當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場存在的高房價、高杠桿風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)空心化、財富差距拉大等問題十分嚴(yán)峻，住房制度改革亟待破題。如果不及時做出調(diào)整，我們可能重蹈中國香港和英國的覆轍，深陷高房價困境，并引發(fā)深層次的經(jīng)濟社會問題；也可能爆發(fā)類似于美國次貸危機和日本“失去的二十年”房地產(chǎn)泡沫危機。但如果我們能夠及時科學(xué)地變革，也可能實現(xiàn)類似于德國和新加坡的房價穩(wěn)定、居者有其屋，實現(xiàn)房地產(chǎn)與金融、實體經(jīng)濟的良性循環(huán)。
路在何方？何為正解？為什么各經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)差異極大？我們在六大全球代表性經(jīng)濟體的研究中發(fā)現(xiàn)，住房制度決定房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產(chǎn)市場。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場存在的問題，根本上與中國住房制度有關(guān)，解決之道在于住房制度改革。只有放在更加開闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加扎實的數(shù)據(jù)邏輯來觀察當(dāng)下，才能在眾說紛紜中撥云見日，才能提煉出規(guī)律和共識。借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合中國國情，推進住房制度改革，讓住房制度從宏觀調(diào)控刺激經(jīng)濟增長的職能中解放出來，回歸解決居民居住問題，進而化解當(dāng)前中國房地產(chǎn)面臨的困境。
綜合國際正反兩面的經(jīng)驗教訓(xùn)，我們認(rèn)為，中國住房制度改革成功的關(guān)鍵就是八個字：“人地掛鉤，金融穩(wěn)定�！边@八字改革方針能夠真正長治久安地實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
土地制度的關(guān)鍵是人地掛鉤，優(yōu)化土地供應(yīng)，重視城市規(guī)劃，實現(xiàn)供求平衡
中國香港和英國深陷高房價困境，主要是由于土地供給不足疊加貨幣超發(fā)與金融高杠桿，而德國和新加坡住房問題解決得好則主要是因為供應(yīng)充足。
人隨產(chǎn)業(yè)走，區(qū)域間土地需求不均衡是客觀規(guī)律，解決之道是人地掛鉤。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤，人口流入的城市群都市圈要加大建設(shè)用地供應(yīng)，人口流出的區(qū)域要減少土地供應(yīng)；在城市間，要在嚴(yán)守耕地紅線的基礎(chǔ)上，完善跨區(qū)域耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，化解人口凈流入地區(qū)土地供不應(yīng)求和人口凈流出地區(qū)土地供過于求共存的結(jié)構(gòu)性失衡；在城市內(nèi)部，將產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地配套供應(yīng)，從根本上促進職住平衡，避免“睡城”現(xiàn)象，化解潮汐交通壓力。
用地規(guī)劃上，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。中國長期存在工業(yè)和商業(yè)辦公用地供給過多、住宅用地偏低的問題，2010—2017年全國年均供應(yīng)住宅用地157.9萬畝，商服用地66.0萬畝，工礦倉儲用地240.5萬畝，住宅用地占國有建設(shè)用地的供應(yīng)比重年均僅17.8%。應(yīng)優(yōu)先保障住房，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等民生和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，合理安排必要的產(chǎn)業(yè)用地。
完善城市規(guī)劃，指導(dǎo)土地供應(yīng)。依據(jù)城市人口、居住、環(huán)境等要素，合理編制城市規(guī)劃，用以指導(dǎo)城市開發(fā)建設(shè)活動的實施，對城市更新改造、生態(tài)園林建設(shè)、完整社區(qū)締造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等做出統(tǒng)籌安排。城鎮(zhèn)建設(shè)用地的指標(biāo)與空間布局，要與城市規(guī)劃相銜接。
改革土地招拍掛制度，土地不能唯價高者得。發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場波動歷程表明，限制供給、價高者得的土地制度設(shè)計是推高房價的核心基因。目前中國已有多個城市在調(diào)整和創(chuàng)新土地出讓方式，如“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競配建”等方式，甚至還有“平均價者得”規(guī)則，嘗試打破土地價高者得的困境。
保持住房金融制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性，避免貨幣超發(fā)和過度杠桿
國際經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)過度金融化和過度收緊是風(fēng)險之源，美國和日本爆發(fā)金融危機，中國香港和英國深陷高房價困境，均與貨幣超發(fā)、金融高杠桿及隨后過度收緊高度相關(guān)，而德國和新加坡則控制得較好。
中央的定調(diào)是“三穩(wěn)”，不是“三松”也不是“三緊”。老成謀國是時間換空間，既不要刺激，也不要刺破。房地產(chǎn)一半是金融，一半是實體經(jīng)濟和制造業(yè)，帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長，解決就業(yè)規(guī)模大，國民經(jīng)濟占比高，有必要推動改革更多地發(fā)揮其實體經(jīng)濟的功能，回歸居住屬性和制造業(yè)屬性。不要從一個極端走向另一個極端，從放水刺激到過度收緊，貨幣信貸政策應(yīng)保持穩(wěn)定，不宜大收大放，首付比例不宜頻繁變動，支持剛需和改善型需求，拓寬政策性住房金融體系以補充商業(yè)性住房信貸體系。
應(yīng)避免貨幣超發(fā)和過度杠桿，貨幣供應(yīng)增速與名義GDP增速相匹配，建立住房金融體系與其他金融體系之間的防火墻。從量和價兩方面推動房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣金融制度變革，防止資金過度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
首付比例不宜頻繁變動，同時支持剛需和改善型需求。一方面，提高和降低首付比例是關(guān)鍵的“剎車”和“油門”工具，過快過急將導(dǎo)致市場短期內(nèi)劇烈波動，頻繁變動則導(dǎo)致市場預(yù)期混亂。另一方面，首付比例的確定也要保持一定柔性，應(yīng)堅持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購房自住，控制投資性購房；個別城市在市場過熱時迅速、大幅提高首付比例以冷卻市場，在市場平穩(wěn)階段則應(yīng)平緩“松開剎車”，確保居民自住需求得到有效支持。
政策性住房金融體系是商業(yè)性住房信貸體系的重要補充，需拓寬資金來源。可通過住房金融二級市場拓寬公積金資金池，推動公積金個人住房貸款證券化，以公積金住房貸款資產(chǎn)為底層資產(chǎn)，以公積金中心為主體進行融資；擴大歸集范圍，將農(nóng)民工等群體逐漸納入住房公積金的繳納和保障范圍；加強公積金異地合作，包括全面落實異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)等。
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德國和新加坡通過居住導(dǎo)向的政府定位、充足的住房供應(yīng)、階梯式的供應(yīng)體系等，實現(xiàn)了房價長期穩(wěn)定和居者有其屋。
中國應(yīng)繼續(xù)完善以公租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房為主體的多層次住房保障體系。降低進入門檻，提高退出門檻。例如，近年來北京等地推行的“共有產(chǎn)權(quán)房”是優(yōu)化住房保障缺陷的有益嘗試，在進入端放開戶籍限制，退出端規(guī)定轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為代持機構(gòu)或其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
建立以租為主、去產(chǎn)權(quán)化的保障方式，防止制度套利。以租為主的保障房結(jié)構(gòu)，能有效避免保障房資源的流失，減輕產(chǎn)權(quán)式保障房大規(guī)模建設(shè)帶來的財政壓力以及土地市場的出讓壓力。同時，從產(chǎn)權(quán)上實現(xiàn)保障房體系封閉運作，與商品房雙軌并行，徹底消除將保障房轉(zhuǎn)化為商品房的制度套利空間。
（二）加快建立租購并舉的住房制度
繼續(xù)推進租售并舉的住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)居民租購并舉。從典型發(fā)達經(jīng)濟體的經(jīng)驗來看，住房自有率有其自身規(guī)律：過低將導(dǎo)致居民缺乏恒產(chǎn)，不利于發(fā)揮財富效應(yīng)；但追求過高的住房自有率，也會導(dǎo)致不合理的需求進入市場，產(chǎn)生泡沫，甚至引發(fā)危機。因此，不必一味地追求高住房自有率，而是要建設(shè)租售并舉的住房供應(yīng)體系。
充分保護租賃家庭權(quán)益，逐步落實租購?fù)瑱?quán)。保障租約和租金穩(wěn)定，是穩(wěn)定租戶預(yù)期的重要前提。應(yīng)立法保護租約，限制房東隨意解除租約的行為，為租戶提供解約保護，實現(xiàn)租期穩(wěn)定；定期出臺區(qū)域租金基準(zhǔn)價格，限制租金漲幅，賦予租戶議價能力。同時，應(yīng)逐步充分落實“租購?fù)瑱?quán)”。國際來看，德國居民只要依法納稅，就可以享有當(dāng)?shù)蒯t(yī)療、養(yǎng)老、教育等公共資源與服務(wù)，不存在住房產(chǎn)權(quán)的門檻限制；日本《房屋租賃法》規(guī)定，片區(qū)公立學(xué)校選擇以實際居住地為準(zhǔn)。
發(fā)展以機構(gòu)為主導(dǎo)的租賃市場。一方面，要培育多元化的市場供應(yīng)主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持個人出租住房。另一方面，要重點發(fā)展以機構(gòu)為主導(dǎo)的租賃市場，可借鑒日本的租賃管理機構(gòu)信用披露制度、營業(yè)保證金制度，規(guī)范租賃機構(gòu)經(jīng)營行為。
�。ㄈ┓�(wěn)步推進房地產(chǎn)稅改革
房地產(chǎn)稅的最佳出臺時機是經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行時期。在經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場健康運行時期出臺房地產(chǎn)稅，邊際影響最小，更容易被市場接受。當(dāng)房地產(chǎn)市場上行時，房地產(chǎn)稅預(yù)期成本遠低于房價和房租上漲的預(yù)期收益，征稅雖不會對市場產(chǎn)生重大沖擊，但市場繼續(xù)上行帶來的風(fēng)險也越來越大。當(dāng)市場下行，一方面持有房地產(chǎn)的預(yù)期損失放大，另一方面也強化了政府調(diào)控和房價下跌的預(yù)期，使持有者更急于脫手，加速房價下跌。
征稅對象上，從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房，有利于改革推進。房地產(chǎn)稅是直接稅，居民對稅負(fù)敏感，房地產(chǎn)稅應(yīng)由小范圍、低稅負(fù)向全面征收過渡。從國際看，房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，稅制設(shè)定上以“寬稅基、低稅率”為主，針對存量住房征收房地產(chǎn)稅可確保稅源規(guī)模。開征初期，考慮居民負(fù)擔(dān)水平和接納程度，可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。
設(shè)定合理的價值評估基期和稅率調(diào)節(jié)機制，確保居民可負(fù)擔(dān)。美國房地產(chǎn)評估價值雖與市場價值接近，但可通過評估率來調(diào)節(jié)實際稅率，2018年，各州的房地產(chǎn)稅實際稅率在0.27%~2.4%。德國土地價值評估基期較早，聯(lián)邦德國為1965年，民主德國為1935年，基準(zhǔn)稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定。同時，設(shè)置稽征率來調(diào)節(jié)實際稅率，由地方政府自行確定。由于評估標(biāo)準(zhǔn)較早，居民實際稅負(fù)水平不高，2017年土地稅為140億歐元，占財政收入的比重為0.98%。
本文摘自《全球房地產(chǎn)》中信出版集團2020年4月版
來源：財新網(wǎng)
編輯：wangdc
