2022年上半年，武漢優(yōu)質辦公樓市場受到新增供應及疫情影響，空置率小幅上升；科技互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)持續(xù)主導市場需求；在供需壓力下，業(yè)主提出更加寬松和靈活的租賃政策，甲級辦公樓租金環(huán)比下降。優(yōu)質零售物業(yè)市場方面，武漢大悅城和武漢萬象城的開業(yè)為武漢的優(yōu)質零售業(yè)市場注入了新的活力，“首店經(jīng)濟”拉動消費，下半年零售物業(yè)市場會迎來更多優(yōu)質項目入市。

　　仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2022年，武漢優(yōu)質辦公樓市場迎來供應小高峰，空置率會進一步攀升，‘供過于求’的現(xiàn)象預計將在短期內(nèi)延續(xù)。但是隨著疫情后經(jīng)濟復蘇和一系列穩(wěn)經(jīng)濟政策的推動下，有望進一步拉動市場需求，提振市場活力�！�

　　優(yōu)質辦公樓

　　2022年上半年武漢優(yōu)質辦公樓市場迎來一輪供應小高峰，市場供需壓力進一步凸顯。2022年上半年，受到疫情影響，武漢房地產(chǎn)市場同時承受集中供應與需求放緩雙重壓力。上半年，武漢優(yōu)質辦公樓市場共計迎得11個項目入市，大部分供應集中在漢口區(qū)域，尤其是漢口濱江板塊，導致短期內(nèi)漢口區(qū)域優(yōu)質辦公樓市場壓力進一步凸顯。其中，漢口板塊新增的優(yōu)質項目企業(yè)天地A1以及位于光谷中心城的三棟辦公樓的入市進一步帶動區(qū)域的商務氛圍走向成熟。截止至6月底，全市上半年的新增供應約為68.9萬平方米，甲級新增供應23.6萬平方米；武漢優(yōu)質辦公樓總體量達750.8萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為253.4萬平方米。

　　科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求保持活躍，金融業(yè)需求穩(wěn)健。上半年受到疫情影響，辦公樓市場整體需求疲軟。從成交來看，約有35%的成交位于光谷，受益于宏觀經(jīng)濟導向以及區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)活躍，包括一季度成交的金山軟件以及二季度的斗魚，但與此同時也有不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的非核心業(yè)務正在縮減，使光谷市場的空置率整體保持穩(wěn)步下降的態(tài)勢。而漢口濱江板塊受到優(yōu)質項目的入市以及業(yè)主租賃政策的影響，甲級辦公樓市場約有30%的成交位于該板塊，錄得多宗大面積金融企業(yè)擴租，以傳統(tǒng)的保險和證券行業(yè)為主。

　　上半年業(yè)主提出更加優(yōu)惠的租賃政策，整體租金下降。第二季度雖受疫情影響，但業(yè)主通過靈活調整租賃條款、降租、降低企業(yè)進駐門檻，及定制裝修交付等手段加速去化，市場需求相對于一季度市場較為活躍。全市空置率環(huán)比下降0.5個百分點至38.4%，其中甲級辦公樓由于新項目入市，整體空置率環(huán)比上升2.3%至33.6%，乙級市場由于自用樓以及新入市項目高性價比的優(yōu)勢，二季度空置率環(huán)比下降1.7%至40.8%。全市吸納量為19.7萬平方米，其中甲級辦公樓5.3萬平方米。租金方面，整體凈有效租金環(huán)比下降2.0%至78.0每平方米每月，其中甲級凈有效租金環(huán)比下降4.2%至95.4每平方米每月，乙級租金環(huán)比下降0.3%至69.0元每平方米每月。降租主要發(fā)生在供應較集中的漢口區(qū)域，武昌的中南中北路和光谷子市場的租金依然保持韌性。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

　　優(yōu)質辦公樓市場展望：在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟層面短期承壓，但從長期來看，政府一系列穩(wěn)經(jīng)濟的金融貨幣、科技和基建等相關利好政策的效果將逐步顯現(xiàn)。上半年，武漢市政府連續(xù)出臺加快推進武漢具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心建設的文件，并于6月發(fā)布了《武漢市建設全國碳金融中心行動方案》，預計將有效帶動科技互聯(lián)網(wǎng)、金融以及相關新興行業(yè)的發(fā)展，同時政府和國企的引導作用也會進一步顯現(xiàn)。

