2022年開年第一個季度，廣州物業(yè)市場進入相對淡季，再加上2021年多個行業(yè)監(jiān)管措施對特定行業(yè)帶來的影響仍在持續(xù)，季內(nèi)廣州市場的物業(yè)吸納表現(xiàn)有所放緩。

　　寫字樓市場季度租金小幅下行，但金融業(yè)的擴張需求表現(xiàn)亮眼，支撐市場凈吸納量高于過去五年的同期平均值。核心零售物業(yè)積極求變，升級品牌和調(diào)整商場動線，商圈內(nèi)物業(yè)施行差異化招商、協(xié)同式發(fā)展，給市場帶來更為豐富的零售體驗。倉儲物流設(shè)施市場方面，較低的空置水平推升市場租金報價，導(dǎo)致高標物業(yè)成交放緩。大宗交易市場方面，寫字樓成交占主導(dǎo)，發(fā)展商則持續(xù)推進優(yōu)化自持資產(chǎn)。

　　寫字樓市場

　　金融業(yè)需求再占首位

　　2022年第一季度，廣州共有四個項目交付使用，分別位于珠江新城、琶洲和萬博商務(wù)區(qū)，共計16.4萬平方米，全市供應(yīng)量環(huán)比減少59%。其中太平洋金融大廈的落成為珠江新城帶來6.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，而熱門區(qū)域琶洲只錄得不足4萬平方米、兩個小塔樓的供應(yīng)，供應(yīng)量環(huán)比減少85%，區(qū)域內(nèi)空置率大致平穩(wěn)，季末報17.7%。整體空置率小幅上揚，環(huán)比微升0.6個百分點，至12.5%。

　　受新增供應(yīng)量減少合并傳統(tǒng)春節(jié)影響，本季凈吸納量環(huán)比有所下降，但仍高于過去五年的第一季度平均值。從區(qū)域來看，琶洲和珠江新城分別貢獻了三分之一的凈吸納，兩個商務(wù)區(qū)的租金表現(xiàn)亦較為平穩(wěn)。天河體育中心錄得0.6%的環(huán)比跌幅；而以舊樓為主的越秀區(qū)跌幅最為顯著，環(huán)比下跌0.8%。綜合來看，一季度全市租金小幅下行，環(huán)比下降0.3%，平均租金為每月每平方米159元。業(yè)主推租積極，在租約談判時提供更靈活的策略，比如有業(yè)主提供裝修優(yōu)惠，以促進可租面積去化。

　　從行業(yè)來看，金融業(yè)、TMT和消費品制造業(yè)占據(jù)全市前三大需求。區(qū)域表現(xiàn)分化，珠江新城的金融業(yè)獨占鰲頭，占比高達45%，基金、證券和保險代理有擴張；琶洲繼續(xù)以TMT為需求首位，成交集中在游戲、電商以及“互聯(lián)網(wǎng)+”政務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。

　　預(yù)計廣州寫字樓市場不久后將再次迎來供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)量預(yù)計將達到76萬平方米，其中五成來自琶洲。整體空置率將被推升，租金繼續(xù)承壓。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責(zé)人程志文表示，近幾年充足的供應(yīng)為第三方辦公空間提供了生長的土壤，市場觀察到多個國內(nèi)以及本地聯(lián)合辦公品牌啟動擴張計劃或進駐新交付的樓宇，問詢和成交活動較為活躍。一方面，部分租戶為降低風(fēng)險而減少裝修、配置預(yù)算，靈活辦公空間則能提供標準化的辦公設(shè)備；另一方面，在防疫常態(tài)化的時期，線上辦公和職場辦公的結(jié)合和轉(zhuǎn)換，催生企業(yè)對活動工位、小型會議室的需求，而聯(lián)合辦公空間比傳統(tǒng)空間能更快作出針對性的響應(yīng)。因此，預(yù)計第三方辦公空間未來將繼續(xù)擴張。另外，為迎合市場的需求，有部分開發(fā)商在寫字樓租賃的交付標準上提供了更多元化的選擇，推出帶裝修的交付標準，此類型的產(chǎn)品近年也受到不少客戶的青睞，特別是需求面積在500-1,000平方米的客戶。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　天河路商圈持續(xù)升級

　　廣州本季度沒有新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。北京路和陵園西商場在租戶調(diào)整后引入新品牌，全市空置有所改善，季內(nèi)空置率小幅下調(diào)0.2個百分點至季末的8.3%。而天河路則錄得0.8個百分點的空置率增長，至季末的3.7%，主要是因為區(qū)內(nèi)多個商場開展租戶調(diào)整，包括調(diào)整次主力租戶或大面積租戶，增加扶梯以改善商場的垂直動線，以及拓展經(jīng)營面積等。而目前首批開業(yè)或圍板的租戶，以輕食軟飲和快餐等小面積的餐飲租戶為主。而萬菱匯首層的調(diào)改則圍板了Harmay話梅廣州首店，并引入了運動和休閑餐飲。

　　餐飲業(yè)表現(xiàn)依然突出，在重點監(jiān)測的商場中，47.8%的新增租戶都是餐飲品牌。特別是以咖啡和中式甜點為代表的輕食軟飲占比多達23.0%，一方面因為部分相關(guān)品牌獲得融資，得以進行門店擴張；另一方面，不少業(yè)主把大餐飲或主力租戶鋪位調(diào)改為多個小餐飲鋪位，增加了這些零售商進入優(yōu)質(zhì)購物中心的機會。而在零售業(yè)態(tài)方面，服裝品牌新店開業(yè)占比17.4%，其中潮牌Madness首進廣州。而在其他體驗類業(yè)態(tài)方面，教育類業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租現(xiàn)象，主要是學(xué)科類教育租戶，而素質(zhì)類教育機構(gòu)，如機器人、編程和音樂培訓(xùn)等租戶，仍錄有新租。另外，運動和娛樂業(yè)態(tài)方面，本季錄得太極和泰拳柔術(shù)等區(qū)別于以往的健身類新門店。租金方面，全市首層租金保持大體平穩(wěn)，季內(nèi)無漲跌，季末租金為每天每平方米28.2元。

