仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“在新經(jīng)濟和金融行業(yè)的雙重引領下，上半年廣州甲級辦公樓市場整體租賃需求上揚，空置率總體企穩(wěn)，預測下半年整體租金將大致保持穩(wěn)中有升的趨勢。優(yōu)質零售物業(yè)市場二季度受疫情反彈影響租賃成交量下跌，投資市場方面錄得一筆大宗成交。預計下半年整體空置率改善幅度有限，租金缺乏增長動能。物流地產(chǎn)市場，電商企業(yè)積極擴張業(yè)務，帶動對非保稅倉儲空間的需求增加，大灣區(qū)五座主要城市高標倉租賃市場供不應求，整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，新增的來自生鮮電商和實即時零售企業(yè)的需求逐步進入市場，預計短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。”
甲級辦公樓市場
2021年第二季度，因五月下旬新冠疫情在廣州出現(xiàn)小幅反彈，本地甲級辦公樓市場受到一定沖擊，部分租賃活動停滯。但在此之前，得益于廣州政府對疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展全面而有力的規(guī)劃統(tǒng)籌，1-5月份廣州經(jīng)濟總體保持穩(wěn)步復蘇態(tài)勢，各主要經(jīng)濟指標保持較快增長。
2021年已過半，疫情對原有的工作、生活和消費模式的影響依然存在，線上消費熱度不減；近年來提前布局網(wǎng)絡消費和線上商務平臺的新經(jīng)濟企業(yè)在二季度也基本延續(xù)了自去年以來的活躍表現(xiàn)，而前五個月消費市場的快速恢復則引發(fā)了數(shù)家新經(jīng)濟企業(yè)新一輪的業(yè)務拓展和搬遷擴租需求。在全市范圍內(nèi)，琶洲憑借其區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢，以及日趨完善的項目設施配套，受到上述企業(yè)的青睞；其中，名創(chuàng)優(yōu)品和字節(jié)跳動在上半年進駐琶洲，租賃面積分別約達3萬平方米，為近年規(guī)模較大的租賃交易。
上半年全市新增辦公空間為35萬平方米。二季度，全市僅有兩座甲級辦公樓項目入市，即位于珠江新城的萬科中心和粵海金融中心一期，合計為廣州市甲級辦公樓市場帶來約15萬平方米的新增辦公空間。
值得留意的是，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬科中心，租賃面積超過一萬平方米，其后數(shù)家國內(nèi)頭部金融機構亦相繼進駐。在新經(jīng)濟和金融行業(yè)的雙重引領下，今年二季度租賃需求上揚。由于本季度辦公樓市場供求漸趨平衡，廣州甲級辦公樓空置率總體企穩(wěn)，達10.6%。
疫情給廣州甲級辦公樓市場帶來短期不穩(wěn)定因素，業(yè)主與租戶對總體市場保持觀望的態(tài)度；但是，在高需求的帶動下，琶洲片區(qū)以及珠江新城部分優(yōu)質項目去化較快，其中，琶洲片區(qū)上半年租金水平升幅明顯，達4.6%，而全市整體租金水平也因此微漲1.1%。
市場展望
6月底廣州地區(qū)疫情已經(jīng)基本受到控制，各類社會活動也得以逐漸擺脫疫情的影響；對于本地辦公樓租賃市場而言，由于各種租賃問詢、交易活動不再受到嚴格的疫情管控的限制，市場逐步恢復正常；此外，市場需求進一步釋放，不少受疫情影響而在五月底至六月中旬期間采取觀望態(tài)度的、有租賃需求的企業(yè)也開始重新物色心儀的辦公場地。因此，我們預期下半年廣州甲級辦公樓租賃市場發(fā)展依然良好。
自去年年底廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃正式發(fā)布以來，本地制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)正穩(wěn)步數(shù)字化轉型升級；而在此次疫情沖擊下，不少新經(jīng)濟企業(yè)依托數(shù)字化平臺仍然實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，顯現(xiàn)出驚人的活力與韌性。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗認為：“未來數(shù)字化仍是各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，新媒體、互聯(lián)網(wǎng)平臺等產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的業(yè)務擴張機遇，對辦公用地的需求也將水漲船高�！�
江婧麗進一步指出：“隨著廣州期貨交易所的落地，金融業(yè)與專業(yè)服務業(yè)作為廣州長期以來的兩大主要產(chǎn)業(yè)，也將為廣州未來經(jīng)濟發(fā)展提供源源不斷的動力，并與新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)一同成為引領廣州辦公樓租賃市場發(fā)展的主要力量�！�
