優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　頭部需求支撐平穩(wěn)開局 租金小幅回落

　　第一季度寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)入市。需求受到前期疫情管控和年關(guān)推遲等影響，整體較預(yù)期平淡，同時季內(nèi)TMT和地產(chǎn)為主行業(yè)整頓，出現(xiàn)不同程度退租，其中不乏節(jié)約成本策略驅(qū)動下搬遷至周邊商務(wù)園區(qū)市場或新項目的情況。由此，當(dāng)季寫字樓凈吸納量歷經(jīng)去年歷史高峰之后明顯回落，錄有3.3萬平方米，環(huán)比下調(diào)77%，為兩年以來單季新低，空置率環(huán)比微降0.1個百分點至17.7%。主要壓力來自于新興商務(wù)區(qū)租金相對較高的寫字樓地段，包括未來科技城、蔣村、錢江世紀(jì)城等，武林則因幾筆較大面積成交落地季內(nèi)引領(lǐng)全市去化。

　　行業(yè)需求方面， 3C電子產(chǎn)品類成為當(dāng)季首要需求來源，包括頭部電子科技公司以較大面積于武林新設(shè)部門；TMT因受監(jiān)管收緊影響動能持續(xù)放緩，退居其次，季內(nèi)以軟件開發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)、通訊細(xì)分領(lǐng)域居多，除了在城西各板塊間搬遷流動外，錢江新城和武林亦錄得升級擴張的案例；而以建筑設(shè)計類為主房地產(chǎn)類需求仍較活躍，布局蔣村、武林、錢江新城子市場；此外，第三方服務(wù)辦公運營亦于杭城穩(wěn)健布局。盡管第一季度主力行業(yè)需求錄有中大面積段成交案例，但縱觀全市500平方米以下小面積成交數(shù)量占比超五成，較去年第四季度提升33%，且以現(xiàn)有內(nèi)資租戶搬遷擴租為主導(dǎo)。區(qū)位表現(xiàn)來看，武林當(dāng)季表現(xiàn)特別亮眼，大面積新設(shè)擴租需求落地；蔣村則是部分新項目帶動版塊內(nèi)搬遷需求，但與未來科技城受挫于TMT整頓的壓力，區(qū)域整體去化較為平淡；錢江新城受多元需求如金融、房地產(chǎn)、消費品制造業(yè)等帶動中小面積搬遷成交較活躍，其中不乏來自濱江、未來科技城等新興商務(wù)區(qū)的區(qū)位升級，不過地產(chǎn)基金和教育等行業(yè)退租也給該市場整體表現(xiàn)帶來一定影響。由此，受需求放緩和行業(yè)調(diào)整影響較大的新興商務(wù)區(qū)影響，整體租金有所回調(diào)，環(huán)比下降0.1%，至每月每平方米118.3元，而核心及次級商務(wù)區(qū)因差異化行業(yè)需求帶動租金相對穩(wěn)定。

　　CBRE杭州顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人王曉晨表示，第一季度杭州寫字樓市場表現(xiàn)較為分化，主要受到前期疫情反復(fù)和部分行業(yè)調(diào)整需求放緩的影響。然而承接政策扶持的高科技企業(yè)需求相較穩(wěn)定，隨著三月本地商務(wù)活動恢復(fù)常態(tài)，預(yù)計第二季度市場將有所回暖。展望未來六個月，約有60萬左右新增供應(yīng)投放市場，主要位于新興商務(wù)區(qū)如錢江世紀(jì)城、濱江、西溪等板塊，充沛的供應(yīng)有望滿足TMT等創(chuàng)新型企業(yè)集聚提供能級提升的辦公需求。考慮到后續(xù)亞運會的召開相關(guān)審批流程放緩等因素影響，業(yè)主應(yīng)考慮采納靈活租賃策略、隨行就市加速吸引需求落定，與此同時，在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色樓宇、物業(yè)靈活性和辦公場所使用率也將在中大型企業(yè)優(yōu)化辦公選址中受到進(jìn)一步關(guān)注。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　潮流首店云聚 打造杭州獨特商業(yè)標(biāo)簽

　　第一季度杭州零售物業(yè)市場未錄得新項目交付。空置率環(huán)比下降0.2百分點至2.0%，凈吸納量錄得1.2萬平方米。核心商圈租金上漲拉動全市購物中心首層租金穩(wěn)中微升，環(huán)比上調(diào)0.2%，報每天每平方米人民幣21.7元。

　　餐飲依舊主導(dǎo)市場需求，占比47%，其中包括傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內(nèi)的多樣品類擴張積極。咖啡茶飲品類中，包括代數(shù)學(xué)家、GREYBOX以及M Stand在內(nèi)的咖啡連鎖品牌本季度均錄得擴店，而來自西安的國潮茶飲品牌茶話弄亦布點積極。近年競爭火熱的烘焙甜品賽道更是創(chuàng)新升級，新潮品牌不斷涌現(xiàn)，新式點心品牌菓也點心工廠全國首店入駐杭州來福士廣場，酥里茶點升級首店落戶濱江寶龍城。此外，創(chuàng)意料理Tomacado花廚浙江首店落戶湖濱銀泰in77，悅己型消費新業(yè)態(tài)于杭州加速發(fā)展。

　　時尚服飾業(yè)態(tài)需求占比18%，潮流服飾品牌NO ONE ELSE杭州首店以及浙江首家Nike beacon 1200入駐湖濱銀泰in77。珠寶配飾品類需求亦較為亮眼，年輕一代消費客群對于黃金的喜愛推動如CRD和老廟古韻在內(nèi)的品牌持續(xù)擴張。此外，培育鉆石品牌Light Mark加快其線下布局，杭州首店亦于湖濱銀泰in77亮相。值得一提的是，凱德旗下創(chuàng)新復(fù)合式商業(yè)空間Bridge+ Spark本季度亮相杭州來福士廣場，其獨特的社交及體驗屬性緊密連接品牌與消費者，POLYIMAGE能力有限公司全國首展也同時于此開幕。

　　CBRE杭州分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人何達(dá)表示，未來六個月，杭州零售物業(yè)市場或?qū)⒂瓉矶鄠�新項目入市，共計18萬平方米，主要位于未來科技城、濱江和下沙等非核心板塊。其中，龍湖杭州吾角天街預(yù)計于今年年中開幕，也是龍湖在華東的第一個輕資產(chǎn)商業(yè)，項目定位年輕消費群體，目標(biāo)通過引進(jìn)包括運動、潮玩以及三坑文化等在內(nèi)的相關(guān)業(yè)態(tài)，打造下沙潮流新地標(biāo)。隨著優(yōu)質(zhì)購物中心的相繼入市，非核心板塊商業(yè)布局逐步完善，年輕消費力助推杭州商業(yè)多元發(fā)展，依托于互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各類潮流首店入駐杭州，而存量項目升級以及新項目的主題定位等共同作用下，個性潮流成為杭州零售商業(yè)的獨特標(biāo)簽。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc