優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)
需求持續(xù)低位運(yùn)行 租金下行趨勢(shì)拓寬
上半年寫字樓市場(chǎng)僅錄得一個(gè)5.7萬平方米體量的新增供應(yīng)，為二季度交付位于錢江世紀(jì)城的萬象世界中心。受到TMT、房地產(chǎn)為主行業(yè)調(diào)整更迭的持續(xù)發(fā)酵，加之上海封控對(duì)整體華東經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的影響，凈吸納量?jī)H錄有6.0萬平方米，較去年同期明顯下調(diào)80.2%，其中二季度市場(chǎng)活躍度繼續(xù)走低，凈吸納量環(huán)比再跌19%至2.7萬平方米，且主要受新項(xiàng)目良好預(yù)租的驅(qū)動(dòng)。空置率較去年底上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，以TMT集聚的城西新興商務(wù)區(qū)如未來科技城、西溪為主空置率抬升最為明顯，核心商務(wù)區(qū)武林及錢江新城受板塊內(nèi)高品質(zhì)樓宇去化帶動(dòng)相較穩(wěn)定。
行業(yè)新租需求方面，上半年TMT擴(kuò)張態(tài)勢(shì)回歸理性，但仍為需求來源首位。細(xì)分產(chǎn)業(yè)總體向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)傾斜，以場(chǎng)景內(nèi)容類軟件開發(fā)、生活文娛、物聯(lián)網(wǎng)最為活躍，其中蔣村內(nèi)部搬遷成交凸顯；其次，專業(yè)服務(wù)類以會(huì)計(jì)、律所為主升級(jí)釋放，集中錢江世紀(jì)城和錢江新城新項(xiàng)目；房地產(chǎn)建筑位居第三，建筑設(shè)計(jì)及智能化工程類積極于蔣村、城北等板塊升級(jí)擴(kuò)租。此外，以證券為主的金融布局錢江新城，而大面積聯(lián)合辦公和3C電子產(chǎn)品需求驅(qū)動(dòng)武林成為主要熱點(diǎn)板塊�？v觀全市2,000平方米以下中小面積成交數(shù)占據(jù)87.8%，現(xiàn)有內(nèi)資租戶為主搬遷擴(kuò)租則將近七成。行業(yè)退租區(qū)位來看，TMT調(diào)整主要集中城西，黃龍、濱江等其他子市場(chǎng)影響有限；房地產(chǎn)及地產(chǎn)基金則分布城北、錢江新城多板塊；此外，教育為主消費(fèi)服務(wù)需求在黃龍和錢江新城也出現(xiàn)部分縮減撤遷。
租金方面，上半年下行趨勢(shì)逐步擴(kuò)大。分區(qū)域，未來科技城租金下跌從一季度伊始，后繼城北以及部分核心區(qū)域小業(yè)主房源議價(jià)空間增大，二季度逐次出現(xiàn)租金下調(diào)的情況。至此，全市租金環(huán)比下調(diào)0.6%至每月每平方米117.5 元，上半年累計(jì)跌幅達(dá)0.7%，核心商務(wù)區(qū)整體出租率韌性持穩(wěn)之下，租金走勢(shì)基本趨平。除此之外，因短期不同市場(chǎng)空置面積激增，開發(fā)商與轉(zhuǎn)租公司之間亦面臨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加深的情形。
CBRE杭州顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人王曉晨表示，上半年杭州寫字樓市場(chǎng)受到多地疫情反復(fù)和主力行業(yè)調(diào)整更迭加速影響，整體需求不及預(yù)期，小面積作為當(dāng)前主力面積段需求短期無法快速填補(bǔ)空缺。租戶對(duì)價(jià)格敏感度升高，樓宇間價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)愈加白熱化。展望未來六個(gè)月，隨著亞運(yùn)會(huì)的推遲，約有57萬左右新增供應(yīng)有望如期投放市場(chǎng)，大部分集中于擁江發(fā)展帶等新興區(qū)域，能較好承接核心區(qū)騰退搬遷或蕭山區(qū)等老舊物業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)和制造業(yè)等多元升級(jí)需求，同時(shí)隨著互聯(lián)網(wǎng)下半場(chǎng)向人工智能、XR數(shù)字內(nèi)容等新技術(shù)轉(zhuǎn)變，新TMT細(xì)分類別將成為辦公空間擴(kuò)張的新生力量。在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色智能樓宇、物業(yè)靈活性和辦公場(chǎng)所使用率業(yè)已逐步獲取更多新項(xiàng)目開放商的關(guān)注，杭州市場(chǎng)未來將給出更多積極回應(yīng)。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
