萊坊近日發(fā)布上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，2021年全年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新供約127萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%。第四季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均空置率繼續(xù)下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)至14.7%，較2020年第四季度下降了5.1個(gè)百分點(diǎn)，凈吸納量約為6.25萬(wàn)平方米。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　第四季度位于徐匯濱江的諾布中心竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)50,000平方米的辦公面積。2021年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)有超過(guò)80%的新供位于中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)，并且大部分集中在徐匯濱江、北外灘、后世博等新興市場(chǎng)。雖然核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)有限，但是在2021年依然有旭輝企業(yè)大廈以及改造項(xiàng)目錦滄文華廣場(chǎng)竣工交付。

　　此外，第四季度，軌道交通十四及十八號(hào)線(xiàn)正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步提升了城市運(yùn)能。其中，十四號(hào)線(xiàn)途經(jīng)小陸家嘴、淮海中路、南京西路等市中心多個(gè)重要的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，從員工通勤角度豐富了有辦公租賃需求企業(yè)的選擇，對(duì)核心區(qū)域的辦公租賃具有潛在的提升作用。

　　萊坊董事及上海和北京研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝勘硎�，從市�?chǎng)新租賃交易來(lái)看，金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、TMT、生物醫(yī)藥以及零售品牌成為四季度及2021年全年市場(chǎng)需求的主要來(lái)源。生物醫(yī)藥以及零售品牌相較于其他行業(yè)受疫情影響最顯著。

　　持續(xù)的疫情使得人們對(duì)于健康以及精準(zhǔn)醫(yī)療需求的大幅提升，促成醫(yī)療市場(chǎng)的擴(kuò)容，因此生物醫(yī)藥企業(yè)寫(xiě)字樓升級(jí)以及新設(shè)立辦公室的需求不斷增長(zhǎng)。

　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇以及內(nèi)需挖潛，促成內(nèi)外資零售品牌的業(yè)績(jī)特別是餐飲、服飾以及化妝品與疫情初期相比有大幅提高。國(guó)內(nèi)需求的巨大潛力給予零售品牌的信心提振，因此零售商的寫(xiě)字樓新租賃以及擴(kuò)租的需求在整個(gè)2021年都有大幅增加。

　　萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南表示，第四季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金繼續(xù)上升至每天每平方米人民幣8.50元，環(huán)比上漲1.44%，同比上漲1.87%。核心商務(wù)區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)熱門(mén)板塊的市場(chǎng)平均租金在第四季度都有明顯的上漲�？罩妹娣e的大幅度去化給予寫(xiě)字樓業(yè)主方以信心，伴隨而來(lái)的是市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)的持續(xù)上漲。同時(shí)，受惠于政策性補(bǔ)貼以及資本青睞的企業(yè)對(duì)于辦公環(huán)境升級(jí)的迫切需求也是助推甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金上調(diào)的重要因素。

　　三大核心商務(wù)區(qū)的租金均有不同程度上漲，核心商務(wù)區(qū)的平均租金升至每天每平方米人民幣11.14元，環(huán)比上漲1.64%，同比上漲2.87%。新興商務(wù)區(qū)也在近期較高租金報(bào)價(jià)的新項(xiàng)目竣工交付的帶動(dòng)下，平均租金環(huán)比上漲2.83%，同比上漲2.78%。例如，浦東前灘市場(chǎng)的租金環(huán)比大漲7.25%至每天每平方米人民幣8.68元，較去年同期漲幅超過(guò)20%。

　　萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南表示，我們預(yù)計(jì)2022年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的供應(yīng)高峰，不少于200萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目計(jì)劃竣工交付。這些新項(xiàng)目基本集中在前灘、徐匯濱江、北外灘等新興市場(chǎng)。而在疫情常態(tài)化的背景下，上海將繼續(xù)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面加大力度。醫(yī)藥研發(fā)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造等熱門(mén)行業(yè)都將會(huì)吸引更多的資本沉淀。我們認(rèn)為2022年雖然市場(chǎng)供應(yīng)可觀，但是企業(yè)入駐需求以及現(xiàn)有辦公場(chǎng)所升級(jí)需求的大幅增加將有效去化空置面積。市場(chǎng)空置將得到進(jìn)一步降低，市場(chǎng)租金有望延續(xù)目前的上漲態(tài)勢(shì)。

　　投資市場(chǎng)

　　萊坊上海辦公樓服務(wù)和投資部高級(jí)董事李理表示，與2020年市場(chǎng)主要買(mǎi)家來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)所不同的是，2021年寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的主要參與者還包括來(lái)自于國(guó)內(nèi)的以自用為主的實(shí)體企業(yè)。由于疫情影響，投資市場(chǎng)不少資產(chǎn)價(jià)格正處于較低水平，受到正處于急速擴(kuò)張期的熱門(mén)產(chǎn)業(yè)的青睞。

　　- 12月16日，領(lǐng)盛投資管理與景瑞不動(dòng)產(chǎn)完成收購(gòu)上海虹橋良華購(gòu)物廣場(chǎng)（西區(qū)）項(xiàng)目。此次收購(gòu)作為景瑞不動(dòng)產(chǎn)與領(lǐng)盛合作首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于上海虹橋綜合交通樞紐區(qū)域內(nèi)，距離虹橋樞紐中心和虹橋商務(wù)區(qū)800米，西區(qū)項(xiàng)目總建筑面積約為64,000平方米。

　　- 12月15日，百麗集團(tuán)以人民幣9.5億元收購(gòu)上海徐匯區(qū)中金國(guó)際廣場(chǎng)B座寫(xiě)字樓，面積約為25,155.2平方米。

　　- 12月1日，華泰證券發(fā)布公告稱(chēng)，公司董事會(huì)同意收購(gòu)山東黃金持有的上海盛鉅資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權(quán)，進(jìn)而購(gòu)置位于浦東陸家嘴的上海保利廣場(chǎng)C棟樓，建筑面積為4,929.5平方米。

　　來(lái)源：萊坊

編輯：wangdc