戴德梁行近日發(fā)布2022第二季度天津?qū)懽謽羌傲闶凼袌?chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。
2022第二季度天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)空置率上升，天津零售市場(chǎng)租金下降
2022年第二季度，合生財(cái)富廣場(chǎng)1#入市，為天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)6.2萬(wàn)平方米的新增辦公面積，推升市場(chǎng)存量上升至244.7萬(wàn)平方米。疫情的再次反復(fù)遏制了天津市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，低迷的寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)萎縮，截至第二季度末，市場(chǎng)凈吸納量依舊處于負(fù)值區(qū)間為-10,065平方米，推升市場(chǎng)空置率上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至32.3%。迫于去化壓力，各項(xiàng)目業(yè)主積極下調(diào)租金維護(hù)老客戶和吸引新客戶，租金水平環(huán)比下降1.5%至每月每平方米人民幣87.7元。
本季度，除TMT類企業(yè)依舊承載市場(chǎng)主要需求外，金融類企業(yè)也表現(xiàn)出較好的擴(kuò)張勢(shì)頭，如平安壽險(xiǎn)在金融街南開(kāi)中心租賃2,600平方米的辦公面積，紫金財(cái)險(xiǎn)在陸家嘴金融中心租賃820平方米的辦公面積。
濱海新區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量在112.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要集中分布在四大板塊（泰達(dá)、于家堡、響螺灣及生態(tài)城板塊），目前整體市場(chǎng)的空置率在46%，要高于市區(qū)寫字樓空置率14個(gè)百分點(diǎn)，租金水平63元/平方米/月，低于了市區(qū)租金水平。
面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，部分業(yè)主調(diào)整項(xiàng)目入市節(jié)奏，2022下半年，金茂府寫字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)將投放市場(chǎng)，為海河沿線商圈帶來(lái)2.6萬(wàn)平方米的新增辦公面積。預(yù)計(jì)2022下半年-2025年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來(lái)約64.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，新增供應(yīng)將給市場(chǎng)去化帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，空置率或?qū)⒊掷m(xù)上升，租金將面臨下行壓力。為有效減輕疫情對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響，天津市政府積極出臺(tái)減負(fù)舉措為企業(yè)紓困，5月，市發(fā)展改革委等14部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干措施》，發(fā)布40條舉措助力服務(wù)業(yè)加快復(fù)蘇，其中針對(duì)承租國(guó)有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)，減免3-6個(gè)月租金，將對(duì)穩(wěn)定寫字樓市場(chǎng)需求提供有效保障。
2022第二季度天津零售市場(chǎng)租金下降
2022年第二季度，天津優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)項(xiàng)目，市場(chǎng)存量穩(wěn)定在242.6萬(wàn)平方米。本季度，疫情再現(xiàn)，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)再次停擺，品牌縮減門店，退租現(xiàn)象延續(xù)，推升市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至12.4%；租金水平延續(xù)下行走勢(shì)，環(huán)比下降0.5%至每月每平方米人民幣435.1元。
為進(jìn)一步推進(jìn)天津國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”，激活消費(fèi)活力，助力消費(fèi)升級(jí)，4月30日，河西區(qū)品牌首店落戶簽約儀式在萬(wàn)象城舉行，助力天津建設(shè)全球新品首發(fā)地，其中英國(guó)當(dāng)代時(shí)尚品牌self-portrait 天津首店入駐天津萬(wàn)象城。
預(yù)計(jì)未來(lái)三年，天津零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)總共約55.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，大量的供應(yīng)量將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推升空置的同時(shí)租金也將持續(xù)面臨下行壓力。第二屆海河國(guó)際消費(fèi)季于6月16日開(kāi)啟，并延續(xù)舉辦至9月底，預(yù)計(jì)帶動(dòng)全市開(kāi)展500余場(chǎng)的消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)，各大品牌商將通過(guò)創(chuàng)新消費(fèi)模式，引入多元化業(yè)態(tài)，助力天津市消費(fèi)升級(jí)，發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的牽引帶動(dòng)作用。6月20日，天津市第十二次黨代會(huì)報(bào)告提出天津要加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市和區(qū)域商貿(mào)中心城市，未來(lái)將在打造消費(fèi)地標(biāo)、聚焦消費(fèi)國(guó)際化、促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)聯(lián)動(dòng)等六個(gè)方面持續(xù)發(fā)力，提升傳統(tǒng)消費(fèi)，培育新型消費(fèi)，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，未來(lái)，在政府大力扶持下，天津?qū)嶓w零售市場(chǎng)消費(fèi)活力有望逆勢(shì)復(fù)蘇。
城市發(fā)展同有限土地供應(yīng)之間的矛盾是催生城市更新的最主要原因，作為空間重組的重要手段，城市更新在提升城市競(jìng)爭(zhēng)力方面扮演者重要的角色，也是城市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。天津經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放以后40年的快速發(fā)展，從近十年天津市推出建設(shè)用地面積的走勢(shì)可以看出，城市中可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越稀缺，這意味著城市靠增量求發(fā)展的模式已經(jīng)逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產(chǎn)，對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行更新改造，為城市創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益將成為未來(lái)天津城市發(fā)展的主旋律。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展及估值關(guān)注要點(diǎn)
自2021年6月，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來(lái)了首批9單產(chǎn)品成功上市，到目前共有13單產(chǎn)品成功上市，總市值突破580億元。目前已上市資產(chǎn)類型包括高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流。在2021年7月“958號(hào)文”中納入試點(diǎn)范圍的保障性租賃住房成為熱點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)類型，而深圳安居和廈門安居項(xiàng)目也在日前通過(guò)了滬深交易所的審核，國(guó)內(nèi)即將迎來(lái)首批保障性租賃住房公募REITs。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以收益法中的現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）作為最主要的定價(jià)方法，并選擇其他分屬于不同估值技術(shù)的估值方法進(jìn)行校驗(yàn)。DCF估值核心關(guān)注要素包括：收益期限、現(xiàn)有收入水平、 未來(lái)收入水平、預(yù)期增長(zhǎng)率、運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)凈收益、及折現(xiàn)率。投資人應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目歷史經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目估值做出合理判斷。
目前首批REITs已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)行成功的一周年。這一年當(dāng)中，中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，市場(chǎng)反響積極；與海外對(duì)比，中國(guó)內(nèi)地公募REITs尚處于起步階段，按各國(guó)REITs市值與股票市值占比來(lái)看，中國(guó)內(nèi)地公募REITs僅為0.05%，遠(yuǎn)低于新加坡的13%，跟美國(guó)的3%和日本的2%亦有一段距離。中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)發(fā)展?jié)摿善凇?/P>
來(lái)源：戴德梁行
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