去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”等政策指引下，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在過去幾年間取得了長(zhǎng)足發(fā)展。在此背景下，仲量聯(lián)行近日重磅發(fā)布《乘勢(shì)而上，啟航新征程——中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書》，旨在深度解析中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀以及投資機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，這份白皮書是我們自2018年發(fā)布《新機(jī)遇，新挑戰(zhàn)》長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書之后，再次針對(duì)這一細(xì)分市場(chǎng)展開的深入研究，以期為市場(chǎng)參與方提供更多維度的洞察。3年前的報(bào)告描繪了中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)通向成熟的發(fā)展路；我們欣喜地看到，市場(chǎng)已沿著這條路徑向前邁進(jìn)；而現(xiàn)在正是中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)邁向成熟的重要機(jī)遇期。
房源數(shù)量三年翻番 需求來源日趨多元
三年前，仲量聯(lián)行提出人口結(jié)構(gòu)變化、購(gòu)房門檻、政策支持和資本助力是推動(dòng)中國(guó)長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展的四大驅(qū)動(dòng)力。如今，這四大驅(qū)動(dòng)因素更迎來了“升級(jí)版”——
“七普”展現(xiàn)出的城市之間和城市內(nèi)部更強(qiáng)的人口流動(dòng)、晚婚晚育現(xiàn)象的越來越普遍和家庭小型化趨勢(shì)都導(dǎo)致青年人住房租賃需求期延長(zhǎng)；
居高不下的房?jī)r(jià)和一、二線城市不斷加碼的限購(gòu)限貸政策讓長(zhǎng)租公寓得以滿足越來越多人的住房需求；
國(guó)家出臺(tái)的一系列土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等政策亦在鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)對(duì)其進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范；
在辦公、零售等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)遭受疫情沖擊時(shí)，韌性十足的長(zhǎng)租公寓受到了全球主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和其他投資機(jī)構(gòu)的青睞，為該業(yè)態(tài)注入了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。
在上述因素的共同作用下，中國(guó)重點(diǎn)城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)挺過了行業(yè)洗牌和疫情沖擊，從2020年下半年開始迅速?gòu)?fù)蘇。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，十家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套增長(zhǎng)至2020年底的 73萬套，數(shù)量將近翻番。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中；且開業(yè)6個(gè)月以上門店的平均入住率高達(dá)89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已逐漸成型。
從城市維度觀察，截至2021年第二季度，深圳長(zhǎng)租公寓存量項(xiàng)目和房源數(shù)量最多，分別為395個(gè)和13.3萬套；上海290個(gè)存量項(xiàng)目共計(jì)7.1萬套房源中，50%分布在外環(huán)外，內(nèi)環(huán)內(nèi)僅有10%；北京雖然在項(xiàng)目和房源數(shù)量上不及深圳和上海，但在營(yíng)項(xiàng)目平均出租率高達(dá)97.5%，租賃需求十分旺盛。
京滬深最受投資者青睞 回報(bào)預(yù)期在4.5-5.5%
在“房住不炒”的長(zhǎng)期定位、支持性政策的相繼出臺(tái)以及市場(chǎng)基本面的有力支撐下，越來越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)和投資人將目光聚焦在了中國(guó)長(zhǎng)租公寓的開發(fā)及投資上。為了更好地分析和預(yù)判國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的投資邏輯與趨勢(shì)，仲量聯(lián)行面向30多家不同類型的投資機(jī)構(gòu)開展了問卷調(diào)研。
調(diào)研結(jié)果顯示，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點(diǎn)依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來人口占比高和購(gòu)房門檻較高的一線或新一線城市。而在細(xì)分賽道方面，目前97%的受訪投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場(chǎng)的中高端長(zhǎng)租公寓細(xì)分市場(chǎng)。從發(fā)展模式看，投資者仍然主要采取重資產(chǎn)擴(kuò)張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。
大部分投資者對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢(shì)。對(duì)于未來5年的穩(wěn)定回報(bào)率走勢(shì)，45%的投資者認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，39%的投資人認(rèn)為會(huì)下降。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸成熟，其空置風(fēng)險(xiǎn)將更低、資產(chǎn)表現(xiàn)也將更趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)資本化率會(huì)繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)靠攏。
挑戰(zhàn)機(jī)遇并存 市場(chǎng)各參與方需攜手合作
“資產(chǎn)價(jià)值過高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難” 一直以來都是中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資者面臨的兩項(xiàng)最大挑戰(zhàn)。對(duì)于大部分機(jī)構(gòu)型投資人而言，存量改造是進(jìn)入國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的主流模式。但國(guó)內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的價(jià)格普遍偏高，再加上項(xiàng)目改造成本、投資回報(bào)率往往低于機(jī)構(gòu)投資者的預(yù)期。投資者有必要深入市場(chǎng)租賃需求特征，在非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機(jī)會(huì)。
要想在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達(dá)成，拿地開發(fā)是效率更高的方式，但目前機(jī)構(gòu)投資者在本地市場(chǎng)獲取開發(fā)土地還存在一定難度。投資者應(yīng)考慮與擁有土地優(yōu)勢(shì)的國(guó)企和開發(fā)商以及擁有豐富管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商合作，各方市場(chǎng)參與方發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，能夠有效應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。
此外，“資產(chǎn)流動(dòng)性過低，導(dǎo)致退出困難”成為第三大挑戰(zhàn)，退出機(jī)制已是投資者最關(guān)注的話題之一。短期內(nèi)，單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過REITs提升長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)的流動(dòng)性。
中國(guó)REITs為長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展提供新契機(jī)
在“房住不炒”和“共同富�！钡拇笳弑尘爸�，租賃住房的發(fā)展正被提到前所未有的高度。2021年7月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布958號(hào)文，正式將保障性租賃住房納入了試點(diǎn)行業(yè)中。使得普通投資人參與這一中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益且分紅穩(wěn)定的投資產(chǎn)品成為可能，并同時(shí)可以分享到國(guó)家建設(shè)的紅利。此外租賃住房REITs可以實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為前期投入大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場(chǎng)的流動(dòng)性；同時(shí)還可以提升開發(fā)商開發(fā)租賃住房的動(dòng)力，從而加大該市場(chǎng)的供應(yīng)量。
REITs的落地進(jìn)一步推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大資管時(shí)代的到來。在傳統(tǒng)增量開發(fā)為主導(dǎo)的上半場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商們通過高杠桿來實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)獲得高收益；而在存量資管為主的下半場(chǎng)，資產(chǎn)管理的水平高低才是制勝的關(guān)鍵。在REITs的模式和制度之下，租賃住房的價(jià)值創(chuàng)造主要來自不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)本身的真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況，由資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流是投資者分紅付息的主要來源，通過升級(jí)不動(dòng)產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理、提升租金收入、提高資產(chǎn)估值，從而帶來長(zhǎng)期的持有收益。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示，租賃住房和REITs天然適配，雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時(shí)僅將保障性租賃住房納入中國(guó)REITs的底層資產(chǎn)，但我們認(rèn)為，中國(guó)REITs拓展到市場(chǎng)化的租賃住房是必然趨勢(shì)。租賃住房有可能成為中國(guó)REITs的又一個(gè)藍(lán)海；而REITs也有望成為長(zhǎng)租公寓投資者未來主要的退出機(jī)制之一。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
