廣告
上半年上海寫(xiě)字樓凈吸納量7.7萬(wàn)平 大宗交易成交占比翻倍
http://anyinhouse.com房訊網(wǎng)2022/7/6 14:54:46
分享到:
[提要]疫情下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行按下暫停鍵,上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交急轉(zhuǎn)直下,但值得注意的是,受益于一些新入市項(xiàng)目前期良好預(yù)租的表現(xiàn),2022年二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量仍錄得7.7萬(wàn)平方米。

  戴德梁行針對(duì)2022年二季度的寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

  疫情下新項(xiàng)目助力成交,人才高地建設(shè)推動(dòng)后市信心重建

  疫情下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行按下暫停鍵,上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交急轉(zhuǎn)直下,但值得注意的是,受益于一些新入市項(xiàng)目前期良好預(yù)租的表現(xiàn),2022年二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量仍錄得7.7萬(wàn)平方米。如本季度新入市的徐匯濱江板塊“星揚(yáng)西岸中心”以及一季度入市的靜安非核心“福新匯”、前灘“信德文化中心”等項(xiàng)目都有一定成交。不過(guò),疫情影響下也打亂了項(xiàng)目入市步伐,原本計(jì)劃推出的2個(gè)項(xiàng)目未能如期入市,本季度新增項(xiàng)目除了“星揚(yáng)西岸中心”外,原名為“世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)”改造后改名為“上海利園”正式入市。受成交相對(duì)低迷影響,二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率攀升至16.21%,比上季度提升0.75%;平均租金價(jià)8.19元/平方米/天,環(huán)比下滑0.22%。

  疫情影響下,行業(yè)走勢(shì)分化。生產(chǎn)制造、對(duì)外貿(mào)易行業(yè)受挫。由于疫情對(duì)交通物流的嚴(yán)格管制,盡管部分制造行業(yè)在5月已提前復(fù)工,但由于生產(chǎn)材料未能全面及時(shí)抵達(dá)生產(chǎn)基地,即便復(fù)工后,復(fù)產(chǎn)率也較為低下。一些全球型制造企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已開(kāi)始考慮搬離部分生產(chǎn)研發(fā)基地至周邊地區(qū)或周邊國(guó)家,中短期來(lái)看,制造類(lèi)企業(yè)辦公需求或?qū)⒖s減。

  疫情下以人為主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)將保持韌性發(fā)展。疫情打亂了許多企業(yè)正常的發(fā)展步伐,疫情下不少公司因倒閉或裁員使得公司人事、業(yè)務(wù)糾紛增加,企業(yè)迫切需要法務(wù)等相關(guān)咨詢(xún)。可以預(yù)見(jiàn),以人力、財(cái)務(wù)、企業(yè)管理、市場(chǎng)咨詢(xún)、律所等專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)有所提升,咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)行業(yè)生存前景看好會(huì)對(duì)辦公需求起到積極作用。

  戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示: “伴隨6月的復(fù)商復(fù)市,交通出行陸續(xù)恢復(fù)正常,越來(lái)越多的企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn),餐飲也相繼恢復(fù)堂食,相信交通物流及生活日常恢復(fù)常態(tài)后房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然復(fù)蘇。上海是全國(guó)和世界的中心,作為服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市,盡管此次受疫情影響出現(xiàn)了一波離滬潮,但更開(kāi)放的人才引進(jìn)政策將助力市場(chǎng)信心重建。此次人才政策可圈可點(diǎn)之處在于,其一優(yōu)化重點(diǎn)區(qū)域及五個(gè)新城就業(yè),表明政府拉動(dòng)郊區(qū)發(fā)展的決心,臨港、張江及五大新城部分板塊是上海重要制造業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、電子信息科技業(yè)重點(diǎn)布局區(qū)域,人才聚集會(huì)使制造類(lèi)企業(yè)重拾對(duì)上海投資信心;其二是加大名校留學(xué)生落戶力度,世界排名前50名院校留學(xué)人員在滬全職工作即可辦理落戶,意味著上海對(duì)人才引進(jìn)更傾向國(guó)際化、高端化;其三對(duì)人才引進(jìn)精準(zhǔn)化,除了吸引高層次人才外,還招納重點(diǎn)機(jī)構(gòu)緊缺人才、高技能人才、創(chuàng)新人才以及專(zhuān)門(mén)特殊人才,可以預(yù)見(jiàn)以人為主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)、科技創(chuàng)新、科技研發(fā)領(lǐng)域在上海優(yōu)勢(shì)依然凸顯!

