6月30日。今日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行舉辦2022上半年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望線上發(fā)布會，重點(diǎn)回顧深圳商辦市場、大宗交易及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)狀況，并預(yù)測未來深圳各物業(yè)市場的發(fā)展趨勢。
疫后活躍度有所恢復(fù)，但甲級寫字樓整體需求仍偏謹(jǐn)慎
2022年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來48.5萬平方米新增供應(yīng)，全市總存量上升至713萬平方米。同期全市甲級寫字樓凈吸納量錄得16.7萬平方米，其中前海凈吸納量占全市47.4%，而以福田中心區(qū)、后海為代表的成熟商務(wù)區(qū)伴隨新供應(yīng)的刺激也有較好的吸納表現(xiàn)。
需求端來看，受到年初至今國內(nèi)多個(gè)主要城市出現(xiàn)疫情及大規(guī)模管控，經(jīng)濟(jì)大盤承壓和國際環(huán)境等多重因素影響，企業(yè)普遍趨于謹(jǐn)慎和理性，注重降本增效、精細(xì)化管理而不是粗放式擴(kuò)張。近期的租賃實(shí)例中，除了延長免租期、裝修補(bǔ)貼等常見優(yōu)惠之外，出現(xiàn)部分企業(yè)在合同中加入保留擴(kuò)租權(quán)的條款，在以較低的成本滿足當(dāng)前辦公需求的同時(shí)，保留中短期便利擴(kuò)租的權(quán)利�？梢姌I(yè)主的租賃策略變得更加靈活，而對未來擴(kuò)張抱有一定信心的企業(yè)在實(shí)際操作中也更為謹(jǐn)慎。在多重壓力之下上半年全市甲級寫字樓市場依然保持韌性，維持了相對平穩(wěn)的走勢，年中平均租金錄得每月每平方米209.1元，較上年末下降0.7%；空置率則上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。
圖1：深圳全市甲級寫字樓供需及空置率走勢
資料來源：戴德梁行研究部
結(jié)合上半年全市的租賃成交來看，全市金融業(yè)租賃成交面積占比高達(dá)43.2%，國資控股企業(yè)依然在其中占主導(dǎo)地位，同時(shí)券商表現(xiàn)活躍。而TMT行業(yè)則由于進(jìn)入深度調(diào)整期，租賃需求出現(xiàn)明顯放緩，上半年TMT行業(yè)成交面積占比僅為18.9%，較去年同期下降約18個(gè)百分點(diǎn)，平均租賃成交面積亦下降了44.8%。在TMT各細(xì)分領(lǐng)域中，半導(dǎo)體行業(yè)逆勢維持了較高的活躍度。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，從地域偏好看，福田CBD依然是金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)目前最為偏好的區(qū)域，上半年兩個(gè)行業(yè)約一半的成交面積落定在該片區(qū)。但隨著后海等片區(qū)配套臻于完善，新近落成的甲級樓宇品質(zhì)優(yōu)良且租賃成本相對較低，除了TMT企業(yè)以外也逐漸吸引了傳統(tǒng)金融行業(yè)及500強(qiáng)實(shí)業(yè)企業(yè)的目光。此外，寶安中心區(qū)基于相似的理由、更低的成本以及前海擴(kuò)容的政策東風(fēng)，獲得TMT企業(yè)的青睞。專業(yè)服務(wù)業(yè)則繼續(xù)保持較高活躍度，在辦公市場需求整體放緩的而背景下占比增長至13%。
圖2：深圳主要租賃需求行業(yè)占比（按面積）
資料來源：戴德梁行研究部
供應(yīng)高峰推遲，需求疲軟態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)
戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端認(rèn)為，持續(xù)高供應(yīng)仍是深圳寫字樓市場的最大挑戰(zhàn)之一。未來5年深圳將迎來約602.8萬平方米的甲級寫字樓新供應(yīng)，其中下半年預(yù)計(jì)將有48.6萬平方米甲級寫字樓新增供應(yīng)投入使用，尤其在整體需求放緩的背景下競爭壓力不減。與此同時(shí)，一季度大規(guī)模管控和常態(tài)化防疫措施對施工造成影響，大環(huán)境的變化也給開發(fā)商資金鏈帶來挑戰(zhàn)，在建項(xiàng)目的竣工時(shí)間普遍需要推遲，未來供應(yīng)的高峰預(yù)計(jì)從去年末估計(jì)的2022—2024年延后到2025年。
伴隨疫后市場需求的重啟，寫字樓的到訪量在二季度有較明顯恢復(fù)。上半年國內(nèi)幾大主要城市輪番出現(xiàn)大規(guī)模封控，或促使大型企業(yè)出于規(guī)避集中度風(fēng)險(xiǎn)的考慮加速在全國范圍內(nèi)進(jìn)行去中心化布局，深圳有望吸引此類企業(yè)來深新設(shè)辦公室。但總體而言，需求活躍度的改善，還有賴于經(jīng)濟(jì)面積極信號的刺激。
