從絲綢之路承東啟西戰(zhàn)略支點(diǎn)、“一帶一路”內(nèi)陸型改革開放新高地、西北唯一國家級中心城市，到全國第五個(gè)國家級都市圈獲批，西安城市發(fā)展遭受疫情沖擊面臨挑戰(zhàn)的同時(shí)，也迎來新的機(jī)遇。甲級辦公樓市場，受疫情反復(fù)影響，上半年未錄得新項(xiàng)目入市，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)增量需求，凈吸納量同比回落35.6%，租金持續(xù)下滑。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，疫情導(dǎo)致消費(fèi)低迷，零售物業(yè)租賃需求進(jìn)一步減弱，平均空置率上半年累計(jì)上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。物流地產(chǎn)市場，上半年多地防疫管控升級致物流運(yùn)輸受阻，眾多全國性商貿(mào)企業(yè)、電商、第三方物流倉儲新增需求減弱；疫情影響下制造業(yè)重構(gòu)供應(yīng)鏈體系，倉儲需求加速整合。
仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“2022年上半年，西安疫情反復(fù)，企業(yè)租賃和居民消費(fèi)需求接連受到影響，在經(jīng)濟(jì)不確定的大環(huán)境下，市場調(diào)整行為逐步顯現(xiàn)。西安市政府出臺了一系列企業(yè)減稅降費(fèi)與金融扶持政策以保障經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長；并在消費(fèi)市場與重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)合作，通過聯(lián)合舉辦特色主題商業(yè)活動等多種方式提升‘戶外經(jīng)濟(jì)’、‘夜間經(jīng)濟(jì)’活力，以促進(jìn)文商旅體跨界融合。諸多政策措施對于增強(qiáng)企業(yè)信心、保障經(jīng)濟(jì)增長、提振經(jīng)濟(jì)活力起到保駕護(hù)航的關(guān)鍵作用。下半年，在城市能級逐步提升與一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策刺激下，西安產(chǎn)業(yè)動能將持續(xù)增強(qiáng)，預(yù)計(jì)零售與物流市場在疫情可控情況下將有所恢復(fù)。”
甲級辦公樓市場
上半年甲級辦公樓供應(yīng)暫停，乙級市場集中入市，新增需求明顯回落
2021年下半年西安在線教育租戶大批退租，甲級辦公樓凈吸納量僅錄得1.1萬平方米。進(jìn)入2022年，影響市場的負(fù)面因素從在線教育轉(zhuǎn)為疫情反復(fù)。上半年，西安甲級辦公樓市場凈吸納量錄得3.8萬平方米，同比下降35.6%，但較去年下半年的歷史低位回升2.7萬平方米。從行業(yè)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)（23.8%）、地產(chǎn)建筑（16.1%）和第三方辦公運(yùn)營（12.4%）為主要需求來源。其中，城市基建持續(xù)回升，建筑工程類公司成交活躍，成交總面積超1萬平方米；本土第三方辦公運(yùn)營商仍有擴(kuò)張，上半年新租面積約1.9萬平方米。除此之外，能源環(huán)保（7.6%）表現(xiàn)亮眼，新租占比較去年同期增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。
上半年，西安甲級辦公樓市場無新項(xiàng)目入市，但乙級辦公樓新增供應(yīng)高達(dá)29.5萬平方米。3.8萬的凈吸納量使得全市甲級辦公樓空置率回落至33.2%，上半年累計(jì)下跌1.9個(gè)百分點(diǎn)；乙級市場受新增供應(yīng)影響，平均空置率上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)34.2%。但整體市場情緒仍趨于謹(jǐn)慎，辦公樓招商仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)新增需求位居第一，行業(yè)內(nèi)細(xì)分結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變
高新區(qū)科技“產(chǎn)業(yè)聚集”效應(yīng)凸顯，科技互聯(lián)網(wǎng)需求相對穩(wěn)健
高新區(qū)作為硬科技創(chuàng)新示范區(qū)，轄區(qū)以智能制造、人工智能、軟件信息為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”已成型，對上下游產(chǎn)業(yè)的吸附能力不斷增強(qiáng)，租賃需求相對穩(wěn)健。上半年，科技互聯(lián)網(wǎng)新增需求占比仍居全市層面各行業(yè)首位。其中，IT軟件業(yè)（55.5%）、通訊及智能制造（15.4%）為兩大主力需求。
國家戰(zhàn)略引導(dǎo)與市場發(fā)展動力支撐下，能源環(huán)保需求亮眼
2021年陜西省新能源、節(jié)能環(huán)保兩類戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值在過去兩年平均增速高達(dá)18.2%、8.3%，其中新能源產(chǎn)業(yè)增加值增速高于全省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)平均增速8.8個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展動力。上半年，能源環(huán)保類企業(yè)新增需求占比為7.6%，主要集中于城北（44.5%）、高新北（20.6%）和曲江（20.5%）三個(gè)板塊。根據(jù)經(jīng)開區(qū)最新“四新戰(zhàn)略”，新能源作為經(jīng)開區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)之一，已形成完備的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，使城北能源類需求保持活躍。
市場波動致使律所等專業(yè)服務(wù)業(yè)類企業(yè)需求有所增加
疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)不確定性給企業(yè)主營業(yè)務(wù)帶來挑戰(zhàn)，市場主體的法律相關(guān)需求明顯增加。律所行業(yè)的辦公租賃需求增長，成為市場亮點(diǎn)。上半年，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)新租占比為11.0%，其中律所占比高達(dá)43.1%，新成交主要集中于高新南板塊。源自辦公升級的需求占比高達(dá)94.1%，反映出律所業(yè)務(wù)規(guī)模的成長之勢。
展望未來
供需走弱，市場租金持續(xù)下跌
去化壓力較大的業(yè)主持續(xù)降租，以增加帶看，同時(shí)以附加免租期、裝修補(bǔ)貼等商務(wù)條款換取更多的市場空間。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上半年西安甲級辦公樓平均租金累計(jì)降幅達(dá)1.0%，至季末報(bào)95.7元/平方米/月。
下半年市場承壓，辦公樓招商仍面臨較大壓力
2022年下半年西安甲級辦公樓新增供應(yīng)近16萬平方米，開發(fā)主要集中高新南區(qū)域。在新增項(xiàng)目入市和宏觀環(huán)境不確定性的影響下，預(yù)計(jì)下半年市場空置率將上升，西安辦公樓去化將持續(xù)承壓。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“預(yù)計(jì)短期西安經(jīng)濟(jì)的不確定性仍將存在，企業(yè)尋求靈活的租賃條件以及可拎包入駐的辦公產(chǎn)品需求或?qū)⒊掷m(xù)上升。隨著市場價(jià)格彈性的減弱，業(yè)主的關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)從開發(fā)轉(zhuǎn)至運(yùn)營，在提升服務(wù)意識的同時(shí)，率先調(diào)整產(chǎn)品與招商策略，最終實(shí)現(xiàn)波動環(huán)境下需求的高效匹配。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
上半年未錄得購物中心開業(yè)，店鋪停業(yè)、百貨退租，空置率回升
面對復(fù)雜嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情散點(diǎn)復(fù)發(fā)的沖擊，居民消費(fèi)意愿趨緊。零售物業(yè)市場，商家閉店、零售商整合店鋪、延遲擴(kuò)張等情況令全市空置率連續(xù)三個(gè)季度上升。其中，兒童教培受“雙減”政策影響持續(xù)收縮；大面積主力店如超市和KTV等出現(xiàn)租賃調(diào)整現(xiàn)象。截至上半年，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率報(bào)10.7%，較去年年末上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。市場競爭加劇，百貨經(jīng)營不善，二季度西安中環(huán)銀泰鐘樓店閉店。上半年全市凈吸納量錄得負(fù)13.1萬平方米，退租面積遠(yuǎn)超新租。故為吸引品牌入駐，運(yùn)營方提供更優(yōu)厚的租賃條件，西安優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金較2021年末下降1.0%，報(bào)374.5元/平方米/月。供應(yīng)方面，招商難度增大致新項(xiàng)目推遲入市，上半年西安市無優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，總存量保持674萬平方米。
創(chuàng)新提質(zhì)穩(wěn)住消費(fèi)“基本盤”，從消費(fèi)觸點(diǎn)、場景、內(nèi)容多線出發(fā)，助力消費(fèi)回暖
1-5月，西安限額以上消費(fèi)品零售額約912.4億元，同比下降14.1%，但降幅較1-4月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。冬奧會和露營熱潮激發(fā)體育用品需求，F(xiàn)ila、Descent和Lululemon等運(yùn)動品牌在購物中心擴(kuò)張；油價(jià)和購車補(bǔ)貼助推新能源車拓店，以比亞迪為代表的國產(chǎn)電動車品牌上半年門店數(shù)量上升明顯。首店經(jīng)濟(jì)助力零售市場復(fù)蘇，茅臺冰淇淋、%Arabica、M Stand、VOLCOM、葩趣等品牌紛紛于上半年首進(jìn)西安。為進(jìn)一步提振消費(fèi)市場，各市場主體從消費(fèi)觸點(diǎn)、場景、內(nèi)容共同發(fā)力，助力消費(fèi)市場回暖。
消費(fèi)觸點(diǎn)：“消費(fèi)券”和“營銷活動”雙重刺激，注入消費(fèi)新活力。政府積極聯(lián)合商家發(fā)放零售及餐飲消費(fèi)券和購車補(bǔ)貼，并出臺政策降低企業(yè)經(jīng)營成本。為吸引年輕客群，商場運(yùn)營團(tuán)隊(duì)也加大活動投入，以社交平臺為宣傳重點(diǎn)，注重和西安本地唐代文化IP的結(jié)合，營造高品質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)環(huán)境。同時(shí)，利用疫情管控期，主動調(diào)改品牌和升級門店以提升競爭力。
消費(fèi)場景：“夜間經(jīng)濟(jì)”延長消費(fèi)時(shí)段，街區(qū)商業(yè)形態(tài)受市場主體青睞。西安出臺發(fā)展“夜間經(jīng)濟(jì)”的相關(guān)政策，允許適當(dāng)延長夜間營業(yè)時(shí)間，并鼓勵(lì)創(chuàng)新夜間消費(fèi)業(yè)態(tài)和模式。開放式街區(qū)更受餐飲和娛樂業(yè)態(tài)的青睞，營業(yè)時(shí)間靈活與受疫情影響較小等優(yōu)勢，讓“夜經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式變得更加豐富可持續(xù)。
消費(fèi)內(nèi)容：消費(fèi)者行為轉(zhuǎn)變，激勵(lì)消費(fèi)品類創(chuàng)新發(fā)展。受疫情影響，基本生活類商品更具韌性，高性價(jià)比商品成為消費(fèi)者新寵——國潮國貨、新式茶飲、快餐小吃、折扣超市，都瞄準(zhǔn)消費(fèi)者行為轉(zhuǎn)變，提供高質(zhì)量且兼具性價(jià)比的商品，以獲消費(fèi)者關(guān)注。
未來展望
零售物業(yè)市場或?qū)⒂谙掳肽昊嘏圆患耙咔八?/P>
下半年，西安將迎來合生匯等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，為本地零售物業(yè)市場注入活力；且伴隨暑期的來臨，客流量在二季度小幅回升，在疫情相對穩(wěn)定的情況下，預(yù)計(jì)下半年零售物業(yè)市場將有所回暖，但仍不及疫前水平。品牌方對擴(kuò)張仍將持謹(jǐn)慎態(tài)度，運(yùn)營商或提供更具吸引力的租賃條件以吸引商戶。預(yù)計(jì)下半年租金有略微下調(diào)，空置率維持現(xiàn)有水平。得益于如今健康生活方式的推廣，智能家居和體育用品的需求將持續(xù)擴(kuò)大；配套設(shè)施逐漸完善且受資本青睞的新能源車預(yù)計(jì)將保持活躍態(tài)勢。
物流地產(chǎn)市場
2022年上半年，領(lǐng)盛秦漢新城物流園、普洛斯長安物流園、普洛斯興平物流園三個(gè)項(xiàng)目交付使用，共計(jì)為市場帶來18.5萬平方米的高標(biāo)倉儲面積。上半年受全國疫情影響，多地防疫管控升級致物流運(yùn)輸受阻，加之消費(fèi)增長不及預(yù)期，眾多全國性商貿(mào)企業(yè)、電商、第三方物流倉儲新增需求顯著放緩。另一方面，新項(xiàng)目陸續(xù)交付，以及社區(qū)團(tuán)購類電商需求退坡，導(dǎo)致全市整體空置面積增加，市場對存量租戶的爭奪愈發(fā)激烈。受此影響，西安高標(biāo)庫市場平均凈有效租金較2021年末下降1.3%，報(bào)23.9元每平方米每月。值得一提的是，雖然疫情對倉儲需求造成較大負(fù)面影響，但也使得各行各業(yè)重塑供應(yīng)鏈體系，開啟供應(yīng)鏈整合與拆分之路。
制造業(yè)重構(gòu)供應(yīng)鏈體系，倉儲整合活動隨之增長
在連續(xù)經(jīng)歷本地和全國多地疫情影響，西安制造業(yè)不得不對其供應(yīng)鏈安全性進(jìn)行重新評估，重構(gòu)上游供應(yīng)鏈體系的進(jìn)程加快。汽車制造業(yè)由于具有離散制造屬性，成為受影響最深的產(chǎn)業(yè)之一。2022年4月，蔚來、理想、小鵬均表示受多地疫情停工影響，供應(yīng)鏈面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，產(chǎn)量均出現(xiàn)下滑，三家頭部車企合計(jì)交付18,243輛汽車，較3月份的36,433輛環(huán)比下跌50%；而比亞迪由于生產(chǎn)基地分散，供應(yīng)鏈自主可控能力較強(qiáng)，成為受影響最小的汽車品牌——過去及時(shí)生產(chǎn)、零庫存、零資金占用、短供應(yīng)周期的管理體系或?qū)⒚媾R沖擊。上半年，比亞迪通過整合其分布于西安及周邊城市各級供應(yīng)商的倉儲需求，設(shè)立大規(guī)模工廠中央倉庫，提高生產(chǎn)環(huán)節(jié)安全庫存以規(guī)避物流阻塞帶來的零部件斷供風(fēng)險(xiǎn)。這一市場租賃需求帶動西安高標(biāo)庫市場去化量于第二季度顯著回升，上半年全市凈吸納量達(dá)14.1萬平方米，截至二季度末，空置率為17.6%，較2021年下半年微漲0.4個(gè)百分點(diǎn)。
重塑高標(biāo)庫價(jià)值，新能源汽車交付中心進(jìn)駐高標(biāo)庫
高標(biāo)準(zhǔn)倉庫長期以來主要承擔(dān)貨品存儲以及中轉(zhuǎn)分撥職能，自身并不直接創(chuàng)造商品價(jià)值，而是依附商流而生。而位于高新子市場的西安高標(biāo)庫通過引入新能源汽車交付中心這類新興租戶業(yè)態(tài)，使倉庫開始拓展更高附加值服務(wù)。由于新能源汽車目前多采用“城市展廳+交付中心”模式——即展廳下訂單、交付中心提車，故新能源汽車交付中心對物業(yè)的訴求也與傳統(tǒng)汽車4S店有較大差異，部分偏好位于工業(yè)區(qū)、面積在1萬平方米以上的倉庫。而高標(biāo)倉庫的物業(yè)條件與交付中心契合度較高，可以滿足其接待、交付、檢測、中轉(zhuǎn)庫、辦公等功能模塊需求；同時(shí)，交付中心也對距離也有較高要求，更傾向于距離主城區(qū)較近的工業(yè)物流項(xiàng)目。
未來展望
未來兩年，新增供應(yīng)或?qū)⒅鸩较蛲馊友由?/P>
從在建項(xiàng)目區(qū)域分布來看，半數(shù)項(xiàng)目位于西安長安和咸陽空港子市場，而西安都市圈規(guī)劃文件明確提出將有序疏解西安中心城區(qū)一般性制造業(yè)、區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地等功能與設(shè)施。高標(biāo)庫市場向市郊、臨近縣市拓展乃大勢所趨，未來倉儲用地供應(yīng)指標(biāo)將更多向咸陽空港、咸陽興平以及長安區(qū)等外圈層子市場傾斜。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“隨著西安外環(huán)高速南段全段年內(nèi)貫通，外圈層物流子市場的西北干線專線運(yùn)輸區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步提升，對于有設(shè)立區(qū)域分撥中心需求的商貿(mào)物流企業(yè)吸引力將增強(qiáng)�！�
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“受疫情影響，西安上半年商業(yè)及物流地產(chǎn)市場均面臨挑戰(zhàn)，空置率上升，招商壓力激增。下半年，我們預(yù)計(jì)市場有望在疫情穩(wěn)定時(shí)出現(xiàn)回溫。長期而言，受益于中國第五個(gè)都市圈——西安都市圈獲批，西安作為西北頭部城市的經(jīng)濟(jì)輻射帶動能力持續(xù)增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面仍然大勢向好，韌性猶在。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
