2021年上半年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)錄得位于光谷及王家墩共兩棟寫字樓交付使用，總存量累計(jì)已達(dá)550萬(wàn)平方米。需求方面，寫字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)延續(xù)一季度的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。疫情時(shí)期所積壓的市場(chǎng)需求延遲于上半年集中釋放，整體凈吸納量錄得22萬(wàn)平方米，超過(guò)去年全年總量。其中，光谷、漢口等片區(qū)的甲級(jí)寫字樓租賃需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目亦有相較往季更為活躍的需求，如徐東大街板塊。
TMT（65.4%）、金融業(yè)（15.0%）及房地產(chǎn)建筑業(yè)（7.3%）是支撐上半年市場(chǎng)租賃需求的三大主力行業(yè)。軟件服務(wù)及新媒體類租戶成為今年上半年TMT行業(yè)擴(kuò)租及新租的主要子行業(yè)。此外，金融業(yè)錄得幾宗內(nèi)外資銀行和證券企業(yè)的新設(shè)或擴(kuò)租案例，房地產(chǎn)建筑業(yè)租戶在延續(xù)去年升級(jí)搬遷趨勢(shì)的同時(shí)，也錄得于光谷及漢口濱江商務(wù)區(qū)新租的案例。截至本季末，全市空置率水平相較去年底下降3個(gè)百分點(diǎn)至39.3%。
全市寫字樓租金仍受較高空置率的影響，本季度環(huán)比下降0.5%，錄得每月每平方米89.9元。但分區(qū)域來(lái)看，漢口沿江商務(wù)區(qū)及光谷板塊甲級(jí)寫字樓在本季度的租金表現(xiàn)更具韌性，已進(jìn)一步回暖。
展望下半年，武漢全市預(yù)計(jì)仍有約70萬(wàn)供應(yīng)庫(kù)存待于年內(nèi)釋放，短時(shí)間內(nèi)推升空置率為市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力，但在市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升及產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)政策的相繼出臺(tái)形勢(shì)下，預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)需求仍將延續(xù)上半年熱度，空置率回落的同時(shí)租金跌幅逐步收窄。
武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)于上半年相繼迎來(lái)恒隆廣場(chǎng)、龍湖江宸天街及漢口K11的1館開業(yè)，將全市存量推升至690萬(wàn)平方米。零售、餐飲及體驗(yàn)類業(yè)態(tài)依舊是市場(chǎng)需求的主要來(lái)源。在一季度恒隆廣場(chǎng)帶來(lái)多家首入武漢的奢侈品牌旗艦店后，本季度K11亦開出了多家武漢乃至華中區(qū)域首店，如Alexander McQUEEN、GENTLE MONSTER等。此外，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)上半年開出SUNCHIN、DREAM PARTY及平行宇宙等零售業(yè)態(tài)的全國(guó)首店。與此同時(shí)，以長(zhǎng)沙茶顏悅色為代表的茶飲品牌持續(xù)布局于各商圈新開業(yè)項(xiàng)目，吸引日常消費(fèi)客流。
上半年亦錄得數(shù)家老牌零售物業(yè)閉店升級(jí)改造或進(jìn)行商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整的案例，市場(chǎng)供應(yīng)側(cè)延續(xù)迭代升級(jí)態(tài)勢(shì)。受新增供應(yīng)及物業(yè)改造影響，至季末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較去年底小幅上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)，錄得9.1%。本季，全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比微升0.3%至每月每平方米310.8元。
未來(lái)六個(gè)月，江漢及光谷等片區(qū)有約43萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)開業(yè)。隨著客流持續(xù)回暖及新開業(yè)項(xiàng)目吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌入駐武漢，整體零售物業(yè)市場(chǎng)有望進(jìn)一步升級(jí)。
2021年上半年，武漢倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得約21.4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，將全市存量推升至370萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求方面，第三方物流仍為上半年市場(chǎng)主要尋租來(lái)源，此外本季度亦觀察到有部分電商及生鮮冷鏈租戶釋放積壓的倉(cāng)儲(chǔ)需求，且單宗租賃交易的需求面積較之前有所增加。從區(qū)域來(lái)看，葛店在上半年的需求搶眼。
上半年雖錄得多宗大面積成交，但因部分租戶搬遷至電商自建庫(kù)，且市場(chǎng)需求相較一季度更為謹(jǐn)慎等原因，截止季末，全市高標(biāo)倉(cāng)空置率仍較去年底上漲2.6個(gè)百分點(diǎn)，錄得20.2%。同期整體租金基本穩(wěn)定，僅小幅上漲0.4%，有效租金約為每月每平方米22.05元。子市場(chǎng)方面，東西湖，漢南，陽(yáng)邏的供需關(guān)系更為健康，空置率在15%之下，租金亦相對(duì)穩(wěn)定。
CBRE預(yù)計(jì)，未來(lái)六個(gè)月，全市倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)仍有充沛新增供應(yīng)待集中放量，將迎來(lái)供應(yīng)高峰，短期內(nèi)空置率預(yù)計(jì)將逐步走高，租金持續(xù)承壓，呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。
CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示，下半年，武漢寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)充沛，新項(xiàng)目有望陸續(xù)交付入市，預(yù)計(jì)租金將受此影響小幅波動(dòng)。隨市場(chǎng)進(jìn)一步回暖及產(chǎn)業(yè)政策落地實(shí)施，優(yōu)質(zhì)租戶將穩(wěn)步推升需求。
今年，受益于上半年春節(jié)及黃金周節(jié)假日客流消費(fèi)高峰拉動(dòng)，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況表現(xiàn)超出預(yù)期。各商圈新開業(yè)項(xiàng)目推升整體物業(yè)水準(zhǔn)，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)及首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)賦予消費(fèi)者差異化體驗(yàn)，助力消費(fèi)熱度持續(xù)回升。隨年內(nèi)更多優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心相繼入市，武漢零售物業(yè)市場(chǎng)將在業(yè)態(tài)格局迭代的基礎(chǔ)上，獲得更多發(fā)展機(jī)遇。
未來(lái)六個(gè)月的供應(yīng)高峰將短期內(nèi)推升倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的空置率，整體平均租金持續(xù)承壓。第三方物流、生鮮冷鏈及電商仍將為武漢市場(chǎng)提供主要需求，中遠(yuǎn)期看來(lái)，市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)將逐步趨于平穩(wěn)。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
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