2023年10月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2023年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧》。本季度，寫字樓市場新增供應(yīng)助推升級需求釋放，各子市場租金普降換量；零售物業(yè)市場單季新增供應(yīng)與凈吸納量均破歷史紀錄，租金整體平穩(wěn)而項目間表現(xiàn)分化；倉儲物流市場北京新租活躍度回升，環(huán)京市場供應(yīng)持續(xù)加碼；商務(wù)園區(qū)市場新租需求行業(yè)多元化，租金和產(chǎn)品定位差異加速子市場間去化表現(xiàn)分化；物業(yè)投資市場整體投資額與投資屬性交易活躍度均有回升，國有資本入局，傳統(tǒng)投資者依然謹慎。
一、寫字樓市場
新增供應(yīng)助推升級需求釋放，各子市場租金普降換量
2023年第三季度，位于中關(guān)村、東二環(huán)、奧體和望京等區(qū)域的六個新項目集中交付，新增寫字樓面積46.2萬平方米，繼2021年第四季度后單季新增供應(yīng)首次超過20萬平方米，結(jié)束本輪供應(yīng)低谷期。位于成熟區(qū)域的甲級寫字樓占新增供應(yīng)總量比超四分之三，給市場帶來了更多升級空間。在各區(qū)政府招商政策支持下，部分新項目預租期內(nèi)成功鎖定大面積租戶的搬遷落位，預租總面積超13萬平方米。
得益于新項目較好的預租表現(xiàn)，季內(nèi)新租交易總面積環(huán)比增加，新租活動主要以搬遷為主。為達到降本增效的目的，企業(yè)整合到更少的辦公地點、縮減面積或搬遷至性價比更高的項目等活動較為普遍，而擴租活動依然謹慎。分行業(yè)看，金融表現(xiàn)穩(wěn)健，成為本季需求主力并占新租總面積的41%，升級搬遷及擴租活動多集中在傳統(tǒng)金融類租戶；科技行業(yè)緩慢修復，位列需求第二，其中較為活躍的仍是以人工智能、大數(shù)據(jù)、軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)類租戶；能源及公共事業(yè)板塊國有企業(yè)升級搬遷活躍，需求位居第三；醫(yī)藥及生命科學、消費品制造及工業(yè)品制造板塊表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱。
季內(nèi)全市凈吸納量錄得12.9萬平方米。受新項目入市和既有項目租戶遷出或縮減面積等影響，成熟子市場空置率均有不同程度的提升，新興子市場去化速度也比上季度有所放緩，整體空置率環(huán)比上漲1.6個百分點至21.2%。部分業(yè)主本季加大租金優(yōu)惠力度，以滿足新租企業(yè)對優(yōu)化成本的要求，加速租賃交易的簽約。季內(nèi)整體平均租金面價降幅擴大，同樣本環(huán)比下降2.1%至295.6元/平方米/月，各子市場租金均呈下行態(tài)勢，其中望京和金融街跌幅最大，王府井、燕莎、CBD緊隨其后。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部負責人袁慧表示："未來六個月，預計有近13萬平方米的新增寫字樓面積投放至新興區(qū)域，整體空置率在供應(yīng)量回落期間有望保持平穩(wěn)。CBRE《2023年中國區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》顯示，近八成企業(yè)表示未來三年租金支出增速將不高于整體運營成本增速。當前北京市場環(huán)境為租戶降本增效策略的落地提供了更多選擇空間，根據(jù)CBRE統(tǒng)計，60%以上北京存量寫字樓新租租金已回落至2011年水平。越來越多租戶在租約臨期時會考量和對比外部選項，和業(yè)主重新談判現(xiàn)有租約，為搬遷、整合等活動做提前規(guī)劃。
二、零售物業(yè)市場
單季新增供應(yīng)與凈吸納量均破歷史紀錄，租金整體平穩(wěn)而項目間表現(xiàn)分化
2023年第三季度，恰逢國慶假期前夕，北京零售市場非核心商圈集中交付六個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，共計體量86.5萬平方米，創(chuàng)單季凈吸納量歷史新高。新項目中有四個位于五環(huán)以外，其余兩個則均為次級商圈的更新改造項目。頭部開發(fā)商積極拓展，龍湖、萬達以輕資產(chǎn)模式分別布局朝陽北苑和海淀五棵松，此外萬達另有一座新開發(fā)項目落子朝陽東壩。
新開業(yè)項目多聚焦娛樂文化與精致家庭生活，以親子娛樂、地域美食、圈層社交、寵物友好等為主要招商理念吸引眾多餐飲、零售及生活方式品牌，如五棵松萬達的主題樂園MELAND CLUB亞洲旗艦店、龍湖北苑的本幫菜頭部選手桂滿隴、朝外THE BOX的MARSMART火星寵物超市等。既有項目方面，全國及北京首店在優(yōu)質(zhì)購物中心多點開花，餐飲類首店以融合菜、茶飲、烘焙等業(yè)態(tài)為主，如山居滿隴、茉莉奶白、RAPL現(xiàn)烤卡仕達蘋果派等，而零售類首店則包括運動品牌Icebreaker、潮流服飾MOF Girls'mall、集合店Shel'tter等。整體來看總新增需求中餐飲業(yè)態(tài)以25%的新店占比持續(xù)領(lǐng)跑，其次是茶飲果汁、運動休閑以及輕奢/高奢品類等。疫情后各大商業(yè)體持續(xù)進行業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與品牌組合調(diào)整，季內(nèi)錄得多個高端品牌換位至首層優(yōu)質(zhì)鋪位。兒童體驗類業(yè)態(tài)遭遇復蘇疲軟，多家連鎖品牌縮減整合或閉店。全市凈吸納量在新增項目高開業(yè)率帶動下一洗上半年疲軟態(tài)勢，破歷史紀錄達77.3萬平方米，空置率環(huán)比小幅上漲0.2個百分點至8.3%。
在宏觀經(jīng)濟與消費需求變化等客觀因素影響下，客流較大的優(yōu)質(zhì)購物中心租金水平有回升態(tài)勢，而交通通達性較差、品牌差異性和辨識度不足的個別項目租金水平則持續(xù)下調(diào)。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每天每平方米32.7元，其中燕莎及三里屯商圈表現(xiàn)較佳。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負責人宋津樓表示："為落實《北京培育建設(shè)國際消費中心城市實施方案（2021-2025年）》，北京市重點立足存量改造提升，打造特色鮮明的生活場與消費場。未來六個月，預計將有50萬平方米左右的商業(yè)體在多個商圈盛大啟幕，均有望在年內(nèi)開業(yè)，推動全年新增供應(yīng)體量達歷史峰值，包括王府井喜悅與昌平超級合生匯等改造更新項目，將持續(xù)改變北京零售物業(yè)市場發(fā)展格局。
三、倉儲物流市場
京津廊新租需求齊頭并進，環(huán)京市場供應(yīng)持續(xù)加碼
2023年第三季度，北京大興空港竣工一座倉儲物流項目滿倉交付。季內(nèi)新租活動大多分布在順義空港、大興空港、大興京南、經(jīng)開區(qū)等核心子市場。由于北京市場剛需旺盛，綜合物流及針對高端消費、冷鏈的第三方物流表現(xiàn)亮眼，占新租總面積的78%，醫(yī)藥企業(yè)也借助市場可租空間增加的機會積極布局。
季內(nèi)凈吸納量環(huán)比增長87%至13.2萬平方米，空置率環(huán)比下降1.5個百分點至13.5%。全市租金漲幅持續(xù)放緩，平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米57.1元。當下租戶端成本意識依舊較強，核心區(qū)相對入市較早的高標倉儲設(shè)施對于大面積客戶租金價格有所松動，為該類租戶落位提供更優(yōu)選擇。
廊坊北三縣與廣陽經(jīng)開區(qū)本季共竣工三個高標倉儲項目，合計體量31.8萬平方米。市場需求持續(xù)釋放，新租活動主要涉及廣陽經(jīng)開區(qū)、固安、安次等，以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及綜合物流服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。廊坊區(qū)位及性價比優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，凈吸納量連續(xù)第二個季度超過30萬平方米，本季達35.4萬平方米，整體空置率環(huán)比下滑5.6個百分點至44.7%，廊坊經(jīng)開區(qū)、安次季內(nèi)空置率下滑相對明顯。
天津本季共有六個項目合計53.6萬平方米新增供應(yīng)交付，今年僅前三季度新增供應(yīng)總和已超過110萬平方米，達到歷年年度新增供應(yīng)最高紀錄。季內(nèi)新租需求較上半年有明顯回暖，全市凈吸納量錄得11.3萬平方米。鑒于新增供應(yīng)較大，空置率環(huán)比上行3.8個百分點至34.0%，以綜合物流為主的第三方物流占新租交易面積45%居首，零售貿(mào)易及光伏等制造業(yè)亦有表現(xiàn)。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹表示："未來六個月，預計北京順義仍將迎來約32萬平方米的新增供應(yīng)，而廊坊多個子市場及天津武清亦分別有約88萬和48萬平方米新增供應(yīng)入市。CBRE發(fā)布的《京津廊倉儲物流市場：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》推論，新增供應(yīng)持續(xù)放量之下，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略將成為環(huán)京需求發(fā)展的重要推手。近期北京通州區(qū)與廊坊北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)正式揭牌，意味著北三縣或?qū)⒃谌刖┻\輸時效上率先突破。
三、商務(wù)園區(qū)市場
新租需求行業(yè)多元化，租金和產(chǎn)品定位差異加速子市場去化表現(xiàn)分化
2023年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)一共迎來三個新項目共計體量18.1萬平方米交付使用，其中兩個新增特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)集研發(fā)辦公、部分生產(chǎn)制造功能于一體，均位于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，分別定位醫(yī)藥健康和智能制造、集成電路產(chǎn)業(yè)；而另一個類辦公項目則位于上地子市場，開發(fā)過程中已被頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整體預租和定制。
本季新租需求行業(yè)分布較上半年更為多元化，TMT、醫(yī)藥健康和能源及公共事業(yè)靠前但優(yōu)勢不明顯，分別占36%，14%和10%。TMT釋放的需求中以人工智能、區(qū)塊鏈相關(guān)的軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商類的板塊尤為突出，而醫(yī)藥健康行業(yè)隨著融資端的放緩，新租需求以中型成熟企業(yè)擴租為主，新成立和新入京企業(yè)有限。
本季全市凈吸納量錄得8.2萬平方米，主要受新項目帶動，既有項目凈吸納量錄得負值，整體市場仍處于調(diào)整期。租金以及產(chǎn)品定位的差異使得子市場之間的去化表現(xiàn)愈發(fā)分化。類辦公物業(yè)預租或去化速度放緩，但能實現(xiàn)部分生產(chǎn)制造功能的新項目去化表現(xiàn)占優(yōu)。分區(qū)域看，中關(guān)村軟件園繼續(xù)受到頭部及腰部科技企業(yè)退租的影響，空置率持續(xù)攀升至30.5%的歷史最高水平；東升也因項目租金遠超鄰近子市場，類辦公需求集中入市但需求不振等原因，空置率一路上漲超40%；而上地業(yè)主則通過下調(diào)租金、推出簡裝修或特價房源等形式，吸引了一批成本導向的中小企業(yè)入駐，去化部分空置面積。其他區(qū)域，電子城在醫(yī)藥健康，軟件科技類企業(yè)跨區(qū)搬遷的帶動下，凈吸納量近一年來首次轉(zhuǎn)正；而經(jīng)開區(qū)、大興和豐臺科技園的新租活動則較為平淡。在分化的市場壓力下，全市商務(wù)園區(qū)租金報價同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米158.8元，其中泛中關(guān)村集群各子市場降幅領(lǐng)先。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："未來六個月，全市預計會迎來近87萬平方米的新項目交付，其中六成新項目集中在泛中關(guān)村集群。九月北京市政府相繼發(fā)布《促進未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實施方案》和四支百億投資引導基金遴選管理機構(gòu)的公告，面向未來信息、健康、制造、能源、材料、空間等領(lǐng)域，打造產(chǎn)業(yè)策源高地，有助構(gòu)建未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展生態(tài)，培育商務(wù)園區(qū)租賃需求的新生力量。
四、物業(yè)投資市場
整體投資額與投資屬性交易活躍度均有回升，國有資本入局，傳統(tǒng)投資者依然謹慎
2023年第三季度，北京物業(yè)投資市場交易筆數(shù)和金額都有顯著上漲。季內(nèi)一共錄得13筆大宗交易累計金額達153.6億元，環(huán)比上漲189%，和去年同期相比亦上漲86%。
從交易物業(yè)類型來看，超過八成投資金額流向符合國家政策戰(zhàn)略引導方向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類辦公板塊，其中企業(yè)購置自用需求繼續(xù)保持活躍，例如季內(nèi)單筆交易額最大的交易來自某科技企業(yè)購置中關(guān)村子市場的辦公樓宇自用。
投資屬性的辦公類交易呈回暖態(tài)勢，中郵人壽以42.6億元交易收購位于安定門的中糧置地廣場，是近一年來北京首個單筆超過30億元的投資屬性交易。項目緊鄰北二環(huán)與中軸線，為在原三利百貨舊址上拆改重建的甲級寫字樓，并具有建筑和運營標準高、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、土地剩余年限長等優(yōu)勢，是北京市場稀缺的核心型資產(chǎn)，因而備受機構(gòu)投資者青睞。另外，隨著 "新經(jīng)濟地產(chǎn)"模式逐步成熟，涉及的相關(guān)板塊受到投資者和企業(yè)的持續(xù)關(guān)注，季內(nèi)錄得險資購入順義片區(qū)養(yǎng)老公寓、外地企業(yè)購入園區(qū)附近酒店以及城投平臺購入亦莊子市場工業(yè)廠房等交易，為大宗投資市場注入活力。按買家類型看，以險資為主的機構(gòu)投資者交易金額占比達41%，而政府城投平臺也在特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)或工業(yè)廠房積極拓展。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩表示："在國家發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、盤活存量資產(chǎn)等方針政策的指引下，越來越多國有屬性投資者入局不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，表現(xiàn)更為進取的投資意向，并逐步落地交易。目前，優(yōu)質(zhì)可投資產(chǎn)不斷增加且價格持續(xù)松動，盡管傳統(tǒng)投資者對未來租賃基本面走勢以及退出方式的選擇上仍持謹慎觀望態(tài)度，但市場變局中仍蘊含著巨大機遇。具有敏銳前瞻性和長期洞察力的投資者，開始與時俱進調(diào)整和創(chuàng)新投資策略，把握難得的價值投資機遇窗口。
來 源：CBRE世邦魏理仕
