2022年第二季度，受經(jīng)濟(jì)增速放緩及疫情影響，南京商業(yè)地產(chǎn)市場延續(xù)一季度態(tài)勢，需求低位運(yùn)行，市場成交活躍度有所下降。辦公樓市場方面，上半年南京辦公樓市場供應(yīng)暫停，持續(xù)消化存量市場，甲級辦公樓租金繼續(xù)下探，市場空置率小幅下降。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，各商場采取舉措炒熱“夏日”經(jīng)濟(jì)，拉動消費(fèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)市場復(fù)蘇回暖，整體市場租金有所回落。
仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“盡管南京商業(yè)地產(chǎn)市場在短期內(nèi)受到挑戰(zhàn)，但南京作為省會城市，長三角特大城市和東部地區(qū)重要中心城市，在疫情常態(tài)化以及長期政策利好趨勢下，南京城市韌性仍存，預(yù)計將較快恢復(fù)市場活力，推動商業(yè)地產(chǎn)市場更加穩(wěn)健的發(fā)展。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
辦公樓招商進(jìn)度放緩，甲級辦公樓成交租戶結(jié)構(gòu)呈多元化。上半年南京整體辦公樓市場的凈吸納量約為3.5萬平方米，二季度約為1.5萬平方米。由于疫情影響，租賃需求減弱，租戶面臨縮減租賃面積、談判周期延長的情況，市場問詢量及租賃成交量均有所下滑；部分大面積租賃需求的企業(yè)受制于流程問題以及租賃成本預(yù)算減少，二季度傾向于選擇樓內(nèi)續(xù)租或者推遲租賃日期。而新設(shè)立公司選址策略趨于審慎，多為小面積成交或選址于第三方服務(wù)辦公運(yùn)營。升級類需求相較于上季度有所下降，成交租戶行業(yè)呈多元化分布。
金融行業(yè)交易數(shù)量與上季度持平，多以同城遷移為主；新設(shè)立公司均為小面積租賃成交，占比僅為13.3%。金融行業(yè)租賃需求中，傳統(tǒng)金融行業(yè)占比為71.4%，其中以保險及經(jīng)紀(jì)代理行業(yè)為主導(dǎo)。
上半年專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃成交以新設(shè)立和升級辦公空間為主， “新設(shè)+擴(kuò)租+升級”類需求成交總計約8千平方米，承租能力相對良好，500平方米以上成交占比八成。71.4%為商務(wù)服務(wù)業(yè)租賃成交。新設(shè)立需求交易量占比五成。
受政策影響，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在優(yōu)質(zhì)辦公樓市場貢獻(xiàn)較少，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已有縮減租賃面積的跡象。租賃成交以小面積需求為主，尤其是新設(shè)立的企業(yè)，多以小面積或共享辦公為主要選址需求。
今年上半年，河西板塊土地供應(yīng)促發(fā)地產(chǎn)建筑行業(yè)新增租賃需求，央企成主要租賃動力，如中建科工2000平方米成交于河西板塊，國貿(mào)地產(chǎn)超500平方米成交于河西板塊。
受疫情影響，南京辦公樓市場新項目延期交付，持續(xù)消化存量市場。全市整體辦公樓市場上半年維持在489萬平方米的水平，市場繼續(xù)消化庫存，整體空置率為23.5%，環(huán)比下降0.3個百分點，同比下降1.8個百分點。甲級辦公樓空置率環(huán)比下降0.4個百分點至30.0 %；乙級辦公樓空置率環(huán)比下降0.3個百分點至17.2%。
南京辦公樓市場租金預(yù)期下調(diào)。二季度，甲級辦公樓的市場凈有效租金錄得3.7元每平方米每天，環(huán)比下降1.6個百分點，同比下降7.8個百分點；乙級辦公樓的市場凈有效租金錄得3.0元每平方米每天，環(huán)比下降0.9個百分點。多家辦公樓業(yè)主側(cè)重維護(hù)樓內(nèi)租戶續(xù)約，二季度觀察到更多樓宇接受經(jīng)營類業(yè)態(tài)入駐，如醫(yī)美等非辦公業(yè)態(tài)，以提高租賃成交量。辦公樓業(yè)主對市場租金預(yù)期下調(diào)，通過出臺多種優(yōu)惠政策，如增加免租期、裝修補(bǔ)貼、送家具等福利方案滿足租戶需求；在租金下調(diào)的市場背景下，租戶選擇增多，因此對性價比更高、配套設(shè)施更好、便利交通等選址條件更為重視。
