在2019年土地市場、房地產(chǎn)價格、未來預(yù)期“三穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，2020年，房地產(chǎn)市場會如何？
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波31日表示，2020年，樓市健康平穩(wěn)發(fā)展、安居宜居的目標不會改變，房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行態(tài)勢。在整體穩(wěn)定之下，五大變化值得注意：
一是調(diào)控分化，房價成為調(diào)控松緊的“刻度尺”。
從2020年的趨勢來看，張波認為，因城施策依然是調(diào)控主要方式，總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存在。
張波表示，城市一二手成交量變化并非當前調(diào)控的主要“標尺”，房價才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲壓力向下行壓力轉(zhuǎn)化；另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市調(diào)控松動的概率會有所提升。
二是金融政策難言寬松。
官方堅持“房住不炒”，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的目標非常明確。張波指出，這意味著2020年不會放松對房企融資的定向嚴監(jiān)管，房企融資從緊的狀況預(yù)計仍會延續(xù)。
2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象仍將會普遍存在，這是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。同時，由于融資難度增大，2020年房企融資成本的亦將保持高位。
值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)模，導(dǎo)致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險也在不斷提升。2020年通過項目轉(zhuǎn)讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態(tài)。
三是城市分化，房企持續(xù)回歸一二線。
張波認為，2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場也難言樂觀。棚改在2019年超額完成目標任務(wù)，2020年這一市場的熱度恐難再現(xiàn)。
加之，二線城市對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，這些原因都會促使房企繼續(xù)回歸一二線。
未來，張波預(yù)計，房地產(chǎn)的增量市場規(guī)模逐步減少與購房需求增速相匹配，后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢不會變。但一方面商品房開發(fā)量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。
四是房企分化，產(chǎn)品力成為競爭關(guān)鍵。
從以往房企的競爭來看，多聚焦于規(guī)模，部分大型品牌房企通過規(guī)模化的確也形成了一定優(yōu)勢，例如融資成本相對較低、融資難度相對較低、融資方式的多樣化等等，并且由于有品牌以及大量土儲作為保障，抗風(fēng)險能力也會相對較高。
不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩。2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，房企淘汰率將不斷提升。
張波指出，在2019年多地新建住宅質(zhì)量問題引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時代精準把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關(guān)鍵。
五是用戶需求變化。
除了對居住品質(zhì)的要求提升外，隨著大量“95后”“00后”進入社會，人們對于居住的要求也在不斷改變。一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對戶型的偏好也將不斷發(fā)展改變。
2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經(jīng)開始緩慢變化。張波指出，從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，二居室和三居室為全國用戶主要關(guān)注戶型。隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，生育政策的不斷放開，2020年預(yù)計三居室的首改需求將會繼續(xù)穩(wěn)步上升。
來源：中國新聞網(wǎng)
編輯：wangdc