CBRE世邦魏理仕日前發(fā)布2021年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2022年展望預(yù)計(jì)，香港商鋪和工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的租賃需求將有所上升，以致租金和資本值可回暖和有所增長(zhǎng)，但寫字樓市場(chǎng)受到即將到來(lái)的井噴式供應(yīng)的影響，租金在過(guò)去兩年急劇下降后，今年內(nèi)大概率只可回穩(wěn)出現(xiàn)明顯回升的機(jī)會(huì)較低。

　　2021年第四季度寫字樓租賃市場(chǎng)于上季度相對(duì)淡靜，但2021年全年寫字樓新租務(wù)成交按年增長(zhǎng)83%至38萬(wàn)平方米，不過(guò)這僅占疫情前2019年總量的78%。而銀行、金融和保險(xiǎn)公司占全年新增租賃活動(dòng)的25%。

　　盡管租賃勢(shì)頭有所改善，2021年第四季度的凈吸納量仍為(負(fù))15,000平方米，連續(xù)第9個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)吸納量，延續(xù)本地房地產(chǎn)歷史上最長(zhǎng)的下行周期。九龍東是在2021年唯一錄得全年正凈吸納量的地區(qū)。

　　全年整體空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，從2020年12月的9.9%上升至2021第四季度的11.2%。總空置樓面面積達(dá)到84.5萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。2021年第四季度整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，較2020年17.4%的年跌幅大為改善。

　　CBRE香港顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人馮詩(shī)慧表示，盡管新冠變種病毒奧米克隆病毒有社區(qū)傳播風(fēng)險(xiǎn)，但如果香港能與內(nèi)地在年內(nèi)恢復(fù)部分通關(guān)，寫字樓市場(chǎng)的租賃勢(shì)頭將有望進(jìn)一步改善。特區(qū)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，加上內(nèi)地企業(yè)租賃需求改善，將使租金跌幅速度較2021年相對(duì)放緩，但空置率較高和新供應(yīng)入市的壓力下，難見(jiàn)寫字樓租金反彈。預(yù)計(jì)2022年甲級(jí)寫字樓租金將基本保持穩(wěn)定，但在一些空置率較高的地區(qū)，租金可能繼續(xù)微跌。

　　商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)氣氛在2021年下半年有所改善，因此第四季度整體街鋪空置率按季下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至14.4%。當(dāng)中以尖沙咀地區(qū)空置率跌幅最大，按季下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　2021年商鋪?zhàn)赓U活動(dòng)主力由餐飲、時(shí)裝及相關(guān)品牌，以及化妝品店帶動(dòng)，占2021年租賃交易的70%以上，其中餐飲業(yè)的份額占比接近50%。

　　由于空置率相對(duì)較高，改善的租賃勢(shì)頭并未見(jiàn)第四季度的租金有大幅增長(zhǎng)。街鋪?zhàn)饨鹪诘谒募径缺憩F(xiàn)持平，而全年街鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)為1.2%。

　　CBRE香港顧問(wèn)及交易服務(wù)|商鋪部負(fù)責(zé)人溫運(yùn)強(qiáng)表示，2021年期間，餐飲業(yè)仍然是租賃市場(chǎng)中最活躍的行業(yè)，尤其是日本料理。一些針對(duì)大眾市場(chǎng)的品牌和日常用品零售商亦比較積極。市場(chǎng)氣氛改善促使部分業(yè)主在租金叫價(jià)方面較為強(qiáng)硬。因此，隨著業(yè)主和租戶之間的租金預(yù)期差距擴(kuò)大，空置率可能仍然會(huì)維持于高水平。我們預(yù)期2022年街鋪?zhàn)饨饘⑤p微上漲約5%，前提是疫情需要受控，以及社交距離措施不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間收緊以導(dǎo)致租賃需求大幅回落。

　　由于可租用空間減少，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的租賃活動(dòng)在2021年第四季度相對(duì)較慢。第四季度的倉(cāng)庫(kù)空置率進(jìn)一步下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至2.3%，全年累跌1.3個(gè)百分點(diǎn)。駕車直達(dá)和電梯上下的工廈空置率均縮少至3%以下。

　　物流營(yíng)運(yùn)商在2021年第四季度尤其活躍，本地第三方物流公司占該季度期間最大的三筆租賃交易，總交易面積達(dá)52,000平方米。電子產(chǎn)品公司亦見(jiàn)擴(kuò)張性需求。

　　2021年第四季度的倉(cāng)庫(kù)租金按季上漲1.0%。全年租金增長(zhǎng)3.9%，為自2014年以來(lái)的最大年度增幅。

　　CBRE香港及交易服務(wù)|工業(yè)及物流部負(fù)責(zé)人黎尚文表示，與2020年相比，2021年全年見(jiàn)到更多的擴(kuò)張需求，其中第三方物流營(yíng)運(yùn)商 (3PLs) 占2021年租賃活動(dòng)的50%以上。隨著零售及相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇，來(lái)自3PLs的需求會(huì)繼續(xù)上升。我們也看到科技和醫(yī)療保健行業(yè)的租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)。由于可租用空間有限，這將會(huì)支持2022年的租金增長(zhǎng)，工業(yè)物業(yè)將可能再次成為商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)最好的市場(chǎng)。

　　在2021年第四季度，共錄得226億港元（約185億人民幣）的大額商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手，交易額超過(guò)7,700萬(wàn)港元（約6,288萬(wàn)人民幣），不包括凈地或關(guān)聯(lián)交易。全年總成交額達(dá)796億港元（約651億人民幣），比2020年的528億港元（約431億人民幣）按年增長(zhǎng)51%。投資交易總額雖然超過(guò)了2019年和2020年的水平，但僅占2017年最高峰水平（1,830億港元/約1,494億人民幣）的43%。

　　工業(yè)物業(yè)仍是備受追捧的資產(chǎn)類別，占2021年第四季度投資額的40%（91億港元/約74億人民幣）。領(lǐng)展在第四季度收購(gòu)兩項(xiàng)工業(yè)物業(yè)，總額為58億港元（約47億人民幣），是有紀(jì)錄以來(lái)最大宗的工業(yè)物業(yè)交易。以全年計(jì)，工業(yè)物業(yè)在2021年的交易總額中也占最大份額，占37%。

　　房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資信托基金在第四季度總共投資了107億港元（約87億人民幣），占該季投資額的47%。除了積極投資工業(yè)物業(yè)外，其中三個(gè)房地產(chǎn)基金共投資32億港元（約26億人民幣）到多個(gè)酒店物業(yè)。

　　CBRE香港資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人甄浚岷表示，經(jīng)濟(jì)前景改善、香港疫情受控以及租賃活動(dòng)逐漸活躍，支持去年投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)的強(qiáng)勁需求。展望2022年，我們預(yù)計(jì)商鋪物業(yè)的租金將進(jìn)一步增長(zhǎng)， 吸引投資者尋找增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。至于寫字樓方面，盡管即將出現(xiàn)供應(yīng)熱潮，本地和內(nèi)地投資者可以在租金見(jiàn)底的同時(shí)關(guān)注分層寫字樓的投資機(jī)會(huì)。此外，我們預(yù)期美國(guó)可能加息對(duì)投資需求的影響有限，因?yàn)榱鲃?dòng)資金充裕將可以制衡加息對(duì)香港所產(chǎn)生的壓力。”

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc