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3月30日，世茂房地產(chǎn)在線上舉行2019年度業(yè)績發(fā)布會，福晟、并購、規(guī)模增速依舊是繞不開的話題。
2019年，許世壇用兩筆貫穿全年的重要收購成為新并購?fù)酢?/P>
年初，世茂接連收購泰禾多個項(xiàng)目拉開序幕，并于半年內(nèi)接盤明發(fā)、萬通、粵泰的18個項(xiàng)目，涉及資金達(dá)191.54億元。12月底，世茂與東方資產(chǎn)、信達(dá)等吞下福晟旗下地產(chǎn)平臺，涉及規(guī)�；蜻_(dá)千億，成為年內(nèi)地產(chǎn)圈最大收購案。
數(shù)據(jù)顯示，2019年內(nèi)世茂新獲取土地115塊，增加土地儲備3092萬平方米，總價約1557億元，單方成本5035元/平米。新增土地儲備可售貨值約5000億元，其中收并購項(xiàng)目占比達(dá)到65%。
不斷攻城略地后，世茂也在2019年正式重回行業(yè)前十，躋身行業(yè)第九。
2019年，世茂完成銷售額為2600.66億元，同比上升47.6%。簽約面積增加37.1%至的1465.6萬平方米。
規(guī)模增長同時，世茂繼續(xù)保持一貫的盈利能力。報(bào)告期內(nèi)，營業(yè)額達(dá)1115億元，同比升30.4%，毛利額341億元，毛利率保持在30%以上，實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)凈利潤117.32億元；股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤上85.51億元，股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤率14.6%。
保持比同規(guī)模企業(yè)更快的增速是許世壇對世茂未來增長的規(guī)劃，2020年世茂提出的銷售目標(biāo)為3000億，同比增長約15.4%，年內(nèi)世茂可售貨值為5000億元。
許世壇同時強(qiáng)調(diào)，“我們希望比前二十還要更快，權(quán)益后的利潤增長也希望能夠做到每年20%以上，這應(yīng)該都是行業(yè)領(lǐng)先的標(biāo)桿地位。”
謹(jǐn)慎并購
盡管并購帶來了規(guī)模的快速增長，但對于今年的形勢，許世壇則表達(dá)出更多的謹(jǐn)慎。
“今年中小開發(fā)商的壓力會很大，所以應(yīng)該會有更多的機(jī)會。但是我們對收并購的項(xiàng)目，可能要求也會更嚴(yán)格，也會有更多的標(biāo)準(zhǔn)。所以今年的并購不一定會跟去年一樣這么多，但是希望質(zhì)量會更好�！�
新冠疫情影響下，房企銷售和現(xiàn)金流表現(xiàn)遭遇不小的挑戰(zhàn)。許世壇預(yù)測，今年全國房地產(chǎn)銷售可能會有10%到15%的下降。具體在世茂上，今年前兩月世茂銷售同比下降20%，因此一季度整體會下降10%。
雖然并購謹(jǐn)慎，但對2020的拿地計(jì)劃，世茂依舊會拿出銷售回款的50%做土地投資。
數(shù)據(jù)顯示，2019年世茂實(shí)現(xiàn)回款額1950億，回款率75%，截至2019年底擁有現(xiàn)金592億。管理層預(yù)計(jì)，2020年世茂的回款率將有機(jī)會提升至80%。按3000億銷售計(jì)算，回款可達(dá)2400億，50%的回款也有1200億元左右。
截至2019年末，世茂的土地儲備約為7679萬平方米，總貨值逾1.3萬億元，其中一二線、強(qiáng)三四線城市加起來擁有超過89%的可售貨值。
分區(qū)域看，粵港澳大灣區(qū)是世茂目前最大土儲區(qū)域，總可售貨值已達(dá)3800億元，其次才是長三角，約3500億貨值，福建和環(huán)渤海都在2000億左右。
事實(shí)上，隨著行業(yè)趨于下行，謹(jǐn)慎穩(wěn)健、保持現(xiàn)金流是大多房企2020年的應(yīng)對之策，而世茂的拿地計(jì)劃仍稱得上進(jìn)取。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，僅3月內(nèi)，世茂就接連在浙江衢州、安徽阜陽、鄭州等地獲取土地，并以27.9億元收購綠城北京項(xiàng)目42.5%股權(quán)。
另一方面，并購之后世茂的財(cái)務(wù)表現(xiàn)依舊穩(wěn)定。截至2019年末，世茂凈負(fù)債比率為59.7%，借貸總額由2018末1091.32億元增加16.0%至2019年末1265.55億元。
其中短期借貸約占29.1%，現(xiàn)金比率1.6倍，同時全年融資成本控制在5.6%左右。
消化福晟
并購話題下，如何消化千億規(guī)模的福晟資產(chǎn)包是市場最受關(guān)注焦點(diǎn)。
在今年1月份的發(fā)布會上，許世壇陳，“世茂和福晟是全方位的戰(zhàn)略合作，覆蓋福晟全部的項(xiàng)目，除住宅外，涉及產(chǎn)業(yè)鏈、建筑生活甚至是商業(yè)辦公。”
對世茂而言，這個龐大的資產(chǎn)顯然不像單個項(xiàng)目一樣，可以在短時間內(nèi)迅速處理完。
3月初，世茂福晟平臺進(jìn)行了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，新平臺下設(shè)世茂福晟總部、世茂福晟長沙公司、世茂福晟鄭州公司、世茂福晟上海公司。
其中，呂翼任世茂福晟總裁；湯沸任世茂福晟首席財(cái)務(wù)官；潘俊鋼任世茂福晟副總裁、長沙公司董事長，分管世茂福晟長沙公司經(jīng)營管理工作，向呂翼匯報(bào)。
據(jù)業(yè)績會現(xiàn)場透露，2020年世茂福晟這個平臺的土地儲備有1200億，銷售目標(biāo)定在300億元，另外還有超3000億元的舊改土儲。
不過，目前來看世茂并未將世茂福晟平臺的銷售算入上市公司內(nèi)，處于對福晟項(xiàng)目利潤表現(xiàn)的謹(jǐn)慎，對于更進(jìn)一步的并表，許世壇也未透露更詳細(xì)的時間表。
“我們會陸續(xù)把福晟的一些項(xiàng)目并到上市公司來，但需要我們做好盡調(diào)，資產(chǎn)、財(cái)務(wù)要很細(xì)地一項(xiàng)一項(xiàng)去做�！�
對于福晟旗下的商業(yè)物業(yè)，許世壇表示，“不排除我們會出售一部分，也不排除我們會有一部分。現(xiàn)階段我們需要做很多的分析和更細(xì)的工作，今年可能陸續(xù)都要處理�！�
顯然，這樣涉及兩個公司的收購，對世茂財(cái)務(wù)、運(yùn)營和管理能力將是一大挑戰(zhàn)。
多元業(yè)務(wù)
值得一提的是，與年報(bào)同時發(fā)出的另一則公告稱，為更好反映集團(tuán)業(yè)務(wù)狀況，“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”將更名為“世茂集團(tuán)控股有限公司”。
世茂房地產(chǎn)稱，現(xiàn)時集團(tuán)主要從事住宅物業(yè)開發(fā)、商用物業(yè)開發(fā)、酒店投資及營運(yùn)，基于廣泛的業(yè)務(wù)范疇，董事會認(rèn)為更改公司名稱將更有效反映集團(tuán)的業(yè)務(wù)現(xiàn)況。
從數(shù)據(jù)上看，2019年世茂實(shí)現(xiàn)收入約為1115.17億元，約94.4%的收入來自物業(yè)銷售，另有5.6%的收入來自酒店經(jīng)營、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理收入及其他業(yè)務(wù)。
其中，酒店經(jīng)營收入由2018年的19.08億元增加約9.9%至2019年的20.97億元，商業(yè)運(yùn)營收入約為14.28億元，增幅為30.9%，物業(yè)管理及其他收入27億元，同比增長68.75%。
據(jù)了解，2020年世茂多元板塊的收入目標(biāo)為93億元的業(yè)績目標(biāo)，且物業(yè)、酒店在未來兩年內(nèi)相繼分批分拆上市的計(jì)劃不變。
其中，物業(yè)上市將有望在今年內(nèi)完成。據(jù)市場人士此前透露，預(yù)計(jì)今年年中，世茂服務(wù)將接近上市，募資額大約5億美元。
而年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，世茂服務(wù)已簽約面積逾1億平方米，簽約管理面積增速達(dá)42.9%，簽約管理項(xiàng)目超360個，其中第三方項(xiàng)目面積占比由1%提升至21%。2019年，世茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入25億元，2020年物業(yè)收入提出的目標(biāo)是50億，增幅達(dá)到100%。