今年下半年，預計廣州甲級辦公樓新增供應約為70萬平方米，其中約80%將來自琶洲，片區(qū)內(nèi)辦公場地去化壓力將上升。但是，由于琶洲大部分存量辦公樓空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租賃需求依然旺盛，新增供應所帶來的競爭壓力很可能僅存在于新建成的辦公樓之間，而不會對現(xiàn)存辦公樓的空置率和租金水平產(chǎn)生顯著影響。因此，我們預測下半年廣州辦公樓整體租金將大致保持穩(wěn)中有升的趨勢。
優(yōu)質零售物業(yè)
今年上半年，廣州消費市場總體穩(wěn)定，1-5月全市社會消費品零售總額同比增長23.8%，兩年平均增長4.4%。然而五月底，疫情反彈給廣州零售市場按下了暫停鍵，取消堂食、限制旅行等一系列措施導致購物中心客流和銷售額銳減，整體租賃需求也于六月進入停擺狀態(tài)，二季度的租賃成交繼而大幅下跌。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年餐飲和服飾業(yè)態(tài)仍然是整體租賃需求的最大來源，新增租賃面積占比超過50%。新晉咖啡茶飲品牌風頭不減，同時餐飲消費升級需求顯現(xiàn)，部分客單價較高的餐飲品牌借著購物中心調整的機會進駐市區(qū)多個優(yōu)質項目。此外，具有獨特線下體驗的娛樂業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。除料理工作室、親子互動類等租戶，日本娛樂品牌ROUND1的全國首店亦于二季度落戶永旺夢樂城。相反，由于服飾業(yè)仍處于恢復階段，上半年僅運動類品牌保持一定擴張趨勢。
上半年僅有一家購物中心入市，即位于增城區(qū)的永旺夢樂城，為全市帶來13萬平方米的優(yōu)質零售供應。然而，市郊競爭日益激烈導致部分運營欠佳的項目持續(xù)流失租戶，加之新入市項目的開業(yè)率未如理想，市郊空置率較2020年底攀升兩個百分點至6.6%。相比之下，得益于部分優(yōu)質零售項目日益改善的入駐情況，市區(qū)少數(shù)項目的大面積調整并未對空置造成較大影響。截至二季度，市區(qū)購物中心空置率為6.9%。
上半年整體租金大致平穩(wěn)，較2020年底上升0.4%。疫情的短暫反彈使得市區(qū)項目對優(yōu)質零售商的競爭加劇，不少業(yè)主愿意通過降低招商門檻或提供更靈活的租賃條件來鎖定租戶從而應對風險，二季度市區(qū)租金也因此明顯承壓。另一方面，攀升的空置率進一步拖累市郊租金水平。盡管如此，個別優(yōu)質項目對零售商的吸引力不減反增，租金逆勢上漲，而這也是整體租金在上半年呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢的主要原因。
二季度廣州錄得一筆大宗優(yōu)質零售物業(yè)成交，領展房地產(chǎn)投資信托基金以32億元人民幣的價格成功收購位于珠江新城的太陽新天地購物中心。據(jù)悉，領展將會通過物業(yè)軟硬件提升和租戶組合升級等一系列資產(chǎn)增值操作，提高項目對周邊消費人群的吸引力。
市場展望
盡管廣州本輪疫情已得到有效控制，零售商在短期內(nèi)將繼續(xù)持觀望態(tài)度，整體租賃需求會出現(xiàn)一段時間的瓶頸期。至于供應，下半年全市將迎來三個項目入市，均位于市區(qū)，新增供應面積共計24萬平方米。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“在短期租賃需求相對疲軟的背景下，新項目或將面臨不少招商壓力，而現(xiàn)有空置面積的去化周期亦將延長�？梢灶A見下半年整體空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增長動能�！�
與此同時，仲量聯(lián)行也觀察到業(yè)主及零售商嘗試采取破局方法以應對復雜多變的市場環(huán)境。首先，部分業(yè)主不再一味打造業(yè)態(tài)組合豐富的綜合型購物中心，而是基于區(qū)域位置和人口結構對項目進行差異化定位。舉例來說，項目零售業(yè)態(tài)占比將大幅縮小，轉而增加特色餐飲和教育等業(yè)態(tài)比例，及打造各種創(chuàng)新高端的體驗式場景以滿足周邊社區(qū)及辦公配套需求。另一方面，由于核心商圈的優(yōu)質項目日趨飽和，中高端以及承租能力較高的零售商或將尋找廣州下一個能實現(xiàn)消費快速增長的商圈，部分消費升級需求有望轉移至珠江新城。
物流地產(chǎn)
2021年上半年，廣州和深圳作為大灣區(qū)城市群內(nèi)的兩大核心城市，整體消費需求率先從疫情中恢復，居民消費意愿持續(xù)提升。廣州、深圳社會消費品零售總額分別同比增長23.8%和28.2%，恢復勢頭良好；線上零售也熱度不減，廣州全市限額以上批發(fā)和零售業(yè)實物商品網(wǎng)上零售額同比增長13.3%，深圳市限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)商品零售額同比增長甚至達到85.6%。上述一線城市各類消費需求的強勁復蘇惠及東莞、佛山、惠州等大灣區(qū)二線城市。
