隨著鄭州對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整，招商引資政策推行，吸引了越來越多的企業(yè)及研究機構(gòu)的目光，將鄭州作為扎根中原的首選。鄭州也將推進產(chǎn)業(yè)定位提升和中原科技崛起為使命，通過政策吸引、招商升級，推進產(chǎn)業(yè)落地進程，打開中原科技等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚的局面。
2021年鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求熱度減弱，受水災(zāi)及疫情的波及，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)落實“節(jié)能增效”政策；科技及金融相關(guān)市場需求細(xì)分，電商行業(yè)孕育新生機；投資市場活躍以資產(chǎn)配置買家為主，租賃市場遇冷并未影響投資市場活力。
2021年鄭州寫字樓核心區(qū)域市場錄得新入市項目13.7萬平方米，非核心區(qū)有部分舊改項目入市，市場總量近435萬平方米。其中甲級寫字樓體量近198萬平方米。全年寫字樓租金上半年穩(wěn)中有升，市場回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影響，租賃市場漸入窘境，租金回落，較2020年相比，全年租金僅小幅上調(diào)2%。全年租賃市場以保險、信托類金融、科技新媒體、建筑類、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)科技類租戶為主仍積極擴租或新租辦公場所。但因在線教培行業(yè)大面積退租，房地產(chǎn)行業(yè)進行辦公資源整合，造成甲級辦公樓市場空置率上升5個百分點，至19.6%。受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，租賃市場活躍度緩慢恢復(fù)周期較長，租賃客戶選擇房源更加謹(jǐn)慎，甲級賬面租金下調(diào)8.6%，乙級寫字樓報價租金下調(diào)0.7%，空置率提升明顯。
租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，客戶方市場特征嶄露頭角。房地產(chǎn)“三道紅線”政策下，鄭州房地產(chǎn)租賃市場出現(xiàn)大面積退租及減租表現(xiàn)，“雙減”政策下，在線教培行業(yè)業(yè)務(wù)收縮，波及第四季度全市寫字樓市場凈吸納量呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。全市寫字樓凈吸納量錄得負(fù)2.6萬平方米。市場活躍度降低，去化率減弱，凈吸納量出現(xiàn)負(fù)增長，CBRE預(yù)判2022年市場將逐步進入客戶方市場。
未來一年，鄭州甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)將迎來增長期，其供應(yīng)主要集中于鄭東新區(qū)。該輪供應(yīng)受制于政策等相關(guān)導(dǎo)向，將進一步推動鄭州寫字樓市場空置率回升。伴隨著單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)的寫字樓供應(yīng)加劇，甲級寫字樓租金將進一步得到校準(zhǔn)，寫字樓租賃市場活躍度將大幅提升。與此同時，鄭州在區(qū)域產(chǎn)業(yè)劃分及產(chǎn)業(yè)招商政策落地中持續(xù)加碼，吸引越來越多總部級企業(yè)集中落戶，有望在新能源及綠色科技領(lǐng)域突破創(chuàng)新，為租賃市場注入新的能量和活力。
CBRE鄭州顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人曲皓琳表示，鄭州作為中國中部地區(qū)重要的中心城市、國家重要的綜合交通樞紐，承載著不可或缺的戰(zhàn)略意義。隨著國家中心城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)崛起，將會吸引更多的上下游企業(yè)扎根駐足，蓬勃發(fā)展，為寫字樓市場孕育更多的生機和發(fā)展。
受“7·20特大自然災(zāi)害”及“新冠疫情”的影響，2021年鄭州零售物業(yè)市場起伏較大，空置率方面推升至11.8%，為近年來最高。供應(yīng)端主要集中在第四季度，全年市場共錄得11個購物中心入市，以城市更新存量改造為主。其中，位于二七商圈的CITY大融城通過多維度整體改造，以引進多個城市首進品牌為核心，不僅成為了近年來具有代表性的城市更新存量改造項目，也為二七商圈注入了新活力，助推片區(qū)商業(yè)氛圍提升。此外，位于城市近郊的杉杉奧特萊斯購物廣場2期、新城吾悅廣場·滎陽店歷經(jīng)籌備實現(xiàn)了滿鋪開業(yè)，也體現(xiàn)出由專業(yè)成熟的開發(fā)運營商操盤下，對市場形成的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)和區(qū)域消費提檔升級。