　　2022年下半年武漢優(yōu)質辦公樓市場供應將處于高位，市場持續(xù)承壓，預計下半年新增73平方米，其中甲級辦公樓為50萬平方米，部分樓宇預計會存在延期交付的可能。仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“下半年受到供應影響，武漢甲級辦公樓市場空置率會持續(xù)上升，但是相較于上半年，武漢的整體需求會隨著全國疫情得以控制逐步回暖，租金降幅放緩。預計2022年武漢優(yōu)質辦公樓市場將進一步承壓，但從需求來看，除了科技互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、金融業(yè)以及基建類的地產(chǎn)會持續(xù)支撐市場需求，第三方聯(lián)合辦公受益于更加寬松的租賃政策和客戶成本控制的需求，有機會進一步擴張。”

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　第二季度華潤萬象城開業(yè)，全市新增供應為16.7萬平方米。2022年第二季度，武漢市優(yōu)質零售業(yè)市場又迎來一個高品質項目入市，即位于江漢區(qū)青年路商圈的華潤萬象城。武漢萬象城作為全國首座萬象城3.0旗艦商業(yè)，也是華潤置地在武漢落地的首個商業(yè)綜合體項目，進一步鞏固了漢口商圈的商業(yè)地位。截至到二季度末，全市優(yōu)質零售業(yè)市場總體量達到811.3萬平方米，環(huán)比增加2.1%。

　　市場需求活躍度下降，新項目以首店經(jīng)濟賦能商業(yè)。第二季度受到疫情的影響，整體需求活躍度較低，全市凈吸納量為12.4萬平方米，其中新入市項目為需求主力。全新啟幕的萬象城首進品牌和高級別店鋪的占比超過30%，通過首店經(jīng)濟有效拉動了消費。從業(yè)態(tài)來看，時尚零售類業(yè)態(tài)占比最大，其中AcquaDi Parma、CharlotteTilbury、Carven首進武漢；餐飲類方面， Mortons莫爾頓扒房、八閩、悅得閑、花廚等品牌均為華中首店。此外，電子產(chǎn)品品牌二季度表現(xiàn)也較為亮眼，其中武漢首家蘋果直營店于今年五月在國廣正式開業(yè)，華中首家華為旗艦店落地萬象城。首店經(jīng)濟充分迎合當下零售市場以新鮮豐富的購物體驗來吸引客流量的發(fā)展導向，也反映出品牌對于武漢潛在消費水平的信心。從存量市場來看，武漢優(yōu)質零售業(yè)市場進一步承壓，餐飲擴張需求放緩。

　　全市零售物業(yè)租金整體走勢平穩(wěn)，空置率小幅上升。受到優(yōu)質項目入市的影響，全市優(yōu)質零售物業(yè)首層凈有效租金上調至388元每平方米每月，整體上漲1.9%，環(huán)比下降0.1個百分點，租金整體走勢保持平穩(wěn)。截至到季末，全市優(yōu)質零售業(yè)的空置率小幅上升0.3個百分點，達到11.6%。二季度錄得多個商圈多個項目都出現(xiàn)空置率小幅上漲，尤其是優(yōu)質項目較集中的解放大道商圈，和以游客消費為主的江漢路商圈。

　　2022年優(yōu)質零售物業(yè)市場展望

　　武漢零售業(yè)市場下半年預計將有7個優(yōu)質零售項目合計91.4萬平方米入市，大部分集中在在洪山區(qū)光谷商圈和白沙洲商圈，有望迅速提升洪山區(qū)的商業(yè)活力和消費體驗。從短期來看，2022年及2023年處于武漢優(yōu)質零售業(yè)市場的供應高位，年均新增入市零售業(yè)體量約115萬方，市場壓力持續(xù)上行。但湖北省政府將于2022年6月至10月分批向武漢市民發(fā)放3.5億“惠購湖北”電子消費券，其中覆蓋商場、超市、餐飲等多個商業(yè)類別，將有效刺激市場，釋放消費潛力。仲量聯(lián)行預計，受到新增供應的影響，2022年下半年武漢零售物業(yè)市場將迎來更多的首店，商業(yè)業(yè)態(tài)以及品牌將更加多樣化。與此同時，進入存量時代的零售市場，馬太效益將日趨明顯，空置率將相應走高。業(yè)主將更加重視自身招商運營能力的提升以及現(xiàn)有商戶的維護，通過提供相應的優(yōu)惠政策、打造自有IP和差異化的購物體驗來提升產(chǎn)品的商業(yè)生命力，以便在競爭中突破重圍。

　　注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc