疫情后人們生活和消費(fèi)方式的改變加速線上消費(fèi)，綜合類電商平臺(tái)、日用消費(fèi)品和第三方物流配送成為大灣區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流的主要需求來源。某大型跨境電商服裝企業(yè)（下文簡(jiǎn)稱為S）對(duì)大灣區(qū)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)釋放出強(qiáng)烈的需求，受到市場(chǎng)矚目。數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，S和其上游主要供應(yīng)商及電商平臺(tái)在廣州、佛山和肇慶共租賃了近百萬平方米的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)。他們逆勢(shì)而上，這一現(xiàn)象也引發(fā)出行業(yè)對(duì)于未來物流倉(cāng)儲(chǔ)更多的探討與思考。

　　新型商業(yè)模式的底層邏輯

　　不難發(fā)現(xiàn)部分服裝紡織企業(yè)已經(jīng)走上了電商化、平臺(tái)化、集中化的整合升級(jí)道路。具體而言，以S為代表的企業(yè)正采用Real Time Fashion（即時(shí)零售）這一新晉的商業(yè)模式。有別于傳統(tǒng)零售及快時(shí)尚，即時(shí)零售直接面向消費(fèi)者，衣服設(shè)計(jì)到產(chǎn)品送達(dá)整個(gè)流程運(yùn)轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)超前者。這要求企業(yè)自身對(duì)上下游更高的管控能力，也意味著更多的SKU（最小存貨單位）供消費(fèi)者選擇。

　　大灣區(qū)完善的制造業(yè)基礎(chǔ)和短平快供應(yīng)鏈吸引即時(shí)零售商加大布局

　　相對(duì)于其他城市群，大灣區(qū)具有完善的制造業(yè)基礎(chǔ)。特別在二、三線城市，中小企業(yè)占比較高的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和長(zhǎng)久的外向型經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)，使這些城市成為即時(shí)零售電商發(fā)展的一片沃土。

　　S的成功側(cè)面論證了大灣區(qū)的確具有一些吸引即時(shí)零售平臺(tái)電商的獨(dú)有特質(zhì)。盡管起步于江蘇，S的爆發(fā)期卻是在其將幾乎所有供應(yīng)鏈都搬遷至廣州番禺和佛山高明之后。這兩個(gè)區(qū)域完善的服裝產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈由眾多極具活力的小型制衣廠組成，形成了獨(dú)特的行業(yè)生態(tài)，他們?yōu)镾提供了遠(yuǎn)超其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的靈活性，最小的SKU訂單甚至可以以30件為最低標(biāo)準(zhǔn)，響應(yīng)速度也顯著快于行業(yè)平均水平。

　　另一方面，S為小供應(yīng)商們提供了穩(wěn)定的訂單、更加優(yōu)越的設(shè)計(jì)、品牌資源和現(xiàn)代化的管理，以及最重要的——現(xiàn)階段大數(shù)據(jù)在產(chǎn)業(yè)中的廣泛應(yīng)用。二者的結(jié)合使本地的服裝產(chǎn)業(yè)迅速得到升級(jí)，突破傳統(tǒng)制造業(yè)的困局。

　　顯而易見，S的成功將吸引更多參與者入局。

　　服裝業(yè)的即時(shí)零售商業(yè)模式將催生更多高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)需求

　　考慮到珠三角目前行業(yè)集中度較低、中小規(guī)模的制衣廠構(gòu)成市場(chǎng)主體這兩大特點(diǎn)，服裝業(yè)的即時(shí)零售模式將對(duì)原供應(yīng)鏈提出更高的要求，而整合現(xiàn)有資源則成為能否實(shí)現(xiàn)該模式的勝負(fù)手。換句話說，對(duì)于供應(yīng)鏈的升級(jí)優(yōu)化是高標(biāo)倉(cāng)需求增加的根本原因。由于企業(yè)將負(fù)責(zé)成衣倉(cāng)儲(chǔ)的環(huán)節(jié)，大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)合理、區(qū)位便捷的高標(biāo)倉(cāng)能集合來自不同制衣廠的成品，有利于貨物下一步的高效配送。

　　另一方面，隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)對(duì)于原材料供應(yīng)效率及產(chǎn)能提升更加執(zhí)著，位于產(chǎn)業(yè)鏈上游的面輔料供應(yīng)商及其平臺(tái)同樣需要高標(biāo)倉(cāng)以加快面料、輔料集中化進(jìn)程，迅速響應(yīng)市場(chǎng)變化。

　　基于服裝即時(shí)零售的特點(diǎn)，我們從硬件和選址兩個(gè)角度簡(jiǎn)單探討企業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)空間的要求：

　　硬件要求

　　·高層高、承重和合理的柱間距以滿足自動(dòng)化分揀設(shè)備的安裝

　　·為實(shí)現(xiàn)商品的高周轉(zhuǎn)率，對(duì)于卸貨平臺(tái)數(shù)量、卸貨門寬度要求更高

　　·更高的消防等級(jí)防止服裝中的易燃成分造成危險(xiǎn)

　　·合理規(guī)劃庫(kù)存的分區(qū)和出庫(kù)動(dòng)線以應(yīng)對(duì)不同國(guó)家地區(qū)的發(fā)貨需求

　　選址要求

　　·高時(shí)效性和頻繁的物料流動(dòng)要求產(chǎn)地倉(cāng)和中轉(zhuǎn)倉(cāng)靠近主要生產(chǎn)組團(tuán)

　　·成品的發(fā)貨倉(cāng)則應(yīng)盡可能靠近快速貨運(yùn)樞紐，例如機(jī)場(chǎng)

　　·如果涉及跨境業(yè)務(wù)，無需將倉(cāng)庫(kù)設(shè)置在消費(fèi)集中地區(qū)

　　即時(shí)零售將助力大灣區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)未來發(fā)展

　　同樣的成功邏輯將適用于大灣區(qū)其他的傳統(tǒng)制造業(yè)。預(yù)計(jì)即時(shí)零售與傳統(tǒng)制造業(yè)的互動(dòng)將在中短期內(nèi)大幅提振大灣區(qū)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求。此外，未來粵西、粵北將承接核心城市制造業(yè)轉(zhuǎn)移，其相關(guān)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求勢(shì)必也將隨之轉(zhuǎn)移。相關(guān)解讀可參閱仲量聯(lián)行發(fā)布的《重構(gòu)粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)圈層與空間布局》白皮書。

　　大灣區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)目前供需大致平衡，未來新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)將維持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，隨著需求的增加將有助于租金進(jìn)入上行區(qū)間。同時(shí)鑒于現(xiàn)階段偏遠(yuǎn)地區(qū)仍有土地成本優(yōu)勢(shì)，加上高標(biāo)倉(cāng)稀缺，大灣區(qū)內(nèi)相對(duì)外圍城市的倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將迎來發(fā)展新機(jī)遇。

　　在這樣的背景下，我們認(rèn)為提前關(guān)注及布局大灣區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，著眼于未來即時(shí)零售平臺(tái)的新需求將有助于市場(chǎng)參與者在下一步市場(chǎng)變革中占得先機(jī)。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc