在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略背景下，成都正逐步向西部金融中心、內(nèi)陸地區(qū)科技創(chuàng)新中心及國(guó)際消費(fèi)中心邁進(jìn)。依托金融與科技的雙輪驅(qū)動(dòng)以及高消費(fèi)力的核心優(yōu)勢(shì)，再加之即將到來的高質(zhì)量商業(yè)載體，供需兩端的不斷升級(jí)將助力成都商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)展。

　　甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，供應(yīng)端短期回落，先進(jìn)制造類企業(yè)需求穩(wěn)健上揚(yáng)，市場(chǎng)保持基本平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，高端品牌對(duì)成都市場(chǎng)重視有加，呈現(xiàn)春熙路和金融城“雙核”多店布局；

　　物流地產(chǎn)方面，受快遞快運(yùn)業(yè)整合及短租客戶到期退租影響，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)呈現(xiàn)季節(jié)性波動(dòng)；但作為消費(fèi)品及工業(yè)品的運(yùn)輸目的地，成都憑借西南區(qū)域貨品分撥中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期需求增長(zhǎng)基本面難以撼動(dòng)。

　　仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成都依托良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的人力資源及完善的基建配套，發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁并輻射整個(gè)中西部地區(qū)�？萍紕�(chuàng)新構(gòu)建高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)體系，電子信息、生物醫(yī)藥、金融科技等產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能充足，有效支撐辦公需求；成都擁有廣袤的經(jīng)濟(jì)腹地，正以強(qiáng)勁的消費(fèi)力不斷吸引更多品牌商進(jìn)駐并開設(shè)高能級(jí)門店；從公園城市‘首提地’到‘示范區(qū)’，成都在人居環(huán)境建設(shè)方面亦走在中國(guó)城市前列。從經(jīng)濟(jì)動(dòng)能到科技創(chuàng)新，從消費(fèi)活力到宜人宜居，成都在邁向國(guó)際化大都市的道路上正闊步前行�！�

　　甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

　　一季度市場(chǎng)供應(yīng)端短期回落，天府新區(qū)年內(nèi)或迎甲寫供應(yīng)高峰

　　受疫情影響，部分子市場(chǎng)項(xiàng)目交付時(shí)間再次延期。第一季度全市僅新增一個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目——即位于天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬平方米。2022年內(nèi)，天府新區(qū)預(yù)計(jì)將迎來繼中交、中鐵等項(xiàng)目交付后的第二次供應(yīng)高峰。全年將新增優(yōu)質(zhì)辦公面積（含乙級(jí)辦公樓）約44.0萬平方米，板塊內(nèi)高空置壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

　　全市空置率呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健

　　2022年初，在政策與資本市場(chǎng)變動(dòng)的雙重影響下，部分重點(diǎn)行業(yè)內(nèi)部仍在繼續(xù)調(diào)整，使得辦公樓增量需求環(huán)比放緩。第一季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得4.1萬平方米，同比下降約1.1萬平方米。其中，金融城板塊因受到部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整影響，出現(xiàn)短期空置回升。但隨著政策逐步向好，預(yù)計(jì)這一行業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈需求將在今年下半年陸續(xù)釋放。

　　增量需求方面，城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)、律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健。第一季度，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)增量需求前三仍為科技互聯(lián)網(wǎng)（19.5%）、新興金融（14.9%）以及房地產(chǎn)建筑業(yè)（11.5%）。盡管季度內(nèi)需求有所放緩，但較低的新增供應(yīng)仍保證了成都市場(chǎng)較低的空置水平。截至季末，成都甲級(jí)市場(chǎng)空置率錄得19.9%，環(huán)比僅小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求保持強(qiáng)勁，行業(yè)內(nèi)細(xì)分結(jié)構(gòu)再次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

