近日，萊坊對2021年上半年亞太地區(qū)倉儲市場予以回顧并發(fā)布報告。2021年上半年，電子商務(wù)因受益于消費者和企業(yè)持續(xù)向線上轉(zhuǎn)型的趨勢，使得亞太地區(qū)的倉儲市場需求依然強勁。

　　根據(jù)英國運輸情報顧問公司(Transport Intelligence)公布的數(shù)據(jù)顯示，受新冠疫情的正面影響，亞太地區(qū)的電子商務(wù)物流市場于去年增長22%左右，達到約1,530億歐元（1,820 億美元）。盡管區(qū)域內(nèi)有疫情反復(fù)的現(xiàn)象，但亞太地區(qū)的主要倉儲租金基本保持不變，同比小幅下降 0.1%。在堅韌的基本面支撐下，預(yù)計亞太地區(qū)倉儲市場將保持積極態(tài)勢，并穩(wěn)定下半年的租金情況。

　　澳大利亞東海岸優(yōu)質(zhì)倉儲迎來十年來空置率新低

　　今年上半年，澳大利亞東海岸優(yōu)質(zhì)倉儲租賃需求旺盛，在整個亞太地區(qū)表現(xiàn)突出。東海岸地區(qū)迎來了十年來空置率新低，其中悉尼、墨爾本和布里斯班的入住率高于平均水平。開發(fā)商對投機性建設(shè)的信心也顯著上升，悉尼和布里斯班的新增供應(yīng)量迅速增長。

　　隨著東海岸疫情反復(fù)并恢復(fù)封鎖，預(yù)計在電子商務(wù)需求進一步刺激下，倉儲及貨運需求將會進一步增大。當然，這也將對空置率處于低位的區(qū)域形成壓力(可供挑選的倉儲空間有限)。預(yù)計未來澳大利亞的情況將會有所轉(zhuǎn)變，且形勢會有利于租金呈上升趨勢的業(yè)主。

　　新加坡的主要倉儲租金同比下降3.9%

　　新加坡的主要倉儲租金同比下降3.9%，未來隨著新增供應(yīng)入市(預(yù)計從現(xiàn)在到2022年將有620萬平方英尺的新增供應(yīng)交付)，將給市場形成一定壓力。得益于租戶需求旺盛，目前市場情況基本穩(wěn)定，截至2021年上半年的入住率仍保持在接近90%的水平，并且同比趨緊。電子商務(wù)、制造業(yè)以及最近建立的疫苗生產(chǎn)設(shè)施對倉儲空間的需求將對市場回升提供支撐。預(yù)計新加坡的的倉儲租金將保持穩(wěn)定，并預(yù)計在未來6-12個月將溫和上漲1-3%。

　　預(yù)計中國香港城市倉儲市場的基本面將保持不變

　　中國香港特別行政區(qū)的租金也基本保持穩(wěn)定并略有上升。與亞太地區(qū)的其他區(qū)域類似，電子商務(wù)需求將繼續(xù)成為該區(qū)域的主要驅(qū)動力。隨著從零售業(yè)向電子商務(wù)的轉(zhuǎn)型，倉儲需求增加，且入住率保持在90%左右。預(yù)計中國香港的倉儲市場基本面將保持不變，且租金在今年下半年保持穩(wěn)定。

　　中國內(nèi)地物流設(shè)施和倉儲仍然保持著高需求

　　中國內(nèi)地經(jīng)濟很大程度上已恢復(fù)到疫情前的水平，但物流及倉儲需求仍然旺盛。電子商務(wù)第三方物流和冷庫占2020年新增租賃的70%以上。受惠于國家對經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)和消費升級的支持，預(yù)計這些行業(yè)將繼續(xù)成為今年倉庫租賃活動的主要需求驅(qū)動力。