另一方面，受疫情影響，2020年世茂對酒店和商業(yè)的表現(xiàn)則降低了增速目標(biāo)。
許世壇透露，“酒店今年的預(yù)測，在疫情前本來可以做到30億收入，增長也差不多30%，但現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)減到5%。實(shí)際上它的真正影響應(yīng)該不止，大概調(diào)減了五六億�！�
“我們內(nèi)部也不排除會對一些非優(yōu)質(zhì)或非核心的商業(yè)酒店進(jìn)行出售，這也要看市場、也要看價格。”許世壇續(xù)稱。
持有更多現(xiàn)金以換取更優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)，在流動性加大的2020年，也成為不少地產(chǎn)商的選擇。
以下為世茂房地產(chǎn)控股有限公司2019年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實(shí)錄：
現(xiàn)場提問：今年受新冠疫情的影響，對房企的銷售產(chǎn)生比較大的影響，對世茂房地產(chǎn)今年的業(yè)績是否有影響，管理層如何應(yīng)對？會采取哪些積極有效的措施，公司預(yù)計(jì)銷售何時能夠恢復(fù)，管理層對今年的樓市有怎樣的預(yù)判？
許世壇：簡單地回答一下，實(shí)際上疫情應(yīng)該是對全國的房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生比較大的影響，剛才在報(bào)告里也匯報(bào)了我們預(yù)測可能會有10%到15%的下降，實(shí)際上15%的下降比很多機(jī)構(gòu)預(yù)測的還要多，這是因?yàn)橐咔椴粌H僅是對國內(nèi)市場產(chǎn)生了影響，現(xiàn)在在國際全球范圍內(nèi)的影響都是比較大的。
我們應(yīng)對地也比較迅速，2月啟動網(wǎng)上銷售，取得不錯的成績，截至到現(xiàn)在95%的售樓處都已經(jīng)開了，很快就100%。截至到現(xiàn)在銷售額也會突破200億，比去年同期輕微上漲，但是因?yàn)?、2月份下降了20%多，所以整個一季度還是會下降10%以內(nèi)，什么時候可以慢慢地疫情影響可以消化，我們估計(jì)在二季度，可能4、5月份會慢慢好一點(diǎn)，如果要有增長的話，我們判斷還是要到下半年，特別是要看國家在二季度的政策。
剛才說了降息、降稅、降費(fèi)，如果有很多政策的密集出臺，流動性有比較大的改善，我們判斷最好的情況下，有可能做到15萬億，但是現(xiàn)階段的政策還是不夠的，所以市場的壓力還是巨大的。
現(xiàn)場提問：收并購去年成為世茂的亮點(diǎn)，今年戰(zhàn)略上會繼續(xù)加大還是保守一些，對外合作的標(biāo)準(zhǔn)是什么？第二，近期世茂福晟的組織架構(gòu)已經(jīng)浮出水面，能夠介紹一下世茂福晟的情況，旗下有哪些資產(chǎn)，何時可以正常運(yùn)作，未來三年的目標(biāo)是什么？
許世壇：其實(shí)收并購，確實(shí)去年是世茂比較好的一塊，也增加了我們大量的可售資源，去年5000億的可售資源有三分之二以上都是通過收并購帶動的。您剛才問力度如何，我相信今年的收并購應(yīng)該有更大的機(jī)會，因?yàn)槭袌霈F(xiàn)在因?yàn)橐咔榈脑�，起到一些變化，特別是當(dāng)下流動性對大企業(yè)還是很充足的，我相信對中小開發(fā)商的壓力還是會很大，所以應(yīng)該會有更多的機(jī)會。
但是我們對收并購的項(xiàng)目，可能要求也會更嚴(yán)格，也會有更多的標(biāo)準(zhǔn)，可能也不一定，因?yàn)楝F(xiàn)在好的標(biāo)的也不是那么多，所以我相信不一定會跟去年一樣這么多，但是我們希望質(zhì)量會更好。
實(shí)際上我們今年的購地計(jì)劃與去年也差不多，去年新增5000億貨值還是很大的，我們投了上千億在土地上，我們相信今年也差不多，還是希望回款一半用來做土地的投資。
至于第二個，實(shí)際上福晟是我們的一個戰(zhàn)略合作，很多都在穩(wěn)步推進(jìn)，比如物業(yè)公司的項(xiàng)目，我們會一個一個項(xiàng)目去做很詳細(xì)的盡調(diào)，要去看它的負(fù)債、結(jié)構(gòu)，也不是一下子全收，我們現(xiàn)在比較多的可能還是通過品牌的進(jìn)入來做，當(dāng)然過程中有好的項(xiàng)目我們就會陸續(xù)做轉(zhuǎn)股，所以可以看到組織上的調(diào)整和轉(zhuǎn)股，這塊由世茂海峽公司直接對接，所以大家可以看到組織架構(gòu)上我們已經(jīng)進(jìn)入了管理。