　　受疫情因素影響，眾多專注個(gè)人消費(fèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成長(zhǎng)迅猛，成為過去兩年成都市場(chǎng)主要需求來源。然而近期受政策與資本市場(chǎng)影響，新媒體、活服務(wù)平臺(tái)類企業(yè)辦公需求出現(xiàn)全國(guó)性的短期放緩。但游戲行業(yè)走勢(shì)略有不同，成都憑借夯實(shí)的游戲產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，可有效承接該類公司一線城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的需求。近年來，隨著頭部企業(yè)的持續(xù)入駐，成都游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭猛進(jìn)。

　　進(jìn)制造業(yè)發(fā)展機(jī)遇為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)創(chuàng)造全新增長(zhǎng)曲線。在智能化浪潮以及碳中和政策推動(dòng)下，近幾年先進(jìn)制造業(yè)高速發(fā)展，尤其是在汽車領(lǐng)域。根據(jù)中汽協(xié)數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)新能源汽車銷量354.5萬輛，同比增長(zhǎng)1.6倍。同時(shí)，近期石油價(jià)格的波動(dòng)倒推新能源汽車以及其上游端的芯片制造需求急速攀升。于傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)而言，承接先進(jìn)制造業(yè)的軟件開發(fā)職能部門入駐成為市場(chǎng)新趨。在一季度新增科技互聯(lián)網(wǎng)需求中，來自先進(jìn)制造類企業(yè)的辦公需求首次躋身第二位置，占比高達(dá)13.4%，僅次于傳統(tǒng)軟件開發(fā)企業(yè)。而先進(jìn)制造類型企業(yè)對(duì)樓宇硬件、區(qū)位以及辦公內(nèi)部空間的不同需求正成為市場(chǎng)新關(guān)注點(diǎn)。

　　季度內(nèi)需求相對(duì)放緩，預(yù)計(jì)未來部分區(qū)域?qū)⒓ぐl(fā)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

　　租金方面，面對(duì)季度內(nèi)相對(duì)放緩的需求端以及即將到來的大量新增供應(yīng)，部分仍有去化壓力的業(yè)主于本季度率先采取價(jià)格策略。第一季度，成都甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比微幅下跌0.3%，至季末報(bào)100.5元/平方米/月。進(jìn)入第二季度后，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)保守預(yù)計(jì)將新增27.6萬平方米可租賃面積。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍表示：“對(duì)于成熟板塊而言，新項(xiàng)目的交付將有效緩解區(qū)域內(nèi)房源緊張問題。而對(duì)于仍處于較高空置的板塊而言，前瞻性行業(yè)預(yù)判以及靈活的商務(wù)條款值得業(yè)主方重點(diǎn)關(guān)注�！�

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　一季度零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，錄得一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)

　　第一季度，全市僅藍(lán)潤(rùn)摩里中心開業(yè)，新增約5.6萬平方米；百貨持續(xù)收縮，新世界百貨營(yíng)業(yè)16周年后退出成都市場(chǎng)，全市總存量至1,032萬平方米。年初，疫情反復(fù)對(duì)客流造成一定影響，購(gòu)物中心影院和高樓層區(qū)域的大型餐飲退租、換租更加頻繁。部分超市優(yōu)化門店布局，關(guān)閉業(yè)績(jī)不佳的門店。同時(shí)，成都多個(gè)區(qū)縣中小學(xué)提供課后延時(shí)和周末托管服務(wù)，對(duì)購(gòu)物中心兒童教育培訓(xùn)需求的減少導(dǎo)致業(yè)態(tài)收縮，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至9.3%。租金方面，核心商圈持續(xù)引入高端品牌提檔升級(jí)，非核心商圈加強(qiáng)對(duì)美妝、汽車、運(yùn)動(dòng)等業(yè)態(tài)的引入，成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金表現(xiàn)總體平穩(wěn)，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)389.2元/平方米/月，環(huán)比小幅上升0.2%。

　　奢侈品牌加碼在蓉布局，餐飲品牌加速更迭，新能源汽車需求表現(xiàn)亮眼

　　奢侈品牌呈現(xiàn)春熙路和金融城“雙核”多店布局。過去兩年成都IFS和太古里均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和市場(chǎng)活力令奢侈品牌再次加碼成都市場(chǎng)。隨著成都更多高端項(xiàng)目落地，奢侈品開始呈現(xiàn)春熙路和金融城“雙核”多店布局。作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的春熙路，坐擁IFS和太古里，憑借項(xiàng)目稀缺性、建筑形態(tài)差異化、頭部品牌聚集效應(yīng)等因素吸引了越來越多奢侈品牌在商圈內(nèi)多店布局，包括Louis Vuitton、Gucci等品牌均開啟“雙店”模式。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)區(qū)位也成為新晉品牌首選，如Graff西南首店進(jìn)駐IFS；CREED、 BOUCHERON西南首店落戶太古里等。而作為新興商務(wù)區(qū)的金融城正成為高凈值客群集中地，in99、SKP（即將開業(yè)）等優(yōu)質(zhì)載體為奢侈品牌布局城南創(chuàng)造條件。今年，F(xiàn)RED成都二店、Chrome Hearts西南首店、MISSONI全國(guó)二店均亮相in99。預(yù)計(jì)隨著SKP開業(yè)，城南奢侈品矩陣將進(jìn)一步完善，再度鞏固成都零售第三城地位。

　　餐飲品牌加速更迭，外來餐飲首店拓展成都市場(chǎng)。2022年1-2月，成都餐飲收入實(shí)現(xiàn)240.6億元，增長(zhǎng)1.5%。相比疫情前2019年1-2月餐飲收入實(shí)現(xiàn)156.3億元，增長(zhǎng)23.7%，絕對(duì)量保持增長(zhǎng)，但增速明顯下滑。疫情反復(fù)加快行業(yè)汰弱留強(qiáng)速度，也讓更多優(yōu)質(zhì)區(qū)位有了換租的可能，如Chikalicious、namacocoa等部分外來餐飲企業(yè)擇機(jī)進(jìn)入成都市場(chǎng)。

　　超半數(shù)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心引入新能源汽車品牌。2021年，成都新增推廣新能源汽車10.8萬輛，增量全國(guó)第六；全市累計(jì)系能源汽車保有量26.6萬輛，居全國(guó)第七、中西部第一。季內(nèi)，成都購(gòu)物中心出現(xiàn)更多新興新能源汽車品牌入駐，如飛凡、極氪、歐拉以及新能源車集合店智電世界等。購(gòu)物中心良好的消費(fèi)環(huán)境和客群輻射力，為新能源汽車快速匹配客群及提升品牌知名度，亦有效促使更多新晉品牌進(jìn)駐購(gòu)物中心。

　　城東城南將迎新項(xiàng)目集中供應(yīng)，大運(yùn)會(huì)契機(jī)構(gòu)筑消費(fèi)新動(dòng)能

　　2022年，成都預(yù)計(jì)將迎來近百萬新增供應(yīng)。聚焦城東，蓄勢(shì)超十年的攀成鋼板塊將在二季度迎來環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)，補(bǔ)足區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白。城南板塊，下半年將迎來SKP等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，將吸引更多國(guó)際一線品牌進(jìn)駐。此外，以大運(yùn)會(huì)為契機(jī)，成都將有望迎來更多如公園綠道等消費(fèi)新載體，激發(fā)消費(fèi)新動(dòng)能。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“成都作為國(guó)家中心城市之一，零售輻射能力強(qiáng)，消費(fèi)客群基數(shù)大，且居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。良好的消費(fèi)市場(chǎng)基本面是成都消費(fèi)數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。今年在運(yùn)動(dòng)經(jīng)濟(jì)倡導(dǎo)的消費(fèi)新理念下，借助大運(yùn)會(huì)帶來的消費(fèi)契機(jī)，鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和品牌方投資運(yùn)動(dòng)消費(fèi)板塊，為成都帶來健康品質(zhì)生活的新消費(fèi)體驗(yàn)。”

　　物流地產(chǎn)市場(chǎng)

　　高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)呈現(xiàn)季節(jié)性波動(dòng)，長(zhǎng)期需求基本面依然向好