然而，當(dāng)前的鄭州零售市場依然面臨較為嚴(yán)峻的考驗。疫情對消費形成的影響和不確定性，使得零售服飾、餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)的經(jīng)營受到一定限制，全市全年零售商業(yè)凈吸納量低于新增供應(yīng)，體現(xiàn)出疫情帶來的不確定因素，影響了部分品牌商的開店及投資信心。
鄭州商業(yè)呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象。一次洪水、兩次疫情、教育雙減，使得下半年的市場經(jīng)營受到了持續(xù)的沖擊與考驗。對于一些以餐飲、文化娛樂體驗業(yè)態(tài)為主的購物中心而言，其銷售額和客流更是較去年同期有著斷崖式下滑。此外，市場上一些規(guī)模不大、實力不強、專業(yè)經(jīng)驗不足的“散兵游勇”式購物中心也在過去一年的經(jīng)營中苦苦支撐，面對未來仍是一片茫然。
而像丹尼斯大衛(wèi)城、正弘城、萬達廣場、印象匯等一批定位明確、重商品管理與服務(wù)、具備專業(yè)商管團隊加持的購物中心在這一年中脫穎而出，業(yè)績不斷提升、品牌不斷優(yōu)化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。例如開業(yè)第三年的正弘城，通過線上小程序商城、抖音直播賣貨和微信社群的運作，打破現(xiàn)有的線下物理銷售空間，為商戶提供了多元的銷售去化的方式；再例如印象匯，在2021年以“熱愛改變”為全年主題，對商場外立面、廣場、內(nèi)部空間、燈光及動線進行了多維度優(yōu)化與提升，同時在不到一年的時間里完成了135個品牌調(diào)整（全場共計168個品牌），也為下一年的經(jīng)營發(fā)力做出了扎實的準(zhǔn)備工作。
新能源汽車成為年度熱門業(yè)態(tài)，2021年凈吸納量超2萬平方米。碳中和減排政策與鋰電池成本雙輪驅(qū)動的推進下，加速了汽車電動化發(fā)展。與傳統(tǒng)車企選址于城市外環(huán)、建店成本大而配備功能繁雜相比，新能源汽車線上下單、線下試駕體驗的消費模式使其在選址過程中更加聚焦大客流高曝光的購物中心。而隨著新能源汽車市場的蓬勃發(fā)展及用戶對產(chǎn)品的深度認(rèn)知，2021年各個品牌加速了在鄭州的選址工作。蔚來、理想、小鵬以快閃店+正式店+購物中心車展的形式合計開設(shè)20家，上汽R、嵐圖、高合、天際等作為首進品牌也迅速展開布局。
2022年鄭州新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)預(yù)計為73萬平方米，新項目重點圍繞“區(qū)域消費升級、存量改造”進行。伴隨著正弘?yún)R、錦藝CCD Park等優(yōu)質(zhì)項目的供應(yīng)，空置率有望下降，新開項目從體量、規(guī)劃到專業(yè)團隊的加持，也將大幅提升品牌商的投資信心，市場整體情況及投資熱度有望回暖升溫。
CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部董事張桐表示，相比因疫情造成的購物中心在經(jīng)營方面的‘失血’、品牌經(jīng)營策略及開店計劃的調(diào)整，疫情也推動了行業(yè)更多的思考與轉(zhuǎn)變，如對全渠道的思考和探索、以用戶思維開展的線上導(dǎo)流、數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用、營銷方式的轉(zhuǎn)變等。同時，核心商圈優(yōu)質(zhì)項目在過去一年所展現(xiàn)出的高韌性與強號召力，也再次印證了市場各端對大體量、科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計、具備專業(yè)化運營理念和團隊的項目渴求。而購物中心，也正在真正意義上的從渠道向平臺+內(nèi)容轉(zhuǎn)變。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示，剛剛過去的2021年，作為‘十四五’規(guī)劃的開局之年，也是鄭州加快國家中心城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期。鄭州正著力構(gòu)建數(shù)字經(jīng)濟賦能、先進制造業(yè)支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)、都市生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，且逐步形成具有全球競爭力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
