2022年第一季度，受疫情反復影響，南京商業(yè)地產市場需求回落，市場的成交活躍度有所下降。辦公樓市場方面，金融以及專業(yè)服務類中資企業(yè)需求占主導，甲級辦公樓租金環(huán)比小幅下降，市場空置率整體小幅回落。優(yōu)質零售物業(yè)市場方面，各商場持續(xù)調整業(yè)態(tài)品牌，新進首店品牌呈“年輕化”趨勢，零售物業(yè)市場平均空置率小幅上升。
仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢分公司總經理辛毅表示：“在南京多產業(yè)協(xié)同發(fā)展格局的指引下，占據產業(yè)高地的板塊必然成為未來城市發(fā)展格局中的佼佼者。以‘4+4+1’產業(yè)為主導的發(fā)展體系，將孕育出更多的產業(yè)形態(tài)發(fā)展。與此同時，‘產業(yè)園區(qū)+商業(yè)辦公’雙輪驅動的新模式，在政策利好加持下，將促進南京多行業(yè)協(xié)同發(fā)展，也將為未來商辦市場的發(fā)展賦能。”
優(yōu)質辦公樓
新設公司選址趨于謹慎，疫情反復導致整體辦公樓市場需求增長滯緩。一季度，南京整體辦公樓市場的凈吸納量約為2萬平方米，同比低于往年，春節(jié)假期以及疫情的“倒春寒”使租戶尋租日期推遲，租賃詢盤與市場成交量下降，談判周期延長，租戶市場持續(xù)。金融及專業(yè)服務類公司依舊保持相對活躍的需求，教育類行業(yè)公司繼續(xù)退出市場。同城搬遷支撐一季度租賃需求，交易占市場成交五成以上，租戶對租金成本承壓能力下降，同樣，新設立公司在南京的選址策略趨于謹慎，以小面積或共享辦公為主，意圖節(jié)約更多租金成本。
2022年一季度，南京辦公樓市場新項目受疫情等影響延緩入市，綠色健康樓宇或成南京辦公樓市場新趨勢。全市整體辦公樓市場存量維持在489萬平方米，市場繼續(xù)消化庫存，整體空置率為23.7%，環(huán)比下降0.4個百分點，同比下降1.5個百分點。南京甲級辦公樓業(yè)主愈加注重樓宇可持續(xù)發(fā)展，部分甲級辦公樓和預計今年入市的項目陸續(xù)獲得LEED或WELL認證，以此吸引外資客戶的青睞。數(shù)據顯示，甲級辦公樓空置率環(huán)比下降0.3個百分點至30.5%；乙級辦公樓空置率環(huán)比下降0.5個百分點至17.5%。
租賃市場需求滯后致租金水平持續(xù)回落。一季度，甲級辦公樓的市場凈有效租金錄得3.7元每平方米每天，環(huán)比下降2個百分點，乙級辦公樓的市場凈有效租金錄得3.0元每平方米每天，環(huán)比下降1.4個百分點。由于2022年開局疫情的影響導致業(yè)主調整租賃策略，采取降低租金或增加免租期等友好條件維持現(xiàn)有租戶續(xù)租意愿，也促使部分乙級辦公樓租戶抓住租金窗口期進行升級搬遷。
優(yōu)質辦公樓市場展望：2022年，南京甲級辦公樓市場預計將迎來約40萬平方米的體量入市，其中主要新增供應位于河西辦公樓市場，該板塊市場租金有持續(xù)下行的風險。鑒于當前疫情反復風險以及未來大量供應將使辦公樓市場向租戶傾斜而影響租金水平，預測租金將繼續(xù)回落，以應對辦公樓空置率上行的局面。存量項目業(yè)主已降低租金預期，以期信譽良好的租戶能夠續(xù)租并吸引部分升級類需求租戶。與此同時，企業(yè)整合大面積擴租的趨勢愈加明顯，預計該趨勢將隨著租金下降而持續(xù)。
仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產部總監(jiān)陳明哲表示：“在當前市場活躍度不理想的情況下，南京整體辦公樓租金市場將處于消化期，南京市政府已出臺多項利好政策支持商辦市場發(fā)展，激發(fā)市場活力，我們預計疫情影響消退后，中資企業(yè)需求將保持穩(wěn)定，外資企業(yè)需求將回升，凈吸納量將回歸正常水平�！�
優(yōu)質零售物業(yè)
熱門賽道持續(xù)發(fā)力，成熟商圈運營顯韌性。2022年第一季度，南京核心商圈零售物業(yè)市場持續(xù)迭代更新，品牌優(yōu)化升級，維持較為穩(wěn)定的客流量，核心商圈依舊是品牌首店、旗艦店的首選；次級商圈則略顯疲軟。雖然得益于資本賽道投資加持，熱門品牌持續(xù)加碼拓展南京市場，然而快時尚、圖書類以及部分餐飲品牌受疫情影響閉店，整體空置率小幅環(huán)比上漲0.2個百分點至 4.6%。
餐飲類表現(xiàn)相當活躍，各大網紅餐廳紛紛在一季度開出新店，Shake Shack江蘇首店開業(yè)首日即打破全球門店銷售記錄；本土網紅餐飲太食獸已在南京開出3家連鎖餐廳�？Х冉洕掷m(xù)火熱，意大利咖啡品牌Lavazza首進南京落址新街口；國產精品咖啡品牌M stand一季度陸續(xù)在核心商圈拓展3家門店后向江寧、橋北次級商圈拓展，預計未來仍將至少增加4家門店。
服飾類新店以時尚女裝和運動潮流服飾為主，各大運動品牌開出集合店，以多品類潮流新品、聯(lián)名限量款吸引年輕一族。同時，一季度市場對時尚鞋包配飾的需求也有增加。
新能源賽道持續(xù)火熱，從知名品牌特斯拉到新興品牌零跑、極狐均積極拓展南京市場。電子科技體驗熱度不減，華為、蘋果、戴森等均在一季度開出新店。
后疫情時代年輕群體的悅己消費觀念加強，麗人養(yǎng)生需求膨脹，其中LOEWE香氛全球首店選址南京。
教育培訓方面，文體類培訓不斷豐富，產品類型從單一兒童類擴展至成人。
緊貼Z世代消費者需求，一季度潮玩IP愈發(fā)火熱，X11在核心商圈開出南京首店。
一季度零售物業(yè)市場未錄得新增供應。疫情延緩了部分零售項目的開業(yè)時間，存量市場庫存依然保持在616萬平方米的水平，南京零售市場在應對疫情帶來的影響方面已有豐富的經驗，處理更為靈活，線下調整營業(yè)時間的同時，線上APP、微信小程序同時上線，并通過與商家合作的方式加大折扣力度，提高消費者線上購物體驗感，增強消費者粘性。
零售物業(yè)市場競爭愈加激烈，核心商圈支撐租金小幅上漲。租金方面，由于疫情的沖擊，全市優(yōu)質零售物業(yè)為了留住租戶而選擇下調部分租金，因此首層凈有效租金略有下降，錄得15.9元每平方米每天，環(huán)比小幅上升0.2個百分點。而核心商圈則體現(xiàn)消費韌性，租金環(huán)比小幅上升0.2個百分點，凈租金約為21元每平方米每天。次級商圈租金保持平穩(wěn)，約為12元每平方米每天。
優(yōu)質零售物業(yè)市場展望： 2022年整年預計有11個項目入市，合計約108萬平方米體量，寶龍系商業(yè)陸續(xù)進入南京零售物業(yè)市場。非核心商圈在大量的未來供應及同質化競爭影響下預計將持續(xù)承壓，而核心商圈將在有限的新增供應下維持其對零售商的較強吸引力，租金預計大體保持平穩(wěn)。在供需雙重影響下，非核心區(qū)的租金漲幅將持續(xù)與核心區(qū)租金表現(xiàn)拉開差距。對于南京整體零售市場，短期的租金壓力不可避免，而消費作為經濟增長的主要引擎與動力，消費者對于零售的品質要求也在不斷上升，對于擁有社交屬性、體驗屬性等的商業(yè)項目更為偏愛。該現(xiàn)象將帶動整個零售市場有機更新，促進消費市場優(yōu)化升級，為建設“美高富強”的國際消費中心城市添磚加瓦。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