　　2022年第一季度，易商青白江產(chǎn)業(yè)園交付使用，市場(chǎng)新增可租賃面積3.8萬平方米。

　　高標(biāo)庫(kù)租賃市場(chǎng)開年出現(xiàn)短暫波動(dòng)。一方面，受疫情影響，企業(yè)倉(cāng)庫(kù)租賃計(jì)劃出現(xiàn)放緩。另一方面，去年下半年為備戰(zhàn)雙十一和年末促銷旺季，多個(gè)零售商及其第三方物流企業(yè)采取季節(jié)性短租倉(cāng)庫(kù)，亦于今年初到期退租。

　　此外，自2021年下半年開始，隨著順豐收購(gòu)嘉里物流，極兔收購(gòu)百世快遞及京東物流收購(gòu)德邦，快遞快運(yùn)業(yè)市場(chǎng)整合逐步加速，不少快遞起家的物流企業(yè)紛紛通過收并購(gòu)切入快運(yùn)版圖，助其迅速躋身全物流產(chǎn)品服務(wù)商。上游業(yè)務(wù)整合傳導(dǎo)至下游倉(cāng)儲(chǔ)布局，季內(nèi)參與收并購(gòu)的快遞快運(yùn)企業(yè)逐漸開啟倉(cāng)庫(kù)整合，合并同區(qū)域倉(cāng)庫(kù)設(shè)施。至季末，全市凈吸納量受多方因素影響錄得負(fù)值，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。

　　雖然第一季度高標(biāo)庫(kù)新增需求有所放緩，但長(zhǎng)期來看，成都作為區(qū)域中心城市的物流樞紐地位依然難以撼動(dòng)。2021年成都GDP和社零消費(fèi)區(qū)域占比均超過15%。七普數(shù)據(jù)顯示2010至2020的十年間，成都市人口占西南五省（四川、重慶、貴州、云南、西藏）的比重從7.3%上升至10.3%。2021年成都常駐人口繼續(xù)保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增加24.5萬人，領(lǐng)跑全國(guó)各主要城市。人口基數(shù)為未來零售消費(fèi)長(zhǎng)期增長(zhǎng)提供有力支撐，也使成都成為西南地區(qū)最核心的貨品消納地。因此從貨物最優(yōu)運(yùn)輸路線及最高分撥效率的角度來看，成都作為區(qū)域C端消費(fèi)品和B端工業(yè)品的運(yùn)輸目的地，具備強(qiáng)勁的西南區(qū)域貨品分撥中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。短期租賃波動(dòng)難以動(dòng)搖業(yè)主對(duì)于中長(zhǎng)期倉(cāng)庫(kù)需求增長(zhǎng)的信心，故市場(chǎng)平均凈有效租金環(huán)比保持平穩(wěn)，報(bào)22.3元每平方米每月。

　　2023年起，成都新增供應(yīng)將顯著回落，高標(biāo)干倉(cāng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2023年開始，成都高標(biāo)干倉(cāng)集中供應(yīng)將告一段落。新項(xiàng)目的大幅減少，也將有效降低市場(chǎng)的租賃競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)至2023年末，成都干倉(cāng)平均空置率將降至7.7%，存量市場(chǎng)特征顯現(xiàn)，帶動(dòng)高標(biāo)干倉(cāng)從過去長(zhǎng)期的租戶市場(chǎng)向中性市場(chǎng)過渡。而與此相對(duì)，未來兩年成都高標(biāo)冷庫(kù)市場(chǎng)供應(yīng)顯著攀升，其中冷鏈物流產(chǎn)業(yè)聚集度最高的青白江子市場(chǎng)，高標(biāo)冷庫(kù)總存量將達(dá)到16萬平方米。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“未來業(yè)主爭(zhēng)奪租戶的主戰(zhàn)場(chǎng)將從干倉(cāng)轉(zhuǎn)移至冷庫(kù)。集中供應(yīng)下，冷庫(kù)也將步入與干倉(cāng)相似的發(fā)展軌跡——即高性價(jià)比項(xiàng)目入市帶動(dòng)租戶擴(kuò)租和升級(jí)需求釋放，高標(biāo)冷庫(kù)市場(chǎng)滲透率將快速提升。”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc