4月，國內(nèi)疫情多地頻發(fā)，我國經(jīng)濟下行壓力巨大，地產(chǎn)投資、市場的遇冷，消費信心下滑，商業(yè)地產(chǎn)元氣大傷。5月，隨著疫情逐步得到控制，各地實施常態(tài)化疫情防控措施，政府出臺多項政策支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是政策的效果還有待進一步顯現(xiàn)。
1-4月宏觀經(jīng)濟下滑顯著，5月政策頻出迎轉(zhuǎn)機
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CAIC整理
2022年4月整體經(jīng)濟表現(xiàn)較去年同期有較大差距，顯著走弱。從宏觀數(shù)據(jù)可以看出，社融存量增速較去年同期的11.7%放緩至10.2%；而M2增速上漲到兩位數(shù)，達到10.5%，高于上月和去年同期。消費端來看，由于疫情影響，社零消費額較去年同期相比增速降為負，其中餐飲消費增速降幅明顯，同比下降22.7%；全國居民消費價格則同比上漲2.1%。
從生產(chǎn)端來看，工業(yè)增加值相比去年同期9.8%的增速下降為2.9%，降幅較大，其中三大門類增速均回落，制造業(yè)受到?jīng)_擊最大，直接轉(zhuǎn)為負；從行業(yè)角度看，汽車制造業(yè)工業(yè)增加值同比下降31.8%，降幅最大。
投資端來看，地產(chǎn)投資受整體經(jīng)濟環(huán)境及疫情影響較大，增速由正轉(zhuǎn)負，跌幅進一步加深。而基建投資和制造業(yè)投資雖然略有下滑，仍然維持一定增速，進而使得固定投資增速勉強保持。
在嚴(yán)峻的疫情防控形勢下，國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)增加值由增轉(zhuǎn)降，同比下降2.9%。三大門類中，采礦業(yè)增加值同比增長9.5%，電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長1.5%，較三月相比，增速均有一定程度回落；制造業(yè)下滑明顯，同比下降4.6%，增速直接跌為負。
上海和吉林由于疫情影響，大量企業(yè)停產(chǎn)停工，由此長三角地區(qū)和東北地區(qū)增速同比下降兩位數(shù)。但由于我國工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，體系完備，高技術(shù)制造業(yè)在疫情沖擊下仍實現(xiàn)較大增長，同比增長4%，疫情平穩(wěn)后也將會實現(xiàn)高速發(fā)展。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CAIC整理
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疫情沖擊，經(jīng)濟下行壓力巨大。隨著各地逐步恢復(fù)正常生產(chǎn)生活，紓困政策與宏觀調(diào)控雙管齊下，5月經(jīng)濟得到新的活力，逐步企穩(wěn)回升�；A(chǔ)建設(shè)加速推進、產(chǎn)業(yè)升級，高技術(shù)制造業(yè)等新動能保持較強增長勢頭。同時政府多手段保證市場有效保價穩(wěn)供，我國經(jīng)濟將得到穩(wěn)定恢復(fù)。
截止5月13日，上海市全市9000多家規(guī)上工業(yè)企業(yè)已復(fù)工4400多家，占比接近50%；首批666家企業(yè)復(fù)工率已超過95%；外資企業(yè)847家，復(fù)工率已達80%。受疫情影響增速跌幅最大的汽車制造業(yè)中的多家車企也已全面復(fù)工，并實現(xiàn)穩(wěn)定生產(chǎn)。同時物流交通效率也在不斷提高，長三角地區(qū)發(fā)車成功率達到90%以上。
5月29日，上海市出臺《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，通過擴大企業(yè)防疫和消殺補貼范圍、減緩特困行業(yè)公積金繳納，多渠道為企業(yè)減費讓利，對承租國有房屋的小微企業(yè)和個體工商戶免除6個月房屋租金、引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及創(chuàng)新基地這些非國有房屋業(yè)主減免租金，并給予這些市場主體減免租金總額30%的補貼，整體向著全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進。
地產(chǎn)投資仍在走弱，市場整體仍未見底
扶持政策效果微弱
1—4月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）153544億元，同比增長6.8%。制造業(yè)投資增速雖有下滑，但仍保持12.2%的高位增長，隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級，高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長快速，增速達到25.9%。同時基礎(chǔ)設(shè)施投資增長6.5%，表現(xiàn)平穩(wěn)。而地產(chǎn)投資同比下降2.7%，增速由正轉(zhuǎn)負，跌幅進一步擴大。
5月，疫情擴散逐步控制，物流運輸逐步通暢，企業(yè)紓困政策落地，大規(guī)模增值稅留抵退稅措施將緩解大部分中小微企業(yè)困境，加速企業(yè)回血。盡管基建投資波動較小，國務(wù)院仍要求專項債發(fā)行使用提速。財政部隨后發(fā)文，要求地方6月底前要完成大部分今年新增專項債的發(fā)行工作，全面加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
同時，上海市29日出臺的政策也支持?jǐn)U大有效投資，鼓勵民間投資以城市基礎(chǔ)設(shè)施為重點，通過綜合開發(fā)模式參與重點項目建設(shè)。而后通過基建投資拉動經(jīng)濟走勢也成為了當(dāng)前形勢下穩(wěn)增長的一種重要方式，基建投資增速預(yù)計5月會有較大增幅，同時帶動固定投資小幅增長。
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地產(chǎn)投資4月一方面受到疫情影響，開工及銷售受限，另一方面受到市場調(diào)控影響，房企拿地謹(jǐn)慎，投資增速持續(xù)探底。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，新開工、竣工和施工面積及拿地增速持續(xù)下行，降幅擴大。從銷售端來看，1-4月份商品房銷售面積同比下降20.9%，銷售額下降29.5%，跌幅進一步加深。
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2021年第21周-2022年第21周土地成交走勢圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
2021年第21周-2022年第21周重點監(jiān)測城市土地溢價率與流拍率走勢（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
近期，央行及銀保監(jiān)會15號發(fā)布首套房貸利率下限較LPR下調(diào)20個基點，同時30城陸續(xù)出臺寬松的樓市政策來刺激市場，雖然外部政策放松，但行業(yè)受到調(diào)控已久，信心走弱，房企對于融資環(huán)境的不確定性以及自身流動性趨緊的考量，拿地更為謹(jǐn)慎。
上上周（5.16-5.22）土地成交面積同比降幅高達81%，流拍率也達到了年內(nèi)較高水平，新房成交雖略有回升，但仍維持低位，因此行業(yè)在持續(xù)下行的趨勢下重新提振還需要一段時間。與此同時，上海市將加強中心城區(qū)舊區(qū)改造，增加土地供應(yīng)，積極啟動新一批次商品房項目上市供應(yīng)，優(yōu)化人才落戶及購房條件，從供需兩端對市場“強刺激”。
在“房住不炒”的定位下，預(yù)計上海房地產(chǎn)市場會激發(fā)更多活力，但基于行業(yè)整體表現(xiàn)，全國市場短時期內(nèi)修復(fù)可能性較小，更多的依賴去庫存的相關(guān)政策，從居民端刺激需求，釋放購買力，緩解行業(yè)下行壓力。
商業(yè)地產(chǎn)元氣大傷，全年業(yè)績承壓
4月國內(nèi)疫情多點頻發(fā)，多種疫情防控措施一方面約束居民減少外出購物、就餐需求，另一方面各類型經(jīng)營場所封閉使得餐飲業(yè)及非必需品消費受到較大影響，社會消費品零售同比下降11.1%。其中，商品零售下降9.7%，餐飲收入下降22.7%。零售行業(yè)中除了糧油食品、飲料、石油制品和中西藥品類消費行業(yè)維持正增長，其余均為負增長；加之物流運輸受限，造成產(chǎn)品供應(yīng)緊張，全國居民消費價格同比上漲了2.1%，略高于前月。伴隨5月疫情好轉(zhuǎn)，餐飲供應(yīng)多樣，線上選購及無接觸配送的模式讓居民對于食品、飲料等支出逐漸增加，餐飲消費緩慢復(fù)蘇。
零售行業(yè)中，汽車類消費4月同比下降最多，達到了31.8%，值得一提的是近日上海市發(fā)布的促進消費舉措是以大宗消費為抓手拉動消費，通過年內(nèi)新增非營業(yè)性客車牌照額度4萬個及對購買電動汽車給予每輛車1萬元的財政補貼來大力促進消費快速恢復(fù)，預(yù)計這一舉措預(yù)計能夠積極刺激汽車消費品市場，5、6月消費規(guī)模會有小幅回升。
回首疫情中的幾年，為了避免感染病毒，大部分居民自主減小了消費活動范圍，更加偏好于社區(qū)商業(yè)、果蔬超市和便利性較強的商超，同時也更青睞線上無接觸購物，這一消費行為的改變也會潛在影響商業(yè)中心的招商策略。
另一方面，失業(yè)率從去年10月一路上升，達到4月6.1%，為近一年最高。全球局勢的不穩(wěn)定，經(jīng)濟環(huán)境日益惡劣，美聯(lián)儲75個基點的加息，加之國內(nèi)受到一波又一波疫情防控影響，企業(yè)波折中停工復(fù)工，居民收入預(yù)期受挫，消費意愿進一步下滑。
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結(jié)語
4月疫情沖擊，5月艱難復(fù)蘇，企業(yè)營收減少，預(yù)計辦公及產(chǎn)業(yè)園大宗和租賃市場的供應(yīng)與成交也會受到波動。消費意愿低迷影響消費行為，商業(yè)市場也會探索出新的的運營模式。
來源：克而瑞資管
編輯：wangdc