  上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)受到疫情沖擊

  上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)繼續(xù)支持人均可支配收入和人均消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。2021年全年,上海人均可支配收入和人均消費(fèi)支出分別達(dá)到82,429元和51,295元,分別同比增長(zhǎng)7.8%和14.4%。2022年第二季度,受疫情的影響,一些新的購(gòu)物中心項(xiàng)目推遲入市,上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市。同時(shí),由于疫情對(duì)上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)造成短暫沖擊,上海大部分商場(chǎng)暫停或調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間。

  已簽約的品牌并未收到疫情及上海區(qū)域管控的影響

  雖然二季度大部分店鋪開(kāi)業(yè)計(jì)劃,有所推遲,但未來(lái)將有部分國(guó)際品牌首店、旗艦店開(kāi)業(yè),展示了品牌對(duì)疫情后的上海零售市場(chǎng)任有信心。如,未來(lái)即將開(kāi)業(yè)的上海第二家Blue Bottle 小藍(lán)瓶咖啡位于上海靜安嘉里中心一層;Maison Margiela上海首家咖啡店將入駐上海JC錦滄文華商場(chǎng)內(nèi)等。

  上海優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體需求保持穩(wěn)定,全市整體平均出租率下降0.75個(gè)百分點(diǎn),至95.26%。截至2022年第二季度末,上海優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比微跌 0.2%,至868.4元/平方米/月,整體平均租金環(huán)比微跌至1,988元/平方米/月。

  二季度大事件回顧:

  l 3月初疫情對(duì)上海消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。在上海居家隔離的期間“團(tuán)購(gòu)”是上海居家生活的主旋律。首先,幾乎所有小區(qū)居民都以微信為紐帶,數(shù)字化的連接了起來(lái)。疫情期間“團(tuán)購(gòu)”增強(qiáng)了上海市零售市場(chǎng)整體的線上消費(fèi),同時(shí)疫情之后也預(yù)示著實(shí)體店未來(lái)可通過(guò)線上消費(fèi)的整合,轉(zhuǎn)換線上用戶為線下用戶。

  l 疫后雖然商場(chǎng)陸續(xù)恢復(fù)開(kāi)放,可餐飲行業(yè)仍然在逐步恢復(fù)堂食的階段,暫停堂食的日子,餐飲人變身“擺攤?cè)恕。如上海新天地北里與前灘太古里部分餐廳已開(kāi)啟外擺模式。隨著餐飲外擺增多,預(yù)示著購(gòu)物中心商業(yè)體對(duì)戶外空間需求量逐漸增大,同時(shí)未來(lái)餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于鋪面偏好可能發(fā)生轉(zhuǎn)變,更加偏向于一層設(shè)有沿街戶外就餐空間的位置。

  l 上海復(fù)商復(fù)市后,上海人民為了尋回丟失已久的自由感覺(jué),相繼選擇帶親攜友去露營(yíng),通過(guò)露營(yíng)的方式來(lái)舒緩心情。較多購(gòu)物中心目前已舉辦過(guò)戶外露營(yíng)活動(dòng),如龍湖天街“戶外郊游計(jì)劃”、湖濱道購(gòu)物中心三層“Artemis摩登空間”等。同時(shí)也預(yù)示著疫情后的消費(fèi)客群偏向于停留在戶外空間進(jìn)行活動(dòng),并喜愛(ài)自然與運(yùn)動(dòng)的元素,未來(lái)購(gòu)物中心在建筑屋頂和戶外廣場(chǎng)上將會(huì)打造更多的公共空間與品牌、消費(fèi)者進(jìn)行更多的聯(lián)動(dòng)。

  戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事陳云九表示:“上海2022年上半年疫情基本進(jìn)入尾聲,復(fù)工復(fù)產(chǎn)、商場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)、堂食逐漸恢復(fù)預(yù)示著上海零售市場(chǎng)逐漸恢復(fù)到正軌。同時(shí),經(jīng)過(guò)此次疫情,我們也對(duì)未來(lái)零售市場(chǎng)有一些新啟發(fā)!

  上海大宗交易總成交額破300億,無(wú)懼疫情仍高于去年同期

  2022上半年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得26筆、共計(jì)328億元成交,對(duì)比去年同期微漲2.5%,亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。上半年上海市場(chǎng)也不乏一些代表性成交,如希慎收購(gòu)世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)、金茂資本收購(gòu)展想中心、ESR收購(gòu)DLJ物流資產(chǎn)包等,且這其中部分成交有可能成為全年上海、甚至全國(guó)的標(biāo)桿案例。

  自用買(mǎi)家比例增加,內(nèi)資買(mǎi)家占據(jù)主導(dǎo)

  買(mǎi)家方面,投資型買(mǎi)家受新冠疫情影響較大,自用買(mǎi)家比例增加,由2021年的37%提升至58%;內(nèi)外資則繼續(xù)保持“七三開(kāi)”態(tài)勢(shì),內(nèi)資買(mǎi)家以72%的占比、占據(jù)主導(dǎo)地位。

  辦公成交占比翻倍,實(shí)力企業(yè)持續(xù)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)辦公樓

  得益于多筆大體量寫(xiě)字樓的成交,上半年上海辦公類(lèi)型成交增長(zhǎng)明顯,達(dá)到了64%,對(duì)比2021年近乎翻倍。能源化工、TMT、金融等優(yōu)質(zhì)企業(yè)上半年也頻繁出手,貢獻(xiàn)了眾多代表性成交,如匯景能源收購(gòu)靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購(gòu)西岸國(guó)際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購(gòu)綠地創(chuàng)驛大廈A棟等。

  各資產(chǎn)類(lèi)別資本化率保持穩(wěn)定

  投資者出于對(duì)市場(chǎng)不確定性及租賃風(fēng)險(xiǎn)的考慮,投資回報(bào)的要求相較于2021年有所上升,甲級(jí)寫(xiě)字樓保持在4.5%-4.7%的區(qū)間范圍內(nèi),零售為4.4%,商務(wù)園區(qū)則達(dá)到5%的水平?紤]到近期投資者的活躍程度,這一指標(biāo)第三季度預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定。

  展望下半年,戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示:

  ·預(yù)計(jì)2022全年成交總額雖然再達(dá)去年千億水準(zhǔn),但依然將超過(guò)2020年水平(722億);

  ·長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目及可發(fā)行REITs的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)園區(qū)等將繼續(xù)受到追捧;

  ·自用買(mǎi)家持續(xù)活躍,預(yù)計(jì)2022全年自用買(mǎi)家占比將超過(guò)去年;

  ·不良資產(chǎn)預(yù)計(jì)下半年會(huì)迎來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方合意成交高峰,同時(shí)有的會(huì)以資產(chǎn)包的形式成交。

  上海冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺 高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)需求平穩(wěn)

  二季度,疫情催生上海生鮮保供物資需求上漲,保供企業(yè)及商貿(mào)流通企業(yè)備貨量逐步增加。干倉(cāng)改冷庫(kù)數(shù)量增長(zhǎng)快速,使得冷庫(kù)供應(yīng)量提升。冷庫(kù)租金穩(wěn)中有升,基本維持在3.5元/平方米/天(報(bào)價(jià),含稅含物業(yè))。預(yù)計(jì)未來(lái)冷鏈布局將更加密集,同時(shí)冷庫(kù)內(nèi)包裝、食品加工等附加功能將更為健全。

  受疫情影響,二季度上海物流市場(chǎng)不同行業(yè)租戶的比例產(chǎn)生變動(dòng),電商、制造業(yè)類(lèi)企業(yè)仍為上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)吸納主力。民生類(lèi)、保供類(lèi)企業(yè)租戶問(wèn)詢(xún)?cè)黾樱绕渖r、藥品類(lèi)企業(yè)。快遞快運(yùn)類(lèi)企業(yè)布點(diǎn)已趨于成熟,需求變化受疫情影響較小。電商受到一定負(fù)面影響,尤其垂直電商類(lèi)租戶需求減弱。制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)能下降,疊加上海部分制造業(yè)企業(yè)外遷影響,工業(yè)園區(qū)相關(guān)配套物流需求下降,傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)需求減少。上海市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)整體需求增長(zhǎng)放緩,需求總量保持平穩(wěn)。

  上海高標(biāo)庫(kù)總量為898萬(wàn)平方米,平均租金為48.14元/平方米/月,全市高標(biāo)空置率為6.2%。上海未來(lái)三年的供應(yīng)總量為285萬(wàn)平方米,將近62.5%的未來(lái)供應(yīng)來(lái)自于金山區(qū)。由于金山、奉賢本身的供應(yīng)基數(shù)較大,且相對(duì)區(qū)域位置較偏,預(yù)計(jì)下半年會(huì)面臨一定招商壓力。金山部分項(xiàng)目因疫情影響延期至下半年交付,預(yù)計(jì)空置率呈上升趨勢(shì)。

  戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示:“政府對(duì)嘉定、臨港、青浦及松江區(qū)域較新的高標(biāo)倉(cāng)物流項(xiàng)目的租戶準(zhǔn)入門(mén)檻提高,對(duì)租戶入駐的注冊(cè)納稅要求趨嚴(yán)。同時(shí),青浦、松江、閔行等距離市區(qū)較近區(qū)域的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)更受租戶青睞,預(yù)計(jì)下半年需求旺盛,租金持續(xù)走高。

  來(lái)源:戴德梁行

編輯;wangdc

廣告
推薦閱讀
推薦樓盤(pán)

· 金第夢(mèng)想山 [懷柔區(qū)]

· 天通科技園 [昌平區(qū)]

· 華樾中心 [朝陽(yáng)區(qū)]

· 六工匯 [石景山區(qū)]

· 新動(dòng)力金融科技中心 [西城區(qū)]

· 中海空港中心 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會(huì) [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國(guó)際 [昌平區(qū)]

· 金融街國(guó)際 [西城區(qū)]

· 京投萬(wàn)科西華府 [豐臺(tái)區(qū)]

房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2009-2022
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770