2022年以來，全國各地城市的寫字樓市場(chǎng)都因?yàn)楸据喴咔槭艿搅瞬煌潭鹊挠绊懀请S著疫情管控的成效顯現(xiàn)，各個(gè)城市都已經(jīng)逐步恢復(fù)了經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。
中國一線城市寫字樓市場(chǎng)也在疫情前后發(fā)生了不同程度的轉(zhuǎn)變。他山之石可以攻“疫”，讓我們來看一看中國一線城市的辦公行業(yè)正在發(fā)生什么樣的變化趨勢(shì)，以及一線城市的業(yè)主們都有什么新的思考。
上海寫字樓市場(chǎng)：進(jìn)一步升級(jí)“綠色樓宇經(jīng)濟(jì)”，盡早融入片區(qū)“智慧城市”建設(shè)
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示，根據(jù)國家和上海政策，國有企業(yè)將為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶減免租金3-6個(gè)月以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。年內(nèi)預(yù)計(jì)大量新項(xiàng)目推遲入市，而平均租金依然承壓，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)在常態(tài)化防控幾個(gè)月后重新反彈。
當(dāng)前上海市場(chǎng)中值得重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)包括TMT，金融業(yè)，生物科技，專業(yè)服務(wù)業(yè)等。寫字樓業(yè)主有機(jī)會(huì)主動(dòng)與政府、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等合作并聚焦新興國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域）的引進(jìn)，進(jìn)一步升級(jí)“綠色樓宇經(jīng)濟(jì)”，盡早融入片區(qū)“智慧城市”的建設(shè)。
北京寫字樓市場(chǎng)：大量新增供應(yīng)集中于新興商圈，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)亮眼
未來三個(gè)季度，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應(yīng)，其中新興商圈占比高達(dá)74.3%，且城市更新項(xiàng)目占比為25.4%。
今年一季度，在北京寫字樓市場(chǎng)租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動(dòng)金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37.0%，位居各行業(yè)之首；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
業(yè)主說：高精尖產(chǎn)業(yè)將為北京市場(chǎng)帶來更多租賃需求
世茂股份寫字樓管理部總監(jiān)楊煜表示：北京寫字樓市場(chǎng)在2022年頭延續(xù)了去年的良好表現(xiàn)，項(xiàng)目租賃情況較去年有大步提升，但近期也受到了一定的疫情影響，存在不確定性。未來，新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場(chǎng)帶來更多租賃需求。長沙、南京等其他重點(diǎn)城市也呈現(xiàn)一些與一線城市相同的特征，但整體活躍度較一線稍遜，市場(chǎng)的恢復(fù)速度會(huì)相對(duì)緩慢。
在未來的寫字樓樓宇運(yùn)營服務(wù)體系中，租戶對(duì)于樓宇的健康品質(zhì)，物業(yè)的現(xiàn)代化管理、租戶的全方位服務(wù)將會(huì)提出更高要求。樓宇運(yùn)營的核心價(jià)值或?qū)⒊蔀椤獙?duì)于個(gè)人用戶而言，友善的樓宇辦公環(huán)境使其效率更高；對(duì)于企業(yè)用戶而言，全周期的企業(yè)服務(wù)使其效能最大。
深圳寫字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)復(fù)蘇取決于疫情控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度，福田、前海仍是去化熱點(diǎn)
當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的活躍度下降受疫情因素影響較大，因此預(yù)期整體活躍度復(fù)蘇一定程度上取決于疫情控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度。
盡管疫情下項(xiàng)目工程暫停將直接影響在建項(xiàng)目的工期，但預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將有62.8萬平方米新增供應(yīng)投入使用。結(jié)合需求端的壓力，深圳甲級(jí)寫字樓空置率短期內(nèi)料將上行，租金面價(jià)或許不會(huì)顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現(xiàn)在延長免租期、裝修補(bǔ)貼等方面，而福田和前海料將是年內(nèi)寫字樓市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。
業(yè)主說：深圳產(chǎn)業(yè)活力足、韌性強(qiáng)，使企業(yè)仍舊充滿信心
前海嘉里中心副總經(jīng)理陳蘇文百世，過去一段時(shí)間，疫情對(duì)深圳寫字樓租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的影響，但宏觀市場(chǎng)目前已呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，整體來說深圳寫字樓市場(chǎng)仍舊充滿活力。深圳政府在本輪疫情中的快速反應(yīng)與精準(zhǔn)防控也為市場(chǎng)的復(fù)蘇起到助推作用。
疫情常態(tài)化下，首先，租戶將會(huì)更關(guān)注樓宇運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對(duì)于疫情的應(yīng)變能力。作為發(fā)展商應(yīng)更多地思考如何提升快速處理突發(fā)事件的能力，并讓租戶感到放心。
其次，產(chǎn)品方面圍繞疫情也應(yīng)有更多對(duì)應(yīng)舉措。以前海嘉里中心為例，綠色建筑（LEED、WELL、MIMPIN）的相關(guān)打造；開放式的規(guī)劃設(shè)計(jì)；公共區(qū)域配套細(xì)節(jié)的打造；樓宇智能化設(shè)置的應(yīng)用等，都會(huì)提升寫字樓核心競(jìng)爭(zhēng)力。
最后，人與人之間依舊需要互動(dòng)，無論是寫字樓還是綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營模式，未來都將更加注重社群互動(dòng)的內(nèi)容，并且可以打造租戶資源平臺(tái)，合作共贏。
香港寫字樓市場(chǎng)：金融行業(yè)正在反彈，行業(yè)需求不降反升
戴德梁行董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，香港的整體經(jīng)濟(jì)仍將以金融為導(dǎo)向。在此波疫情之前，我們發(fā)現(xiàn)一些金融行業(yè)反彈明顯，行業(yè)需求不降反升，其他行業(yè)相對(duì)來說則較為保守。
辦公模式方面，一些大型企業(yè)考慮降本增效，便順勢(shì)將居家辦公模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。然而，居家辦公對(duì)于員工的歸屬感以及對(duì)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)力是否會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響仍需考證。
疫情防控常態(tài)化下寫字樓宇應(yīng)對(duì)策略——資產(chǎn)管理與項(xiàng)目管理能力迎來新挑戰(zhàn)
鐵獅門高級(jí)總監(jiān)、寫字樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人楊松表示，后疫情時(shí)代，樓宇健康安全變得尤為重要。疫情常態(tài)也化對(duì)發(fā)展商的資產(chǎn)管理和項(xiàng)目管理能力也提出了更高的要求。
出于疫情常態(tài)化防控的目的，部分寫字樓將設(shè)立諸多的疫情應(yīng)對(duì)策略，諸如常態(tài)化核酸檢測(cè)點(diǎn)等，此類應(yīng)對(duì)策略是否能夠安全、有效地實(shí)行，也是對(duì)資管方在項(xiàng)目運(yùn)營與保供保產(chǎn)能力方面提出了全新的要求與挑戰(zhàn)。
總結(jié)
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示，疫情無疑給全國各地的寫字樓市場(chǎng)都帶來了不同程度的變革，但這場(chǎng)變革也同時(shí)給我們帶來了很多機(jī)遇。后疫情時(shí)代，我們發(fā)現(xiàn)了更具活力的產(chǎn)業(yè)方向，如金融、醫(yī)藥和TMT及相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)受到投資者青睞。疫情也為未來樓宇的運(yùn)營提出了更高的要求，物業(yè)體系的優(yōu)化，線上線下的互補(bǔ)，這些都將不斷促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)向更好地方向發(fā)展。戴德梁行也將持續(xù)關(guān)注疫情常態(tài)化下寫字樓市場(chǎng)，在變革中發(fā)現(xiàn)新機(jī)遇。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