另外，土地儲備上還有很大的舊改，但舊改也不是大家想的很慢的，還是挺快的，今年應(yīng)該還有好幾個項(xiàng)目，所以我們會陸續(xù)的拓展。我想湯董也在跟金融機(jī)構(gòu)在溝通，有些是不是可以降息或做處理，我們會處理好再一步一步并到上市公司。
大家不用擔(dān)心，并購并不是要花很多錢或者背很大的負(fù)債，我們要一步一步去做，一步一步有序地安排。湯董會與大家做更詳細(xì)的說明。
湯沸：我們的合作都在順利推進(jìn)過程中，現(xiàn)在先幫助福晟項(xiàng)目恢復(fù)生產(chǎn)，也在協(xié)助他們做債務(wù)重組，還是以協(xié)助其恢復(fù)生產(chǎn)為前提。剛才副主席說到，我們現(xiàn)在在合作中，可以從幾個方面，一個就是在住宅上，現(xiàn)在福晟土儲已經(jīng)超過1200億，今年銷售目標(biāo)大概在300億。
目前在分階段推進(jìn)合作事項(xiàng)，首先是從市場潛力大的地區(qū)，包括鄭州、長沙、大灣區(qū)等地方，首批會有3到5個項(xiàng)目合作，這個收購工作正在有序推進(jìn)。另外福晟舊改的資源非常豐富，那么我們在合作中，舊改的貨值現(xiàn)在預(yù)估有超過3000億，城市的更新需要一段時間，世茂會根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度推進(jìn)合作。
另外，福晟旗下原來的商業(yè)資產(chǎn)也有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，所以我們一直也在密切跟蹤，就優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在商議合作方式。最重要的還有福晟的六建，這個總包單位將作為我們補(bǔ)充世茂上下游產(chǎn)業(yè)鏈的一個關(guān)鍵內(nèi)容，會打造整個世茂的產(chǎn)業(yè)鏈，通過建筑施工的領(lǐng)域。
現(xiàn)場提問：今年3000億目標(biāo)不含戰(zhàn)略合作，世茂福晟的合作是不是不會并入報(bào)表？第二，世茂房地產(chǎn)未來三年有沒有自己的目標(biāo)和規(guī)劃，有沒有一個更快或更好的目標(biāo)達(dá)到市場更大的規(guī)模？第三，世茂的酒店和物業(yè)的分拆上市計(jì)劃是否有改變？
許世壇：第一，銷售口徑3000億確實(shí)不含戰(zhàn)略合作，但是您說是不是不會并，也不是這樣說，因?yàn)殇N售口徑只是一個統(tǒng)計(jì)的說法，我剛才也說了我們會陸續(xù)把福晟的一些項(xiàng)目，可以并到上市公司來，這需要一個過程，也需要我們做好盡調(diào)，資產(chǎn)、財(cái)務(wù)要很細(xì)地一項(xiàng)一項(xiàng)去做。
所以3000億，我們的意思還是謹(jǐn)慎的一個預(yù)測。因?yàn)橐咔榈挠绊�，我們也不希望把指�?biāo)定得特別高。
第二，關(guān)于未來三年，實(shí)際上我們已經(jīng)有一個五年的計(jì)劃，2017、2018、2019年是快速增長年，2020年、2021年也會持續(xù)快速增長。所以世茂應(yīng)該每年還是會進(jìn)步的，但快多少這也很難說，但是我們已經(jīng)對2021年已經(jīng)有很細(xì)的要求，在銷售的增速上，希望比前二十還要更快。權(quán)益后的利潤增長也希望能夠做到每年20%以上，這應(yīng)該都是行業(yè)領(lǐng)先的標(biāo)桿地位。
至于您說的分拆上市，特別是物業(yè)和酒店，應(yīng)該會在未來的兩三年內(nèi)分拆上市，物業(yè)應(yīng)該會更快一些。
現(xiàn)場提問：剛才也提到我們可能會并福晟，有很多酒店、物業(yè)的服務(wù)。其實(shí)我想問一下，大概是兩到三年去分拆，中間我們是不是要出售一些沒有那么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，現(xiàn)在有沒有統(tǒng)計(jì)過，還是要運(yùn)營到什么程度，會不會拖慢分拆的流程？
今年我們收并購主要還是資產(chǎn)包，會不會有想法收一些比較小規(guī)模的上市公司，還是我們收并購的方式還是主要是買資產(chǎn)包？你們對于合約銷售很有信心，這一塊你們覺得增長是不是還會有比較高的水平？
最后酒店方面，會不會受到疫情的影響比較大，利潤有沒有一個預(yù)判，可能會影響到多少，現(xiàn)在的酒店有沒有預(yù)算什么時候會重回比較高的入住率？
許世壇：關(guān)于福晟，他的商業(yè)和投資性物業(yè)，我們確實(shí)現(xiàn)在在密切跟進(jìn)，也不排除會出售一部分，也不排除我們會有一部分，如果股份公司覺得合適，也會考慮。當(dāng)然現(xiàn)階段我們需要做很多的分析和更細(xì)的工作。也不會像您說的等兩三年，今年可能陸續(xù)都要處理。
當(dāng)然我們內(nèi)部也不排除會對一些非優(yōu)質(zhì)或非核心的商業(yè)酒店進(jìn)行出售，這也要看市場、也要看價格，當(dāng)然今年的流動性可能好一點(diǎn)，但是也要看，不是想出售就能出售。我們也在這個過程中盡可能提升這些資產(chǎn)的回報(bào)。
關(guān)于收并購怎么收，實(shí)際上我們前幾年的收并購比較多的還是項(xiàng)目，去年就有點(diǎn)不一樣，去年更多的是資產(chǎn)包，就是一個企業(yè)，我們覺得比較好的十個五個項(xiàng)目，當(dāng)然去年福晟的合作就更大，差不多是公司與公司的合作。
您說未來是公司的合作、項(xiàng)目的合作還是資產(chǎn)包的合作，我們覺得還是要看不同的情況、不同的企業(yè)，也有不同的需求。我們?nèi)绻X得交易太復(fù)雜，可能就收項(xiàng)目，如果覺得有合適的機(jī)會就收資產(chǎn)包，如果看好他的合作不僅僅在住宅，像我們和福晟的戰(zhàn)略合作，剛才湯董也說了，不是住宅這么簡單的合作，還有物業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈和多元化商業(yè)的合作，那我們可能就會公司和公司層面的合作。
關(guān)于銷售，主要是我們?nèi)ツ晔詹①彵容^多，可售資源已經(jīng)突破5000億，不賣3000億也是不對的。另外我們對未來一兩年的市場也有充分的預(yù)測，當(dāng)3000億也已經(jīng)考慮了疫情的影響，當(dāng)然現(xiàn)在國際的形勢更嚴(yán)峻，我們也會更謹(jǐn)慎。
另外，酒店和商業(yè)的受疫情影響確實(shí)很大，實(shí)際上我們酒店今年的預(yù)測，在疫情前可以做到30億收入，增長也差不多30%，現(xiàn)在我們已經(jīng)調(diào)減到5%。實(shí)際上它的真正影響應(yīng)該不止，大概調(diào)減了五六億，所以下半年我們需要做得更好。
現(xiàn)場提問：公司去年增加了很多土儲，但是在去年上半年年報(bào)中，是凈流入，是怎么做到的？世茂今年的重點(diǎn)區(qū)域在哪里？
許世壇：關(guān)于土地的問題，因?yàn)樯习肽晡覀兡玫夭皇沁@么多，我們?nèi)ツ?000億貨值比較多，實(shí)際上也是下半年，也導(dǎo)致六七月很多是在年底才能銷售，也影響到我們的去化和回款。
因?yàn)槲覀兊氖召徍推渌_發(fā)商不太一樣，去年很多資產(chǎn)的收購，我們不是買100%，比如我們和泰禾的合作，很多都是只收51%，實(shí)際上不需要付100%的錢，所以我們可能只是付一半的錢，其實(shí)這也是我們今后發(fā)展的一個方向，我們不一定會要求全部收購100%，因?yàn)閷Ψ娇赡芤膊辉敢馕杖康臋?quán)益，所以這塊是我們土地的一些辦法。
你剛才問到的資金如何鋪排，我們希望回款50%用于土地投資，如果今年3000億回款能做到80%2400億，我們還是會花1000多億在土地投資，當(dāng)然這是在權(quán)益前。
另外，重點(diǎn)的區(qū)域，以前大家對世茂的理解，應(yīng)該是在長三角、上海和周邊比較強(qiáng)，后來是福建區(qū)域做得比較好，實(shí)際上我們現(xiàn)在最大的土地儲備已經(jīng)在大灣區(qū)有接近4000億的貨值，第二個才是長三角3500億，福建和環(huán)渤海都在2000億左右，我們最大的布局還是在這幾個地方。
今年的投入，我相信還是會重點(diǎn)在大灣區(qū)、在長三角、在福建、在環(huán)渤海，當(dāng)然中西部我們也會持續(xù)跟進(jìn)，肯定是在國家戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
