2021年北京寫字樓市場(chǎng)回顧
1.北京寫字樓市場(chǎng)今年供給穩(wěn)中有升，全年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來九個(gè)項(xiàng)目合計(jì)近67.5萬平方米的體量交付入市。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有超13.5萬平方米新體量入市新項(xiàng)目竣工入市。
2.北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求出現(xiàn)井噴式增長，全年凈吸納量錄得約95.7萬。新租及擴(kuò)租主要需求來源仍集中在互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)。
3.甲、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金雖同比下降，但全年看已進(jìn)入回調(diào)通道。
4.多項(xiàng)目入市難抵市場(chǎng)大宗租賃需求，全市存量去化明顯，甲、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率均同比下降。
5.商圈功能及基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善的亞奧、上地/北清路及麗澤商圈愈發(fā)受到頭部企業(yè)的需求青睞。
據(jù)世樺嘉潤執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2021年全年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有九個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，合計(jì)帶來約67.5萬平方米的高品質(zhì)可租賃寫字樓建筑面積，相較2020年北京全市甲級(jí)項(xiàng)目新增供應(yīng)量增長超過32%。北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來兩宗新項(xiàng)目交付入市分別位于望京/酒仙橋和上地/北清路商圈、體量共計(jì)約13.5萬平方米。
北京寫字樓市場(chǎng)概覽
在需求端，李芳月女士表示，在平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及寫字樓租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求下，2021年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求出現(xiàn)井噴式增長，凈吸納量錄得近95.7萬平方米，同比增加約77.3萬平方米，超2020年全年凈吸納量數(shù)值的五倍。雖然受到國家“雙減”政策及教育培訓(xùn)等行業(yè)調(diào)整的影響，但全市乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求依然旺盛，全年凈吸納量錄得29.8萬平方米，環(huán)比同樣出現(xiàn)大幅提升。
在需求來源方面，CCRA世樺嘉潤數(shù)據(jù)顯示，科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場(chǎng)新租及擴(kuò)租需求的持續(xù)引導(dǎo)者，合計(jì)占北京寫字樓市場(chǎng)新租及擴(kuò)租總面積的77%。專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積較往年小幅下降，但仍穩(wěn)居全市需求來源前三名。
各行業(yè)成交面積占比
就商圈成交而言，中概股企業(yè)在國內(nèi)反壟斷和美國《問責(zé)法案》出臺(tái)的背景下，衍生的業(yè)務(wù)調(diào)整和辦公空間整合需求，促生了亞奧商圈兩單年度TOP級(jí)成交。亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的16%，僅次于位于第一位的中央商務(wù)區(qū)。得益于互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在上地/北清路商圈的迅猛擴(kuò)張，上地/北清路商圈成交面積居全市第三位，成交占比近16%。望京/酒仙橋、三元橋及麗澤商圈分別位居第四、五、六位，占比分別為11%、10%和8%。商圈成交占比變化充分反映出科技與金融行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)北京新租及擴(kuò)租市場(chǎng)需求，并且頭部企業(yè)開始出現(xiàn)向配套逐漸完善的亞奧及麗澤等商圈轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。
各商圈成交面積占比
在空置率方面，除部分商圈因新增入市體量影響空置率有所升高外，整體市場(chǎng)依舊維持火熱行情。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置面積不斷縮減，整體空置率再降1.1個(gè)百分點(diǎn)至15.1%。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)租戶搬遷和退租空置面積得到迅速去化，空置率季度環(huán)比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)至12.3%。就北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，因外資科技企業(yè)和保險(xiǎn)行業(yè)在麗澤商圈的擴(kuò)張布局及本季度多宗大面積成交的達(dá)成，麗澤商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)大幅下降12.8個(gè)百分點(diǎn)至35.1%，連續(xù)兩個(gè)季度成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率降幅最大的商圈。值得一提的是亞洲金融大廈和鼎城時(shí)代廣場(chǎng)的兩單大宗成交深刻影響了亞奧商圈存量面積的爭(zhēng)奪格局，商圈空置率降低6.6個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。另一方面，望京/酒仙橋、中關(guān)村商圈受新增入市合計(jì)近16萬㎡的項(xiàng)目影響，空置率分別回升至18.8%和9.3%。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈空置率
年關(guān)將至，部分業(yè)主由于空置去化壓力選擇降價(jià)攬租，但并未改變整體租金回暖趨勢(shì)。北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金本季度環(huán)比微升0.8個(gè)百分點(diǎn)至人民幣350.3元㎡/月。相較甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金亦同步回暖，環(huán)比升高0.9%至人民幣212.5元㎡/月。在全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中，各大商圈均迎來不同程度的普漲。亞奧商圈的平均租金環(huán)比漲幅居首位，達(dá)到約1.7%。長安街商圈緊隨其后，本季度平均租金漲幅達(dá)到1.3%。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈平均租金
2022年北京寫字樓市場(chǎng)展望
明年整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有近85萬平方米新增供應(yīng)入市，除去未來新增項(xiàng)目施加的影響外，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率仍將平緩走低，2022年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金預(yù)計(jì)將持續(xù)回調(diào)，2022年政策雙重利好催生市場(chǎng)需求持續(xù)回暖。
2022年北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來近85萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自三元橋/亮馬河、亞奧及中關(guān)村商圈，其中甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)約為67萬平方米。雖然北京租賃市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，但大量新項(xiàng)目集中交付入市預(yù)計(jì)將會(huì)小幅提高全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率。隨著新入市項(xiàng)目的積極去化，北京寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入去化階段，空置率或?qū)⒅鹉昊芈洹?/P>
良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及不斷擴(kuò)張的市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將使北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金將持續(xù)穩(wěn)步上調(diào)。一些備受租戶關(guān)注的商圈如亞奧與麗澤商圈將獲益于積極的項(xiàng)目去化情況及商圈的不斷發(fā)展成熟，平均租金上漲幅度或?qū)㈩I(lǐng)跑全市其他商圈。
自2022年起，隨著市場(chǎng)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的苗頭初現(xiàn)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率預(yù)計(jì)仍將逐年回落，平均租金也將進(jìn)入持續(xù)回調(diào)通道。因此，CCRA世樺嘉潤建議有成本節(jié)約與辦公環(huán)境優(yōu)化升級(jí)需求的租戶，應(yīng)積極把握當(dāng)前近十年一遇的談判機(jī)會(huì)窗口，以理想的租金價(jià)格鎖定長期的租約合同。
來源：世樺嘉潤
編輯：wangdc