土拍方面，南京在四月份迎來首次集中拍地，并對土地出讓政策進(jìn)行了四方面調(diào)整，如取消了競得地塊數(shù)量的限制等，同時多宗地塊上調(diào)毛坯限價。本次土拍中，開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎，由國企“主導(dǎo)，三幅地塊“觸頂”搖號成交，八幅底價成交，流拍六幅，整體節(jié)奏符合市場預(yù)期。二批次供地將于七月集中出讓，預(yù)計將更需要更寬松的整體樓市調(diào)控政策以盤活市場。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：2022年下半年，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場預(yù)計迎來約29萬平方米的體量入市，均位于河西板塊，河西辦公樓市場存在集中供應(yīng)壓力。未來辦公樓入市以及目前低迷的市場情況使存量項目業(yè)主降低租金預(yù)期，預(yù)計租金有持續(xù)下行的風(fēng)險。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“在上半年市場情況不明朗的情況下，供給端短期承壓明顯，租金持續(xù)下行的程度與租戶對未來各方面預(yù)期是否相匹配，將在一定程度上影響南京整體辦公樓市場的未來活躍度，但我們相信，中長期經(jīng)濟(jì)基本面的穩(wěn)中向好將為南京辦公樓市場持續(xù)賦能�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
核心商圈首店效應(yīng)依舊，品牌拓店速度放緩。2022年6月南京全面入夏，南京市積極開展南京國際消費(fèi)節(jié)，通過發(fā)放“消費(fèi)券”等方式，拉動消費(fèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)市場復(fù)蘇回暖。在“6·18“消費(fèi)大促和夏日”夜間經(jīng)濟(jì)“的加持下，南京核心商圈零售物業(yè)市場積極迭代更新，各大牌持續(xù)通過快閃店的形式引流，如德基法國希思黎睿秀護(hù)發(fā)快閃店、Rouje快閃店、金鷹的PYE派快閃店、龍湖天街的instax百變照相館等。次級商圈非慣性調(diào)鋪頻率增大，部分體驗類品牌如兒童文體類培訓(xùn)、密室逃脫等受疫情反復(fù)影響沖擊導(dǎo)致經(jīng)營困難。二季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體空置率環(huán)比小幅下降0.1個百分點至 4.5%。
時尚行業(yè)表現(xiàn)亮眼，新開業(yè)占比超四成。其中服飾類比重超60%，以潮牌服裝為主的店鋪二季度持續(xù)拓展南京零售市場。首店效應(yīng)在新街口商圈火熱，韓國潮牌KIRSH和Covernat、國內(nèi)品牌CHICJOC本季度均在德基廣場開設(shè)了中國首店。奢侈珠寶品牌Graff在大陸的第三家全球新概念店、鞋包品牌Mulberry江蘇首店均選址于德基廣場。
餐飲行業(yè)中，非正餐類新開店比例超七成。得益于資本加持，結(jié)合當(dāng)代年輕人生活節(jié)奏快，更快出餐速度、更方便用餐方式的餐飲體驗，咖啡飲品、快餐小吃與甜品烘焙等業(yè)態(tài)新開店占比較高，咖啡品牌M stand二季度在水游城、弘陽廣場、紫峰開業(yè)，目前門店數(shù)已達(dá)6家，預(yù)計下半年開店數(shù)量將超9家；中式小吃快餐連鎖店如李炮麻辣燙、馬記永蘭州拉面、燉小白魚湯等連鎖餐飲品牌二季度持續(xù)開店超10家。壹盞燈江蘇首店、豐蜀都南京首店，茅臺冰淇淋旗艦店江蘇首店、面包蛋糕甜點類PANTRY'S BEST南京首店均落戶新街口金鷹。
兒童教育方面，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)受四月份南京短暫疫情影響暫時閉店，藝術(shù)類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)新增較少，相關(guān)商家將目光瞄準(zhǔn)疫情得到控制的暑期，面向暑假招生。
上半年零售物業(yè)市場維持庫存。疫情延緩了部分零售項目的開業(yè)時間，存量市場庫存依然保持在616萬平方米的水平。南京零售市場通過創(chuàng)意集市等活動延長商場營業(yè)時間，增加客流量，以期消除四、五月份疫情帶來的實體商業(yè)客流下滑的影響，如東城匯的“小鬼集市”、金鷹湖濱的“五馬渡夜市”、弘陽的“青年夜生活集市”、同曦假日百貨的“星空龍蝦集市”等，年輕消費(fèi)者對于文化和場景的體驗意愿較強(qiáng)，通過創(chuàng)意集市延展夜間經(jīng)濟(jì)，不僅滿足消費(fèi)者需求并增加了商家收入，同時提升了集市所在商場的客流量，可謂一舉三得。
整體零售物業(yè)市場租金有所下滑。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金略有下降，錄得15.9元每平方米每天，環(huán)比小幅下降0.1個百分點。而核心商圈則體現(xiàn)消費(fèi)韌性，租金環(huán)比小幅下降0.1個百分點，凈租金約為21元每平方米每天。次級商圈租金環(huán)比小幅下降0.2個百分點至12元每平方米每天。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望： 2022年上半年，南京政府聯(lián)合商業(yè)物業(yè)積極舉辦各種活動尋求破局。2022年下半年預(yù)計有9個項目入市，合計約90萬平方米體量，其中不乏優(yōu)質(zhì)項目如華潤萬象天地，將于南京核心商圈入市，預(yù)計將有效刺激消費(fèi)需求。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
