4月7日，戴德梁行針對2022年一季度的寫字樓市場、零售市場以及大宗交易市場進(jìn)行多維度的解讀。其中，寫字樓和零售兩大市場在三月期間持續(xù)遭到疫情沖擊，使得一季度的整體表現(xiàn)受到不同程度的影響。
上海寫字樓市場供需放緩 科技制造業(yè)保持逆勢高位
3月，上海大范圍突發(fā)的疫情打亂了市場的節(jié)奏，上海寫字樓市場供需放緩。2022年一季度甲級寫字樓凈吸納量22.42萬平方米，同比去年下滑38.3%，不過要好于2019年-2020年同期水平。甲級寫字樓整體空置率15.47%，比去年四季度回落0.53%；在部分商圈項(xiàng)目高出租率的帶動下，平均租金比去年同期微幅上揚(yáng)0.37%，一季度租金價(jià)格8.2元/平方米。
供應(yīng)表現(xiàn)來看，一季度，有三個甲級寫字樓項(xiàng)目入市，共帶來17.37萬平方米新增體量。這些項(xiàng)目全部位于新興區(qū)，分別為前灘板塊“前灘信德文化中心”、徐匯濱江板塊“星瀚廣場”以及蘇河灣板塊“福新匯”。
行業(yè)表現(xiàn)來看，電子信息科技及制造行業(yè)為成交的第一梯隊(duì)，面積占比各超過20%。在推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加快建設(shè)具有世界影響力國際數(shù)字之都的導(dǎo)向下，上海數(shù)字化科技行業(yè)正在積極推進(jìn)中，經(jīng)濟(jì)數(shù)字化及生活數(shù)字化發(fā)展速度加快，一些頭部視頻娛樂網(wǎng)絡(luò)行業(yè)需求放大，一些IT軟硬件技術(shù)行業(yè)續(xù)租及新設(shè)較為積極，尤其是人工智能及集成電路、軟件行業(yè)對數(shù)字化發(fā)展支撐作用巨大，該類行業(yè)的新企業(yè)不斷涌入上海促進(jìn)對辦公場所新設(shè)的需求。而在生產(chǎn)制造領(lǐng)域以汽車為代表的行業(yè)需求面積較大，近年來大力發(fā)展智能汽車及新能源汽車要求該行業(yè)技術(shù)發(fā)展升級迭代，由此也誕生一些新品牌汽車企業(yè)。
第二梯隊(duì)為金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)，面積占比各占到14%左右。在上海加大金融開放力度的背景下，一方面已有的銀行、基金類公司需求較為穩(wěn)定，另一方面也吸引了國內(nèi)外新銀行或資管在上海新設(shè)網(wǎng)點(diǎn)或成立新公司。而專業(yè)服務(wù)行業(yè)中除傳統(tǒng)律所、咨詢保持穩(wěn)定出租，一些企業(yè)或成人培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦公需求也有放大跡象，另外聯(lián)辦在較為成熟地段仍有新布點(diǎn)意愿。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示: “一季度受疫情影響，一些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將推遲入市，由于今年國內(nèi)外不確定因素較多，企業(yè)對新辦公空間的選擇將較為謹(jǐn)慎，市場需求短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)放緩。但上海整體發(fā)展格局未改變，2022年上海重點(diǎn)工作聚焦在高水平的改革開放，落實(shí)國家重大戰(zhàn)略任務(wù)，這就要求進(jìn)一步推動政策制度改革力度，不斷完善優(yōu)化營商環(huán)境來吸引新企業(yè)落戶，今年《促進(jìn)虹橋國際中央商務(wù)區(qū)發(fā)展條例》列入地方立法計(jì)劃，四部委聯(lián)合出臺《金融標(biāo)準(zhǔn)化“十四五”發(fā)展規(guī)劃》至2025年金融標(biāo)準(zhǔn)體系基本建成，這一系列舉措都表明政府的決心和實(shí)際行動。相信伴隨政府堅(jiān)決有力防控疫情，需求乏力只是暫時(shí)現(xiàn)象，事實(shí)已證明去年成交大幅反彈釋放了前二年受疫情影響低迷的需求。相信此次疫情必定也能挺過去，距離復(fù)蘇時(shí)間也將指日可待。”
對比2022年和2021年春節(jié)數(shù)據(jù)，零售市場表現(xiàn)精彩紛呈
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間（1月30日至2月5日）7天，全市線下消費(fèi)支付金額371億元，同比2019年農(nóng)歷同期增長28.6%。春節(jié)期間全市餐飲業(yè)線下消費(fèi)支付金額39.2億元，同比上一年春節(jié)增長8.7%�；瘖y品、鞋帽、糧油食品等品類消費(fèi)，同比上一年春節(jié)分別增長達(dá)到1.9倍、1.3倍和0.7倍。豫園商城整合域內(nèi)老字號、非遺匠人以及非遺體驗(yàn)項(xiàng)目，打造“上海老味道、非遺新體驗(yàn)”特色街區(qū)，節(jié)日期間全天最高客流量超30萬人次。上海環(huán)球港推出“威風(fēng)中國年”，整點(diǎn)定時(shí)抽大獎，節(jié)日7天銷售額環(huán)比節(jié)前增長30%以上。寶山萬達(dá)推出萬物市集·非遺中國年，現(xiàn)場一系列民俗互動，節(jié)日7天銷售額同比增長60%以上。
從品牌層面看上海整體零售市場表現(xiàn)樂觀積極
一季度，上海中高端零售物業(yè)市場整體空置率同比下跌0.6個百分點(diǎn)，至9.3%。若干國內(nèi)外品牌升級或開設(shè)新的體驗(yàn)店、快閃店以提供多種產(chǎn)品系列，并且提升品牌形象，如靜安國際中心旁二層洋房中迎來“小藍(lán)瓶咖啡”BLUE BOTTLE的中國首店；位于新天地的Scotch & Soda中國首家旗艦店；位于前灘太古里的中國首家Ambush專賣店；以及Chanel在前灘太古里的開設(shè)的一號花園快閃店等。
一季度，新興商圈的租金水平被新項(xiàng)目具有競爭力的租金拉低所致，環(huán)比下降0.3%，至人民幣639元/月/平方米。然而，核心商圈的租金水平在持續(xù)強(qiáng)勁的需求， 以及有限新增供應(yīng)的推動下環(huán)比增 長0.4%，至人民幣1,993元/月/平方米。
一季度大事件回顧：
3月持續(xù)的疫情對上海購物中心造成巨大影響，實(shí)體店一改往日繁華，消費(fèi)者更多的是選擇線上購物。從3月初開始統(tǒng)計(jì)，至今已新增確診超過1000例。全市內(nèi)有超過20家購物中心宣布暫停歇業(yè)，如淮海TX，One East，大寧久光等，并有超過45家購物中心因疫情調(diào)整營業(yè)時(shí)間。同時(shí)，南京路步行街上的所有商鋪與購物中心宣布全部停業(yè)。走進(jìn)實(shí)體商鋪與購物中心內(nèi)，購物氛圍冷清。
2月冬奧會落下帷幕，上海市對冰雪運(yùn)動的熱情絲毫不減退。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上海參與冰雪運(yùn)動人數(shù)翻5倍，上海有200多萬人次參與其中。冬奧期間購物中心與零售品牌分分緊跟冰雪運(yùn)動潮流。從載體上來看，不少購物中心分分推出與冰雪相關(guān)運(yùn)動，如BFC在冬奧期間開設(shè)戶外冰場，并融入夜市元素，在享受冰雪運(yùn)動的同時(shí)體驗(yàn)戶外消費(fèi)的氛圍。從品牌方面來看，不少品牌緊跟冬奧會冰雪運(yùn)動趨勢，開啟雪服、雪具的線下與線上同步體驗(yàn)活動。DESCENTE迪桑特「精準(zhǔn)過人」滑雪精品展，于冬奧期間空降新天地時(shí)尚一期廣場。
近兩年隨“狗媽貓爸”的寵物狂熱潮的出現(xiàn)，從品牌到載體都在坐著不一樣的改變。從寵物友好餐廳、寵物奢侈品（如Moncler Pets，Lv寵物飾品，Tiffany寵物飾品等）、上海亞寵展。再到載體上，不少購物中心也已開放“寵物友好模式”，允許汪星人與喵星人入場，如去年新開業(yè)的前灘太古里、BFC外灘中心等均為寵物友好購物中心，顯然上海寵物行業(yè)已悄然興起。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事陳云九表示：“一季度的前兩個月，國內(nèi)外零售商在上海零售物業(yè)租賃市場表現(xiàn)積極，雖然3月的疫情對目前的零售市場造成了一定的沖擊，但我們?nèi)匀粚?022年后三季度及未來中國經(jīng)濟(jì)持有樂觀情緒。時(shí)尚、餐飲、生活、娛樂，以及汽車體驗(yàn)店等業(yè)態(tài)的品牌為最主要的市場需求驅(qū)動力�！�
上海大宗交易市場一季度錄得近200億成交
2022年一季度上海大宗交易市場共錄得195億成交，同比上升9%。外資買家占比迎來顯著增長，從2021年的24%增長至44%，接近2018、2019年水平；投資買家繼續(xù)延續(xù)主導(dǎo)地位，市場占比約六成，和2021年旗鼓相當(dāng)。
物業(yè)類型方面，辦公/研發(fā)辦公以53%的占比仍居首位，相較于2021年上漲7個百分點(diǎn)，市場主力支撐的地位被進(jìn)一步強(qiáng)化；工業(yè)/物流關(guān)注度穩(wěn)步提升，占比出現(xiàn)8個百分點(diǎn)的上漲。
各類型物業(yè)資本化率仍呈現(xiàn)上升趨勢，甲級寫字樓資本化率為4.5%、零售資本化率在4.4%左右，商務(wù)園區(qū)資本化率達(dá)5%，為自2016年以來的最高點(diǎn)。
細(xì)看到項(xiàng)目層面，雖有疫情沖擊，但市場亦其中不乏亮點(diǎn)成交，如核心位置大體量綜合體世紀(jì)盛薈廣場、張江研發(fā)辦公代表展想中心、新經(jīng)濟(jì)投資機(jī)會DLJ資產(chǎn)包、網(wǎng)紅項(xiàng)目Cohost后社西岸、市區(qū)社區(qū)商業(yè)改造退出典型案例Nexxus靜安等，其中超55萬平方米的DLJ資產(chǎn)包系華東迄今為止最大規(guī)模的成熟物流并購交易，或成為全年上海、甚至是全國范圍內(nèi)的物流標(biāo)桿交易。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
