)競爭異常激烈、銷售下降、資產(chǎn)負債率高企、資金壓力巨大的背景下，疫情以及相關形勢的變化對房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第一，加快復工復產(chǎn)。在堅持常態(tài)化防疫基礎上根據(jù)形勢變化及時調(diào)整防疫策略。在保證質(zhì)量的基礎上，適度加快開工、施工和竣工進度。第二，加快銷售。主動調(diào)整預期，適當下調(diào)房價，完善線上線下銷售方式，加快銷售回款；第三，主動降杠桿。除了申請債務展期外，一方面，放棄盲目擴張戰(zhàn)略，制定切合實際審慎安全而不是冒進高周轉(zhuǎn)的發(fā)展目標。另一方面，通過股權轉(zhuǎn)讓等引進戰(zhàn)略投資者，降低負債率。第四，主動兼并重組。通過企業(yè)并購，轉(zhuǎn)讓股權，重組債務。第五，加快實施轉(zhuǎn)型升級和結構調(diào)整。
三箭齊發(fā)嚴防資金違規(guī)流入樓市
證券時報記者：為應對疫情沖擊，國家出臺了一系列金融政策紓困中小企業(yè)，不過，近期部分城市卻出現(xiàn)了信貸資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，引起監(jiān)管部門的高度關注。您認為，在中央再三強調(diào)“精準滴灌”的背景下，仍有違規(guī)行為的原因是什么？在當前寬松的貨幣環(huán)境下，您對如何嚴防資金流入樓市有何監(jiān)管建議？
倪鵬飛：主要原因還是深層的利益機制問題。首先，企業(yè)和住戶部門有動機。一方面，實體經(jīng)濟發(fā)展更加艱難。本來一些實體企業(yè)尤其中小企業(yè)就利潤微薄、生存艱難，受此沖擊有的訂單消失、有的市場萎縮、有的還不具備復工復產(chǎn)條件，繼續(xù)投資存在風險，而臨時應急投資新行業(yè)也缺乏相應的條件和準備。另一方面，炒房機制沒有完全消失。相對于其他的投資，房地產(chǎn)仍然被認為相對優(yōu)質(zhì)的投資品。同時在疫情及外部事件沖擊不特別嚴重的情況下，不動產(chǎn)也是具有一定的避險作用的資產(chǎn)。這樣國家紓困中小企業(yè)的信貸政策，從動機上有可能被個別企業(yè)和個人所“移花接木”地利用。
其次，金融機構也有自身利益考慮。事實上，商業(yè)銀行有理由也有能力對貸款資金進行追蹤監(jiān)管，并能夠避免以上情況的出現(xiàn)。問題是：基于目前的環(huán)境，一些商業(yè)銀行對實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)投資的選擇也存在與企業(yè)一樣的共識。商業(yè)銀行被要求增加中小企業(yè)紓困貸款，但其確實面臨未來這些貸款變成呆壞帳的風險。所以，至少在理論上，商業(yè)銀行為減少風險考慮，沒有積極性去進行監(jiān)管甚至產(chǎn)生合謀進行房地產(chǎn)投資。
未來我認為應該三箭齊發(fā)解決這個問題：第一，針對這個新出現(xiàn)的問題，應該完善對金融機構的監(jiān)管制度，扎好監(jiān)管“籬笆”。第二，要建立商業(yè)銀行支持實體中小企業(yè)紓困貸款的損失補償和風險分攤機制。既然政府要求商業(yè)銀行參與支持紓困中小企業(yè)，政府應該對商業(yè)銀行這些信貸在未來可能出現(xiàn)的損失和風險補償、分攤等做出政策性安排。再次，加快房地產(chǎn)長效機制建設和要素市場建設，讓實業(yè)投資和其他投資比房地產(chǎn)投資更有比較利益。
來源：證券時報
編輯：wangdc