在線上消費需求持續(xù)增長的帶動下，綜合性電商巨頭，以及與其關系密切的第三方物流配送行業(yè)在上半年保持了穩(wěn)步增長的勢頭。一、二季度消費市場的整體恢復速度高于預期，鞏固了主要電商平臺對未來市場的樂觀預期，促使這些企業(yè)積極擴張業(yè)務，帶動對非保稅倉儲空間需求的增加。
經(jīng)歷疫情，消費者更習慣于通過線上消費平臺滿足各種生活需要。在此背景下，生鮮生活類電商業(yè)務擴展迅猛。相較于傳統(tǒng)生鮮零售的倉儲需求可以被一些相對低標準的倉儲空間滿足，生鮮電商更加標準化的供應鏈產(chǎn)生了更多對高標倉的需求。上半年錄得叮咚買菜、美團買菜等企業(yè)在廣州、東莞等地租賃了不少面積的高標倉。
此外，隨著大灣區(qū)數(shù)字化轉型日益滲透到經(jīng)濟運作和社會生活中，愈發(fā)普及的大數(shù)據(jù)應用為各類依托消費大數(shù)據(jù)進行產(chǎn)品設計的即時零售平臺提供了適宜的發(fā)展環(huán)境。其商業(yè)模式相較于傳統(tǒng)競爭對手優(yōu)勢明顯，其市場份額的快速擴張帶動了上游產(chǎn)業(yè)鏈及第三方物流配送倉儲需求的增加。例如，一主要面向海外市場的服裝類即時零售平臺及其供應鏈相關企業(yè)上半年在廣州、佛山及周邊市場租賃面積約60萬平方米，引起了行業(yè)內(nèi)的廣泛關注。
2021年上半年，廣州、深圳和惠州均未見新增倉儲面積入市；高標倉市場新增供應較少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，上半年佛山新入市的倉儲面積為31萬平方米，東莞僅為6萬平方米，這五座大灣區(qū)城市的整體倉儲供應量難以滿足快速增加的需求。
今年1-6月，在處于低位供應和強勁市場需求的雙重作用下，上述五座城市的高標倉儲市場整體空置率繼續(xù)走低，深圳、東莞、佛山和惠州空置率均維持在極低位；其中，佛山上半年新增的31萬平方米倉儲面積在入市后全部租出，大部分由即時零售相關行業(yè)吸納。即時零售行業(yè)對倉儲空間旺盛的需求明顯高于市場普遍的預期，發(fā)展前景看好。而此前空置率相對較高的廣州市場在二季度凈吸納量超過15萬平方米，全市空置率降至1.7%，為八年來最低水平。
今年上半年，高標倉租賃市場整體“供不應求”的現(xiàn)狀導致大灣區(qū)五座城市高標倉整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。其中，由于東莞擁有同時輻射廣州和深圳兩個核心城市的良好區(qū)位和相對完備的倉庫硬件設施配套，市場對其轄區(qū)內(nèi)的倉儲空間需求更大，當?shù)刈饨鹕习肽甑臐q幅達到3.2%，在五座城市中位列首位。廣州、深圳和佛山地區(qū)高標倉租金上漲幅度相近。
市場展望
未來六個月，我們認為各類電商、即時零售等企業(yè)增長預期依然積極，其業(yè)務擴張將繼續(xù)拉高這些企業(yè)對高標倉的需求；除此以外，新增需求很可能將集中在廣州、佛山和惠州等外圍、以生產(chǎn)端為主的市場。雖然今年下半年五座城市新增倉儲供應將超過120萬平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項目的市場反應十分良好，預租情況理想。因此，我們預期今年下半年市場需求將有助消化新增供應，五座城市整體空置率水平不會有大幅增加。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部總監(jiān)張寧表示：“考慮到來自傳統(tǒng)電商的穩(wěn)定需求增長，加之新增的來自生鮮電商和即時零售企業(yè)的需求逐步進入市場，預計短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。特別是即時零售平臺短期內(nèi)擴充的巨大需求極大地強化了業(yè)主的信心，他們還提前預租了不少空間，緩解未來供應集中上市的壓力�！�
長期來看，大灣區(qū)城市強大的人口吸納能力有力支撐了本地消費和倉儲需求的“基本盤”；根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)，廣州、深圳、東莞和佛山四座城市近十年凈增人口數(shù)量超過1,764萬人，是全國人口流入最多的地區(qū)。持續(xù)的人口流入為未來大灣區(qū)消費市場的長期發(fā)展奠定了堅實基礎，而消費市場延續(xù)強勢表現(xiàn)也將顯著增強電商、物流以及機構投資者的信心；但是，長期而言，廣州和深圳兩座一線城市的傳統(tǒng)核心倉儲區(qū)域內(nèi)用地供應仍相當有限，廣州北部、佛山、東莞、惠州乃至肇慶等倉儲市場的重要性將隨著深中通道等重大區(qū)域性工程的推進逐漸提高。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