　　未來半年內(nèi)，廣州將有六個項目、約50萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投入市場，分散在市內(nèi)六個行政區(qū)。其中包括恒基、益田和星河等知名運營商的項目。新增供應(yīng)的增長，短期內(nèi)將給空置率帶來上漲壓力。而租金方面，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍將保持首層租金的穩(wěn)定以吸引優(yōu)質(zhì)租戶，其他樓層則持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，提升租值。

　　CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負責(zé)人鐘廉軍表示，天河路的商場近年來積極調(diào)改，通過調(diào)整首層店鋪，引入國內(nèi)外品牌首店和潮牌，運用網(wǎng)紅效應(yīng)，為商場引流和煥新，吸引年輕的消費客群。但是，廣州開設(shè)首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。盡管廣州有天河路等知名度位于全國前列的大型商圈，也并不足以滿足所有外地品牌進入廣州的需求。即使能如愿以償?shù)卦谠撋倘﹂_設(shè)廣州首店，品牌也將同樣面臨二店的開設(shè)難題。廣州亟需更多商圈去承載外地的新興品牌，而這無疑將是其他商圈商場發(fā)展壯大的機會。

　　物流倉儲市場

　　新租成交放緩 空置率上行

　　2022年首季，廣州共錄得16宗、共67萬平方米的工業(yè)土地出讓，成交面積環(huán)比減少64.1%。成交地塊分布在黃埔、增城、南沙和番禺四個行政區(qū)。其中成交一宗位于慶盛的M9地塊，是該區(qū)域自2020年以來出讓的第四宗新興產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)業(yè)園用地。

　　高標倉儲項目方面，本季新增一個非保稅項目，坐落于黃埔區(qū)，為市場帶來4萬平方米的高標倉儲面積，并于落成前整體出租。本季繼續(xù)錄得跨境電商的擴租，某知名平臺本季在花都非高標倉錄得約3萬平方米的成交；而某制造業(yè)企業(yè)也預(yù)租了黃埔近5萬平方米的倉儲面積。同時也錄得某生鮮電商及某零售商因業(yè)務(wù)調(diào)整，于近期退租廣州周邊城市的倉庫。

　　2021年末較低的空置水平（4.0%）帶動租金上漲，全市租金在2022年第一季度環(huán)比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。其中，花都區(qū)更是錄得4.8%的季度漲幅。伴隨租金的上漲，一季度凈吸納量放緩，空置率上升3.5個百分點至季末的7.6%；其中非保稅倉的空置率上漲了3.6個百分點至6.2%。

　　未來半年，廣州將有約55萬平方米的新增高標物流倉庫投入使用，分布在白云、花都和南沙三個區(qū)，其中近一半是保稅倉儲面積，均位于廣州白云綜合保稅區(qū)（南區(qū)）。供應(yīng)的快速增加，將帶動空置率上行。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人鄧偉表示，盡管一季度高標倉新租活動放緩，但是空置率仍處于10%以下。并且全市七個分區(qū)中，五個區(qū)域的空置率都低于5%。因此就全市而言，去化壓力并不大。另外，空置的高標倉單元多是電梯倉部分的零散單位，首層或整棟的非保稅項目供應(yīng)仍存在結(jié)構(gòu)性的緊缺，需求仍然較難滿足。我們預(yù)計，跨境電商和制造業(yè)的需求將會保持增長態(tài)勢，黃埔和番禺等廣州熱點片區(qū)高標庫仍將供不應(yīng)求，租金維持上漲勢頭。

　　投資市場

　　核心區(qū)物業(yè)價格堅挺

　　廣州本季度共錄得五單大宗投資成交，總成交金額近60億元人民幣，環(huán)比增長約20%，超過了2021年上半年的成交金額。其中超過九成的成交金額來自兩宗寫字樓成交，均位于主要商務(wù)區(qū)域，投資者抓住了核心區(qū)域的寫字樓交易機會，投資于廣州市場。另外，海印集團于本季度以約九千萬元的金額出售持有的番禺總統(tǒng)大酒店，而一家本地開發(fā)商，則在本季度成功處置了一個位于番禺的社區(qū)型商業(yè)項目。

　　政府自年初以來，已陸續(xù)釋放了支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的積極信號，一定程度上提振了行業(yè)信心。但發(fā)展商仍在積極調(diào)整經(jīng)營方向和優(yōu)化自持資產(chǎn)組合，核心區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的放售有所增加，引來眾多投資者的關(guān)注，但優(yōu)質(zhì)項目——尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)購物中心的數(shù)量仍比較緊缺，因此價格依然保持堅挺。除此之外，物流倉儲設(shè)施仍然備受關(guān)注，廣州近兩年的供應(yīng)高峰同樣帶來物流資產(chǎn)的投資機會。

　　CBRE廣州投資及資本市場部副董事宋濤表示，近期寫字樓成交顯示，核心區(qū)物業(yè)的價格仍然較為堅挺。過去廣州優(yōu)質(zhì)物業(yè)的業(yè)主普遍惜售，這一輪開發(fā)商進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其在降杠桿仍然是大趨勢的環(huán)境下，市區(qū)優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)將會有所增加，由此帶來的是核心區(qū)物業(yè)投資良機的進一步顯現(xiàn)。但同時，對非核心區(qū)在售物業(yè)的投資，特別是在價格上會帶來一定的壓力。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc