戴德梁行近日發(fā)布2022年杭州二季度寫字樓市場(chǎng)和零售市場(chǎng)報(bào)告，深度剖析亞運(yùn)會(huì)官宣延期后寫字樓市場(chǎng)以及零售市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
二季度杭州寫字樓市場(chǎng)在疫情反復(fù)背景下，客戶活躍度降低，整體市場(chǎng)低迷
從租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，全市甲級(jí)寫字樓平均租金4.07元/平方米/天，空置率15.8%。受疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，為節(jié)約成本選擇搬遷至租金更低的板塊；新設(shè)客戶較去年同期有所下降，一方面疫情導(dǎo)致的交通不便，使外地客戶在杭設(shè)點(diǎn)進(jìn)程受阻，另一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境差導(dǎo)致新增企業(yè)數(shù)量減少；2021年末，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)開始戰(zhàn)略調(diào)整，直播、短視頻行業(yè)受到政策監(jiān)控，多個(gè)企業(yè)開始縮減人員成本減少辦公面積，主要影響板塊為互聯(lián)網(wǎng)科技集聚度較高的西溪及未來科技城。2021年上半年，發(fā)布雙減政策，教育培訓(xùn)面臨行業(yè)大動(dòng)蕩，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的延遲性影響爆發(fā)式體現(xiàn)，導(dǎo)致2022年上半年多家頭部教育企業(yè)大面積退租，如學(xué)而思、開課吧，核心商圈部分樓宇出現(xiàn)大面積空置。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部
從銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，2022年二季度銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)3.3萬平方米，同比下降38.9%；成交面積15.7萬平方米，同比下降10.3%；成交均價(jià)2.4萬元/平方米，同比上升0.4%；受疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，市場(chǎng)活躍度有所下降，上半年成交主要集中于非核心商圈且大宗交易頻現(xiàn)，拉低整體成交均價(jià)；受月底集中領(lǐng)證影響，2022年6月市場(chǎng)可售存量達(dá)83.7萬平方米，環(huán)比上升22%，已領(lǐng)證項(xiàng)目并未正式對(duì)外銷售，且近期銷售市場(chǎng)低迷，成交表現(xiàn)消極，存銷比有所上升，存量消化能力不容樂觀。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部
從土地市場(chǎng)情況來看，上半年商辦、住宅市場(chǎng)遇冷，土地市場(chǎng)受其影響，供應(yīng)去化兩端積極性偏低。推地節(jié)奏放緩，出讓土地主要集中于城市外延區(qū)域，熱門地塊較少。房企自身狀態(tài)不佳，拿地趨于謹(jǐn)慎，資金壓力大，土地市場(chǎng)難獲較大溢價(jià)空間。另一方面，板塊熱度分化、主城區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。從地塊屬性來看，上半年主城區(qū)核心板塊地塊供應(yīng)占比相對(duì)減少，地理位置優(yōu)勢(shì)較弱，降低房企拿地決心；對(duì)于少量主城區(qū)地塊而言，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。
上半年八大商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)，存量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)分化
上半年，杭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的集中開業(yè)，分別是朝龍匯、農(nóng)發(fā).城市廚房、吾角天街、西嘉廣場(chǎng)、鉑悅城、德信.時(shí)光567、海德云街以及濱江銀泰百貨，共計(jì)新添體量52.42萬平方米，其中45%為受散發(fā)疫情影響籌開延遲的積壓項(xiàng)目。體量方面，10萬方及以上大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)H農(nóng)發(fā).城市廚房與濱江銀泰百貨2個(gè)項(xiàng)目；能級(jí)方面，上半年新開項(xiàng)目均為區(qū)域型商業(yè)，起到填補(bǔ)所在小版塊商業(yè)空白或增強(qiáng)板塊商業(yè)多元性的作用；定位方面，75%的新開項(xiàng)目為社區(qū)商業(yè)，潮流青年、年輕家庭成為新開項(xiàng)目的主要關(guān)注客群。
戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，本季度優(yōu)質(zhì)零售的總體存量攀升至694.72萬平方米，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的首層平均租金錄得人民幣506.1元/平方米/月，三大市級(jí)商圈的核心物業(yè)是上半年租金抬升的主要推手；但空置率受散發(fā)疫情對(duì)應(yīng)的防控政策影響，環(huán)比微升，錄得17%。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
區(qū)域商圈中，下沙商圈由于新項(xiàng)目入市空置率抬頭、租金微降，城西、濱江商圈由于板塊內(nèi)如城西銀泰城、濱江天街、濱江寶龍等標(biāo)桿物業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，積極調(diào)改，在市場(chǎng)環(huán)境動(dòng)蕩時(shí)期實(shí)現(xiàn)租金良性上漲；而世紀(jì)城、未來科技城商圈在租金、空置率均反映出受疫情較大干擾的消極波動(dòng)表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
業(yè)態(tài)方面，餐飲、戶外運(yùn)動(dòng)、健康養(yǎng)生成為上半年杭州商業(yè)B端、C端共同關(guān)注的三大領(lǐng)域，露營(yíng)、飛盤、修眉、健康零食品牌加速布局杭州重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，杭城標(biāo)桿商場(chǎng)如杭州萬象城、城西銀泰城、濱江天街，在零售業(yè)態(tài)加強(qiáng)小眾高價(jià)香氛品牌招引，以往經(jīng)濟(jì)下行背景中的“口紅效應(yīng)”逐漸轉(zhuǎn)向“香氛效應(yīng)”。
品牌方面，上半年杭州首店經(jīng)濟(jì)依舊火熱，合計(jì)引入91家城市級(jí)及以上首店，環(huán)比增長(zhǎng)35.6%，全國(guó)首店14家，首店能級(jí)繼續(xù)拔高；其中餐飲品牌仍然是各大商場(chǎng)吸引客流、展現(xiàn)自身商業(yè)態(tài)度的首選，餐飲首店占首店總量的44%，但環(huán)比下降5.6%。湖濱銀泰IN77、杭州萬象城、濱江天街為上半年首店數(shù)量前三項(xiàng)目，合計(jì)引入40家首店。上半年重要首店開幕有，杭州大廈引入瑞士腕表品牌雅諾中國(guó)首家品牌形象專柜；杭州萬象城引入瑞士環(huán)保運(yùn)動(dòng)品牌ON、香港米其林茶餐廳品牌添好運(yùn)、上海知名烘焙品牌FASCINO；城西銀泰引入全國(guó)首家李寧硬核籃球公園；湖濱銀泰in77引進(jìn)云南茶飲品牌霸王茶姬杭州首店、新銳網(wǎng)紅創(chuàng)意菜品牌Tomacado花廚、知名湘菜品牌侯師傅熱炒、網(wǎng)紅設(shè)計(jì)師品牌文墨全國(guó)首店。
戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經(jīng)理湯耀光表示：“寫字樓市場(chǎng)方面，疫情及經(jīng)濟(jì)下行帶來的負(fù)面影響延續(xù)，辦公銷售量?jī)r(jià)均下跌，供應(yīng)處于高位去化壓力大。整體租賃市場(chǎng)需求收縮之下，多板塊呈負(fù)吸納�，F(xiàn)下，大力支持硬科技、新基建等賽道發(fā)展，為資本關(guān)注提供了方向。作為新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展賽道，這類型企業(yè)將會(huì)成為杭州產(chǎn)辦市場(chǎng)的潛在發(fā)展動(dòng)力，創(chuàng)造更多可能性；另一方面，杭州商業(yè)市場(chǎng)在如今的大環(huán)境下，承壓將是一個(gè)長(zhǎng)期過程，商業(yè)項(xiàng)目投資減緩、籌開延期將是大概率事件。同時(shí)，馬太效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，弱平臺(tái)管控、輕運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目必將面臨生存的挑戰(zhàn)和壓力。展望下半年，商業(yè)市場(chǎng)受疫情波動(dòng)反復(fù)等因素仍難獲根本性逆轉(zhuǎn)，但可看到在近期出臺(tái)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)系列政策中，均較大篇幅涉及零售、餐飲等偏實(shí)體行業(yè)，活躍實(shí)體消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)構(gòu)成間接性利好�！�
來源：戴德梁行
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