　　中國內(nèi)地東北一線城市受新增供應(yīng)不足的持續(xù)困擾，租金增長約1.5-3%。隨著國家經(jīng)濟復(fù)蘇步伐加快，北京錄得本地最大租金漲幅同比上漲了4.4%。同樣由于供給不足，上海對倉儲空間的需求依舊保持旺盛，其中部分原因是冷鏈運營商的倉儲需求回升，且大量日用品消費轉(zhuǎn)向線上。由于部分地區(qū)項目延遲交付，上半年倉儲空置率從去年同期的12%下降至了9%。上海本地倉儲空間供應(yīng)不足推動了周邊物流集群的發(fā)展。

　　萊坊高級董事，工業(yè)服務(wù)部鄭衛(wèi)華表示，得益于上海有效的管控疫情，上海的生產(chǎn)和消費所帶來的倉儲需求保持穩(wěn)定增長，但疫情沖擊下受到嚴重影響的國際航運，使得滿足進出口需求的非保稅倉庫面臨嚴重短缺，上海洋山和外高橋附近的非保稅倉庫租賃需求大量無法滿足，已經(jīng)迫使部分需求轉(zhuǎn)而尋求短期租賃保稅倉庫以過渡。鑒于上海港口附近倉庫供應(yīng)的長期短缺，我們建議客戶可考慮長期租賃，或者把目光投向更遠的地方如奉賢地區(qū)，更有遠見的可以考慮基于上港集團所牽頭的長三角港口聯(lián)動操作模式而把業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至嘉興港或太倉港附近。涉及具體的操作可行性和方案對比，萊坊工業(yè)部可以提供更多的咨詢支持。

　　亞太地區(qū)某些區(qū)域物流倉儲市場面臨挑戰(zhàn)

　　隨著病毒變異加劇了亞太部分地區(qū)的疫情，某些區(qū)域倉儲市場面臨挑戰(zhàn)。但雅加達和吉隆坡就設(shè)法避免了疫情帶來的不確定性，并在有利的供應(yīng)條件支持下，基本維持了市場的穩(wěn)定，甚至有所上升。雖然預(yù)計顯示今年亞太區(qū)下半年租金將保持穩(wěn)定，但疫情對印度尼西亞經(jīng)濟的打擊可能會抑制消費，而馬來西亞首都的租戶則對租賃承諾變得謹慎。但曼谷可能繼續(xù)保持彈性，主要得益于其具有主導(dǎo)性且量身定制的市場，以及電子商務(wù)和物流行業(yè)的需求增長。

　　NCR(National Capital Region, 印度首都德里及鄰近的衛(wèi)星城市)在2021年上半年出現(xiàn)了小幅同比增長的同時，孟買和班加羅爾的倉儲租金也得到了修正。雖然由于鋼鐵和其它材料的價格上漲，建筑成本預(yù)計將有所上升，但未來12個月內(nèi)，業(yè)主在租金上幾乎沒有妥協(xié)空間，此外，雖然目前整體市場較之前有所改善，但不確定的需求環(huán)境仍可能對租金增長造成不利影響。隨著疫苗接種步伐的加快，這種僵局很可能會在12 個月期內(nèi)打破，而且由于通脹壓力，租戶最終會向高租金妥協(xié)。

　　萊坊亞太區(qū)租戶及商業(yè)代理部主管Tim Armstrong表示，盡管現(xiàn)在全球仍于疫情的影響之下，但受電子商務(wù)需求的持續(xù)驅(qū)動，亞太地區(qū)倉儲市場基本保持穩(wěn)定。但新冠疫情使供應(yīng)鏈彈性的發(fā)展成為焦點，主要租戶也正在通過附加庫存緩沖和擴大城市分配節(jié)點來重新配置他們的戰(zhàn)略予以應(yīng)對。這將對加強物流空間的需求產(chǎn)生積極的連鎖反應(yīng)。此外，地區(qū)開發(fā)商仍在尋找利用增長趨勢的機會，這表明他們對亞太地區(qū)倉儲市場保有持續(xù)信心。

　　來源：萊坊

編輯：wangdc