2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共迎來5個項目交付，其中61%位于新興商務(wù)區(qū)。多個項目受工期影響，入市時間推遲，全年新增供應(yīng)僅24.4萬平方米，同比下降58%。上半年租賃需求活躍，但在第三季度受疫情和行業(yè)政策影響，引發(fā)退租潮；年底租賃需求企穩(wěn)，全年共錄得近37萬凈吸納量，超過疫情前水平。供應(yīng)量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0個百分點。
行業(yè)需求方面，TMT持續(xù)增長，穩(wěn)居第一需求，但其細分行業(yè)正發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)新增租賃需求占比超越消費互聯(lián)網(wǎng)�！笆奈濉币I(lǐng)數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展，尤其推動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。借此，TMT行業(yè)將邁向發(fā)展新階段。傳統(tǒng)金融以其行業(yè)韌性釋放穩(wěn)定租賃需求，同時，資源整合促使行業(yè)內(nèi)部更新。第三方辦公服務(wù)運營商自2018年后呈收縮態(tài)勢，2021年再度成為主力租賃需求來源。主打精裝房源、拎包入住的第三方辦公，成為疫情后企業(yè)控制預算的首選。
全市整體租金呈下跌趨勢但跌幅收窄，全年租金指數(shù)同比下跌1.7%。其中，甲級寫字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全年跌幅僅0.6%。相比之下，乙級寫字樓通過以價換量的方式去化存量面積，全年跌幅達2.4%，未來仍面臨下行壓力。分區(qū)域市場來看，以建設(shè)大道為代表的核心商務(wù)區(qū)由于市場存量競爭激烈，新項目采取更為靈活的租賃策略爭取市場份額，全年租金指數(shù)下跌1.8%。而以中國光谷為代表的次級商務(wù)區(qū)，年度租賃需求活躍，帶動市場租金企穩(wěn)，全年租金指數(shù)下跌1.6%，租金表現(xiàn)高于全市平均水平。
2021年武漢零售物業(yè)市場共迎來7個項目開業(yè)，包括位于航空路核心商圈的武漢恒隆廣場和K11購物藝術(shù)中心HK I。超過7成新增供應(yīng)位于非核心商圈，其中漢陽區(qū)域在經(jīng)歷了五年供應(yīng)空白后，首次迎來新項目開業(yè)。優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)加劇存量市場升級，全年錄得魯巷廣場、凱德新民眾樂園、漢街萬達廣場、光谷國際廣場閉店改造，武漢國際廣場完成局部升級。截至2021年第四季度末，全市零售物業(yè)總存量推升至718萬平方米。四季度新開業(yè)項目表現(xiàn)亮眼，品牌調(diào)整活躍促使全市空置率水平下降至8.5%，同比下降0.8個百分點。全市購物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)，租金指數(shù)同比上漲0.8%。其中新開業(yè)項目拉動核心商圈租金回升，租金指數(shù)同比上升1.3%。
零售業(yè)態(tài)引領(lǐng)新增需求回暖。年內(nèi)錄得LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等奢侈品品牌武漢二店開業(yè)。Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等國際零售品牌開設(shè)武漢首店。買手店及集合店在武漢布局，年內(nèi)錄得LOOKNOW、KNOWIN潮流集合店武漢首店開業(yè)，引領(lǐng)Z世代消費潮流。
餐飲品牌拓店熱度不減。繼長沙網(wǎng)紅茶飲品牌茶顏悅色在武漢全面擴張后，中式糕點品牌虎頭局渣打餅行與墨茉點心局均在各大商圈布局門店。人氣咖啡品牌Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand以及輕餐品牌wagas均在武漢開設(shè)首店。除此之外，餐飲品牌內(nèi)部業(yè)態(tài)融合趨勢愈發(fā)明顯，“日咖夜酒”的全時段運營模式成為品牌探索熱點。
CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示，2022年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預計將迎來逾90萬平方米新增供應(yīng)，其中不乏企業(yè)天地A1、綠地中心、首地財富中心等地標型項目，新一輪供應(yīng)高峰隨之而來。高供應(yīng)量將在短期使空置率承壓，但數(shù)字經(jīng)濟引導科技新媒體行業(yè)釋放租賃需求，金融、專業(yè)服務(wù)、消費服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)韌性發(fā)展，預計租賃需求將穩(wěn)步回升。零售市場將迎來武漢大悅城、武漢萬象城、武商夢時代等優(yōu)質(zhì)項目開業(yè)，多個新興商圈將迎來首個具有區(qū)域影響力的項目入市，零售氛圍將進一步提升。
2021年武漢大宗交易市場共錄得交易7筆，全年交易總額達31.1億元，同比上漲96.5%，超過疫情前水平。從成交類型上看，投資者對于優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注，超過半數(shù)成交來自寫字樓相關(guān)物業(yè)，成交金額占比達83.7%。與此同時，投資者對工業(yè)物流、零售物業(yè)、數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度不斷攀升。從投資者類型來看，內(nèi)資買家占據(jù)主力地位。同時，外資地產(chǎn)基金公司年內(nèi)活躍，成為投資市場風向標。
以武漢為代表的強二線城市，作為長江經(jīng)濟帶上重要的交通樞紐中心，憑借豐富的資源和龐大的產(chǎn)業(yè)能量，疫情后以加速度重回主賽道，武漢城市經(jīng)濟圈也以3萬億的成績躋身全國省域城市圈第一。CBRE投資及資本市場部助力新世界集團與新加坡投資機構(gòu)，達成武漢光谷新世界項目的合作，代表著國際資本對武漢市場的高度認可，向市場釋放出積極的投資信號。
CBRE華中區(qū)投資及資本市場部副董事熊倩芬表示，武漢正處在政策窗口期，其新舊動能的轉(zhuǎn)換、科創(chuàng)人才的涌入以及宏觀政策的加持，都將進一步提升城市的能級和品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)、企業(yè)與人才的流入將傳導為市場的活躍度，提振不動產(chǎn)的流動性。其中，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的甲級寫字樓、長租公寓、零售及倉儲物流資產(chǎn)將會是投資者重點尋求的投資標的。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
