2022年第一季度，武漢優(yōu)質辦公樓市場迎來七個新項目入市，市場進一步承壓。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2022年一季度，武漢優(yōu)質辦公樓市場迎來供應小高峰，整體保持平穩(wěn)；TMT行業(yè)持續(xù)領跑需求，政府招商引資成效顯著�！眱�(yōu)質零售物業(yè)市場方面，武漢大悅城的開業(yè)填補了光谷中心城區(qū)域的優(yōu)質零售業(yè)配套空白，其為大悅城控股落子武漢的首個商業(yè)項目。

　　優(yōu)質辦公樓

　　2022年第一季度武漢迎來供應小高峰，七棟辦公樓集中入市。一季度，武漢優(yōu)質辦公樓市場錄得七棟辦公樓入市，全市新增供應約為42.7萬平方米。其中位于建設大道板塊的甲級項目中海中心的入市為市場帶來了7.6萬平方米的新增供應；乙級新入市的辦公樓項目均勻分布在漢口沿江，解放大道，建設大道和光谷子市場，區(qū)域商務氛圍進一步增強。截至3月末，武漢優(yōu)質辦公樓總體量達到724.6萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為237.4萬平方米，乙級辦公樓總體量為487.2萬平方米。

　　TMT行業(yè)持續(xù)領跑需求，服務及金融行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定。一季度受疫情及季節(jié)性因素的影響，市場需求相較于上季度，活躍度有所下降。得益于政府招商引資和業(yè)主自用的穩(wěn)定需求，新入市項目整體空置率較低，全市辦公樓凈吸納量達到19.6萬平方米，基本與上季度持平，其中甲級辦公樓凈吸納量為2.1萬平方米，乙級市場的凈吸納量約為17.5萬平方米。

　　截止到3月底，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在甲級辦公樓中的增量需求占比同比提升，占甲級總成交量的56%，并持續(xù)主導市場。其中光谷板塊表現(xiàn)依然活躍，錄得多宗1000平方米以上的大宗交易，均來自于頭部企業(yè)。服務業(yè)與金融業(yè)作為武漢的韌性需求行業(yè)，一季度表現(xiàn)相對穩(wěn)定，其中證券公司及保險行業(yè)有擴張趨勢，占季度金融業(yè)成交的60%。此外，值得關注的是，一季度業(yè)主自用和政府引導需求約占整體吸納量的50%，有效支撐市場需求。

　　第一季度全市辦公樓市場空置率小幅上漲，租金穩(wěn)中有降。一季度辦公樓市場受到集中供應的影響，全市空置率環(huán)比微升1.0個百分點至38.9%，其中甲級辦公樓市場空置率上升1.3個百分點至31.3%，乙級辦公樓市場空置率環(huán)比上升0.6個百分點，達到42.3%。租金方面，市場持續(xù)承壓，全市甲級辦公樓凈有效租金為99元每平方米每月，環(huán)比下降0.4%，乙級辦公樓凈有效租金保持平穩(wěn)，為69元每平方米每月。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

　　優(yōu)質辦公樓市場展望：2022年武漢優(yōu)質辦公樓市場供應將處于高位，同時疫情對市場的影響依舊存在，預計全市甲級辦公樓市場的新增供應約有80萬平方米。新入市項目主要集中在漢口區(qū)域的漢口濱江和建設大道板塊，屆時短暫的供需壓力及優(yōu)質辦公樓的入市預計會加劇區(qū)域內部競爭，促使所在板塊的甲級辦公樓市場空置率小幅上漲。

　　仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產部總監(jiān)劉寧表示：“從一季度的市場成交來看，雖然受到疫情影響，但是武漢的整體需求表現(xiàn)穩(wěn)定，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)活躍；此外，2022年作為國企改革三年計劃的最后一年，政府有效的招商引資以及國企改革持續(xù)為優(yōu)質辦公樓市場釋放新動能和新活力�！鳖A計2022年武漢優(yōu)質辦公樓市場將進一步承壓，但從需求來看，除了科技互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、金融業(yè)以及服務業(yè)會持續(xù)支撐市場需求，政府的“牽引力”作用將更加明顯 ，有望催生新的市場需求。