圖3：全市存量及未來供應(yīng)量對比
資料來源：戴德梁行研究部
疫情因素下消費(fèi)需求放緩，存量商業(yè)緩慢去化支撐空置率持穩(wěn)
相較于2020年初疫情爆發(fā)沖擊零售市場進(jìn)而令優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金在半年內(nèi)下滑9.1%的情況，2022年初的疫情依托于深圳大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)防控能力以及成熟的疫情防控經(jīng)驗(yàn)于3月下旬得到有效控制后，商業(yè)市場也實(shí)現(xiàn)了較快的恢復(fù)——在需求補(bǔ)漲的支撐下，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心表現(xiàn)好于預(yù)期，最優(yōu)層平均租金環(huán)比微升至每平方米860.21元。盡管部分教培、餐飲業(yè)態(tài)受疫情管控影響導(dǎo)致需求、收入雙下滑而選擇閉店的情況偶發(fā)，但另一方面在商場恢復(fù)正常營業(yè)后，核心商圈前期簽約的優(yōu)質(zhì)商戶相繼入場裝修或開業(yè)，加上包括云城萬科里、領(lǐng)展中心城等在內(nèi)完成大規(guī)模升級更新后的項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)向好。在以上因素的共同作用下，全市優(yōu)質(zhì)購物中心整體空置率維持在5.7%。
圖4：深圳優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金及空置率
資料來源：戴德梁行研究部
刺激政策加速市場恢復(fù)，新能源汽車需求活躍
二季度后，深圳逐漸有序恢復(fù)日常生產(chǎn)生活，消費(fèi)市場也逐步回溫，主要表現(xiàn)在解封后疫情管控期間積壓的社交、消費(fèi)情緒得以釋放，需求反彈；另一方面自4月底以來市、區(qū)級政府相繼發(fā)放多輪消費(fèi)券，以及出臺汽車、電子及家電消費(fèi)補(bǔ)貼政策提振消費(fèi)信心；而商場在舉辦五一、端午主題活動以及周年慶、年中促銷的同時(shí)也紛紛讓利推出消費(fèi)折扣券和團(tuán)購券，多措并舉進(jìn)一步激發(fā)市場潛力，預(yù)計(jì)消費(fèi)提振的表現(xiàn)將進(jìn)一步反映于后續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。
尤其在整車消費(fèi)板塊，深圳新增汽車指標(biāo)、放寬申請條件、補(bǔ)貼激勵、車展優(yōu)惠等為汽車消費(fèi)帶來強(qiáng)勁動力，汽車消費(fèi)熱情同時(shí)激發(fā)了相關(guān)品牌對購物中心的物業(yè)需求，新能源汽車再次成為優(yōu)質(zhì)購物中心的需求主力。在零售品類，疫情2年多來人們愈加關(guān)注健康生活及戶外活動，與戶外和運(yùn)動相關(guān)的服飾、設(shè)備等的需求持續(xù)增長，專業(yè)運(yùn)動類服飾及戶外防曬用品品牌持續(xù)擴(kuò)張，值得關(guān)注的是一批新晉的國貨品牌相繼涌現(xiàn)出來。與此同時(shí)，而美妝集合店則回歸理性發(fā)展。人流密集型場所的人氣仍有待恢復(fù)，亦開始新鮮嘗試，作為文化傳播途徑之一的影院積極探索新商業(yè)模式引入脫口秀，在提高影院使用率用的同時(shí)，也為消費(fèi)者提供更加豐富的體驗(yàn)內(nèi)容。
張曉端女士指出，疫情偶發(fā)一定程度影響了部分項(xiàng)目的工期、招商進(jìn)度，進(jìn)而將下半年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心的計(jì)劃供應(yīng)量推高至52萬平方米，后海匯、萬象食家、天河城等項(xiàng)目多分布于中心城區(qū)。即便如此，在疫后需求仍未完全恢復(fù)的當(dāng)下，項(xiàng)目的集中入市預(yù)計(jì)會加大市場的競爭壓力，下半年市場租金和空置指標(biāo)料將雙雙承壓。
圖5：深圳優(yōu)質(zhì)購物中心未來供應(yīng)趨勢
資料來源：戴德梁行研究部
上半年大宗交易市場仍趨謹(jǐn)慎，工業(yè)類物業(yè)成投資市場關(guān)注熱點(diǎn)
2022年上半年累計(jì)成交金額約113億元，同比下降近37%；同時(shí)，成交宗數(shù)15宗與去年上半年18宗相仿，顯示今年的平均成交規(guī)模進(jìn)一步縮水，10億以內(nèi)成交額的交易為市場上的主流，占上半年總成交近九成。整體而言，上半年大宗交易市場延續(xù)了去年下半年以來的市場氛圍，收到全球經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)以及上半年多地疫情反復(fù)的影響，投資者更加趨于謹(jǐn)慎保守。
從成交物業(yè)類別看來，工業(yè)類物業(yè)交易額首次超越辦公類物業(yè)，占上半年大宗交易物業(yè)類別的50%以上，其中不乏工改類項(xiàng)目再次回到投資者目光，也有許多實(shí)業(yè)類自用買家對于研發(fā)用房、輕生產(chǎn)廠房的需求，在2022年上半年，開發(fā)類型買家在市場上也超過純投資買家，占比分別為48%和18%，而自用型買家占34%。
圖6：2017-2022大宗交易成交走勢
資料來源：戴德梁行研究部&資本市場部
戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒分析，今年上半年大宗交易顯示工業(yè)類物業(yè)已成投資市場關(guān)注熱點(diǎn)，除了全國都很熱門的物流倉儲以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會也是投資人的關(guān)注焦點(diǎn)，在上半年也看到了深圳及周邊城市如東莞、惠州都表現(xiàn)亮眼。寫字樓在市場持續(xù)集中供應(yīng)的壓力下，預(yù)計(jì)資本化率將進(jìn)一步上升，價(jià)格會更加優(yōu)惠，中短期內(nèi)會持續(xù)吸引自用型的總部企業(yè)進(jìn)行購置，并逐漸重回機(jī)構(gòu)投資人的投資購物清單中。展望下半年深圳大宗交易市場，陳俊儒預(yù)測，將有更多出險(xiǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目被收購，投資新經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目占比增加，自用的實(shí)業(yè)買家需求持續(xù)旺盛，外資有望加大對深圳優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資。
研發(fā)辦公市場和廠房市場分化越來越明顯
受研發(fā)辦公每年巨量供應(yīng)和宏觀經(jīng)濟(jì)影響， 深圳研發(fā)辦公市場租金逐年下滑，最近一年租金下降約10%，空置率逐步上升，2022年上半年整體空置率約22%。廠房市場因新增供應(yīng)少，市場需求量大，租金逐年上漲，每年約5-10%的上漲，整體空置率約5.5%。
圖7：深圳各區(qū)域廠房物業(yè)租金對比（元/平方米/月）
資料來源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部
2022年上半年產(chǎn)業(yè)用地出讓暴增
深圳每年工業(yè)用地出讓數(shù)量約40宗，可新增產(chǎn)業(yè)用房面積450-550萬平方米，主要集中在深汕、光明區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)。2022年上半年深圳市工業(yè)用地出讓26宗，可新增產(chǎn)業(yè)用房面積約260萬平方米，相比過去5年同期平均水平，土地出讓數(shù)量增長95%，建筑規(guī)模增長154%。
圖8：深圳市各區(qū)2017-2022年上半年工業(yè)用地出讓宗數(shù)統(tǒng)計(jì)
資料來源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部
戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事秦志清表示，繼2005年后，深圳市再次提出“工業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市的口號”，先進(jìn)制造業(yè)成為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先級。2022年上半年深圳產(chǎn)業(yè)市場呈現(xiàn)幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是二三產(chǎn)用地融合試點(diǎn)探索出新路徑，突破規(guī)劃限制，更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能規(guī)劃；二是制造優(yōu)先，6月初，深圳出臺兩大重磅政策，20+8產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和20大先進(jìn)制造園區(qū)空間規(guī)劃，深圳市力爭工業(yè)第一城的決心巨大；三是工業(yè)上樓，目前深圳市規(guī)劃與自然資源局、工信局等部門均在積極推進(jìn)工業(yè)上樓相關(guān)規(guī)范和政策的制定，深圳市政府也要求各區(qū)需要確立1-2個(gè)工業(yè)上樓試點(diǎn)項(xiàng)目，推進(jìn)土地集約節(jié)約利用，為先進(jìn)制造業(yè)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，探索工業(yè)上樓新模式。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