加碼Z時(shí)代 新潮首店涌入杭城
上半年杭州零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得2個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，分別是位于下沙板塊的龍湖吾角天街和濱江板塊的濱江銀泰，共計(jì)18.6萬平方米。其中，龍湖吾角天街是龍湖在浙江開業(yè)的第一個(gè)輕資產(chǎn)天街項(xiàng)目，聚焦年輕消費(fèi)力，以運(yùn)動(dòng)、潮玩和設(shè)計(jì)師品牌等多元主題打造Z世代潮流集散地。濱江銀泰是濱江區(qū)的首家銀泰百貨，有近350家品牌門店相繼入駐，其中包括浙江首家盒馬鮮生PLUS店在內(nèi)的多家首店，打造濱江消費(fèi)新地標(biāo)。上半年優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)全市凈吸納量錄得15.8萬平方米，空置率較去年年底上調(diào)0.4百分點(diǎn)至2.7%。
餐飲依舊主導(dǎo)上半年市場(chǎng)需求，占比52%，包括傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內(nèi)的多樣品類布點(diǎn)積極。其中，新中式國(guó)風(fēng)茶飲品牌霸王茶姬線下積極布點(diǎn)，浙江首家CHIC1699遠(yuǎn)洋私廚亮相萬象城，國(guó)潮糕點(diǎn)品牌虎頭局渣打餅行萬象城和湖濱銀泰in77雙店齊開，而韓國(guó)超人氣面包店B&C杭州首店于杭州嘉里中心開業(yè)。時(shí)尚服飾業(yè)態(tài)需求占比21%，潮流女裝需求亮眼。其中，韓國(guó)潮流女裝NO ONE ELSE杭州首店以及KIRSH浙江首店亮相湖濱銀泰in77。
杭州零售市場(chǎng)面向Z世代年輕消費(fèi)力再次加碼，以藝術(shù)、電競(jìng)、社交以及環(huán)保等元素為主題的品牌線下擴(kuò)張?zhí)崴�，消費(fèi)產(chǎn)品和場(chǎng)景再升級(jí)。全國(guó)首家HelloArt版畫商店入駐西溪銀泰城；電競(jìng)衍生國(guó)潮品牌LNG以及The Island集島浙江首店入駐湖濱銀泰in77。此外，主張可持續(xù)發(fā)展的時(shí)尚品牌Allbirds浙江首店也于近日亮相萬象城，新銳極簡(jiǎn)品牌RESIMPLE全國(guó)首店于杭州嘉里中心開業(yè)。上半年疫情的零星散發(fā)為杭州零售市場(chǎng)增添了不確定性，導(dǎo)致消費(fèi)者線下消費(fèi)欲望降低，購(gòu)物中心客流量以及多類業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)均受疫情影響而不達(dá)預(yù)期。期間網(wǎng)紅書店言幾又退出杭州市場(chǎng)，其最后一家位于大悅城的直營(yíng)店于二季度關(guān)閉。全市購(gòu)物中心首層租金較去年年底穩(wěn)中微升0.1%，報(bào)每天每平方米21.3元。
CBRE杭州分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人何達(dá)表示，2022年，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中于年中入市，對(duì)因疫情反復(fù)而整體低迷的零售市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，多樣首店的引入以及貼合Z世代的主題設(shè)計(jì)為新項(xiàng)目帶來更多可能性。長(zhǎng)期來看，如何應(yīng)對(duì)疫情所催化的消費(fèi)習(xí)慣和偏好的改變是開發(fā)商和品牌方共同的課題，而年輕消費(fèi)力將支撐杭州市場(chǎng)多元發(fā)展。未來六個(gè)月，杭州零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來5.5萬平方米的新增供應(yīng)，聚焦未來科技城板塊，有望持續(xù)完善板塊商業(yè)布局。與此同時(shí)，近日連續(xù)發(fā)布四個(gè)促消費(fèi)實(shí)施細(xì)則，繼續(xù)發(fā)展‘首店經(jīng)濟(jì)’與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)耦合，有望推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)加速回暖。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