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　中糧大悅城開業(yè)，為武漢優(yōu)質零售市場注入新的活力。2022年一季度，武漢優(yōu)質零售市場僅迎來一個優(yōu)質項目開業(yè)，新增供應13.6萬平方米。光谷中心城區(qū)域的中糧大悅城是大悅城控股落子武漢的首個商業(yè)項目，其入市彌補了區(qū)域的優(yōu)質生活商業(yè)配套空白，為武漢的優(yōu)質零售業(yè)市場注入了新的體驗和活力。截至到3月底，全市優(yōu)質零售物業(yè)市場總體量達到794.6萬平方米，環(huán)比增加1.7%。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

　　第一季度需求主要由餐飲和服裝零售業(yè)態(tài)支撐。一季度全市優(yōu)質零售業(yè)市場吸納量為11.2萬方，需求主要由新開業(yè)項目支撐，由于受到疫情和季節(jié)性影響，市場需求相對滯緩。餐飲業(yè)態(tài)下，中式正餐依然是需求主力，泰式餐廳、湘菜以及面點類餐飲拓張趨勢明顯。此外， 咖啡茶飲業(yè)態(tài)依舊保持活躍，積極布局解放大道商圈和光谷商圈，其中Seesaw為華中首店，檸季、Sevenbus、LAVAZZA呈拓張趨勢。時尚業(yè)態(tài)下，服飾零售品牌需求在去年的“首店潮”之后，活躍度有所下降。楚河漢街進行了新一輪的品牌調整，零售業(yè)態(tài)比例進一步提高，一季度錄得Zara、Levi’s等品牌均有擴租; 而零售業(yè)態(tài)最豐富多元的解放大道商圈受到去年供應相對集中的影響，一季度市場承壓 ，部分零售品牌出現(xiàn)退租，空置率小幅上升。生活業(yè)態(tài)下的新能源汽車展廳仍在持續(xù)入駐購物中心首層；電子類產品表現(xiàn)亮眼，華為智能生活館以及Switch積極擴張。此外，武漢優(yōu)質零售物業(yè)市場馬太效應進一步顯現(xiàn)，空置率環(huán)比上升了0.1個百分點，達到11.3％。

　　租金整體較平穩(wěn)，空置率小幅上升。目前武漢零售業(yè)市場處于疫情之后的恢復期，2021年，我市實現(xiàn)社會消費品零售總額6,795.04億元，比上年增長10.5%，增速明顯，但并未完全恢復到2019年的水平。與2019年相比，餐飲業(yè)營業(yè)額增長了12.4%，基本恢復并有所提升。業(yè)主方也在積極恢復原有的租金水平，今年一季度，武漢優(yōu)質零售市場凈有效租金呈平穩(wěn)趨勢，全市首層非主力店凈有效租金環(huán)比微升0.2％，至380元每平方米每月。但受到整體消費動力、品牌擴張速度以及未來供應等因素影響，總體恢復態(tài)勢保持穩(wěn)中有進。

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場展望：2022年武漢零售業(yè)市場將保持穩(wěn)中有進的恢復態(tài)勢，但市場壓力猶存，馬太效應凸顯。2022年武漢零售業(yè)市場將迎來新一輪供應高峰，新增供應合計約121萬平方米，全市優(yōu)質零售物業(yè)市場總體量將達到902萬平方米。其中即將面世的萬象城和武漢夢時代廣場值得期待，將為武漢優(yōu)質零售物業(yè)市場帶來創(chuàng)新體驗。同時存量市場進一步承壓，馬太效應進一步顯現(xiàn)，項目體驗升級以及招商運營能力將成為各項目的核心競爭力。仲量聯(lián)行預計，2022年武漢零售物業(yè)市場將呈穩(wěn)中有進的恢復態(tài)勢，新增供應將有效增強武漢優(yōu)質零售市場的競爭力，而存量市場所面臨的壓力和調整，也會為輕資產輸出帶來新的機會。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc