2021年上半年，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率連續(xù)兩個(gè)季度下降，凈吸納量錄得46.6萬平方米的高位。在整體市場(chǎng)需求強(qiáng)勁復(fù)蘇的同時(shí)，也需要看到，子市場(chǎng)在供需局面上并非表現(xiàn)一致，而是更趨分化。對(duì)于租戶來說，目標(biāo)子市場(chǎng)是否存在租賃機(jī)會(huì)窗口？不同子市場(chǎng)應(yīng)采取何種租賃策略？本文將借助詳實(shí)的數(shù)據(jù)分析，為租戶提供針對(duì)性的策略建議。
注：新租面積根據(jù)CBRE世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的搬遷、擴(kuò)租、新成立等租賃交易，不包含續(xù)租
信息來源：CBRE研究部
上圖所示，我們將北京主要寫字樓商務(wù)區(qū)按照當(dāng)前空置率分為低、中、高三個(gè)區(qū)間，結(jié)合上半年新租交易面積體現(xiàn)其供需狀況和活躍度的差異，有以下發(fā)現(xiàn)：
北京市場(chǎng)體現(xiàn)明顯的供給驅(qū)動(dòng)需求特點(diǎn)，空置率或可租面積越充裕的子市場(chǎng)，新租活躍度通常也越高；
成熟度和能量級(jí)較高的三大核心中央?yún)^(qū)CBD、金融街和中關(guān)村空置率均在中低水平，而發(fā)展成熟的核心拓展區(qū)燕莎、王府井、東二環(huán)、望京和奧體之間空置率差異較大，分布于各個(gè)區(qū)間。
除此以外，我們還將策略建議范圍延伸至外圍商務(wù)園區(qū)，以及較具發(fā)展?jié)摿Φ耐ㄖ�、石景山等新興市場(chǎng)。
低空置率市場(chǎng)
市場(chǎng)特征：供應(yīng)稀缺，行業(yè)集聚
代表子市場(chǎng)：中關(guān)村、望京、金融街、上地、中關(guān)村軟件園
上半年回顧
此類子市場(chǎng)的一大共性是優(yōu)質(zhì)辦公新增供應(yīng)稀缺：金融街和望京2019年以來分別僅錄得5萬平方米和3.6萬平方米的新增供應(yīng)，中關(guān)村更有八年未見新項(xiàng)目落成。
中關(guān)村和望京均為科技企業(yè)的集聚中心，疫情以后TMT頭部企業(yè)釋放的強(qiáng)勁擴(kuò)租需求使得可租賃面積持續(xù)緊張。與這兩大商務(wù)區(qū)具有相似特點(diǎn)的還有中關(guān)村外圍的上地、中關(guān)村軟件園等商務(wù)園區(qū)，這四大子市場(chǎng)的空置率均低于5%，以致疫情以后中關(guān)村租金一直堅(jiān)挺，而望京、上地和中關(guān)村軟件園則在近期成為北京首批租金回升的子市場(chǎng)。
金融街過去一直是北京空置率最低的子市場(chǎng)之一，近一年在其他區(qū)域高性價(jià)比的可租面積和優(yōu)厚的招商引資條件吸引下，租戶外溢現(xiàn)象增加，空置率已升至2010年以來最高水平；但橫向比較仍低于大部分子市場(chǎng)，且憑借其區(qū)位對(duì)金融機(jī)構(gòu)選址的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，租金仍然維持平穩(wěn)。
后市展望
未來半年，中關(guān)村和望京都將迎來高品質(zhì)的甲級(jí)項(xiàng)目入市，而金融街盡管將長期無新增項(xiàng)目，但近期存量項(xiàng)目釋放可租面積，三大子市場(chǎng)供需矛盾都將得到一定緩解，但空置率仍將低位運(yùn)行。
租賃策略
針對(duì)短期：該類子市場(chǎng)空置面積緊缺，租賃機(jī)會(huì)稍縱即逝，因此需要更高效、敏捷的評(píng)估、決策流程，快速鎖定機(jī)會(huì)，完成交易；科創(chuàng)中心通常具有行業(yè)迭代迅速，租戶更新頻繁的特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)選擇市場(chǎng)覆蓋度高、緊貼市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、與業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動(dòng)態(tài)；自身辦公空間規(guī)劃應(yīng)增加彈性，租約也要盡量靈活，并可考慮調(diào)動(dòng)區(qū)域內(nèi)的共享辦公空間，利用其租約靈活和拎包入住的特點(diǎn)，解決過渡性和臨時(shí)性擴(kuò)張需求，并等待長期租賃機(jī)會(huì)釋放。
針對(duì)長期：提前規(guī)劃布局，選址階段即開始全面梳理運(yùn)營需求，排查樓宇現(xiàn)狀，以縮短項(xiàng)目交付周期，并避免后期“踩雷”；可根據(jù)企業(yè)需求考量和選擇產(chǎn)業(yè)辦公、商改辦、酒改辦等非標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公稀缺的不足；可采用Hub & Spoke model（總部+項(xiàng)目或衛(wèi)星辦公室的中心輻射型布局）的企業(yè)房地產(chǎn)策略，調(diào)動(dòng)其他子市場(chǎng)的選址機(jī)會(huì)和總部外空間滿足項(xiàng)目公司、即時(shí)會(huì)晤和研發(fā)實(shí)驗(yàn)等非總部辦公場(chǎng)景需求。
中等空置率市場(chǎng)
市場(chǎng)特征：供需平衡，市場(chǎng)成熟
代表子市場(chǎng)：CBD、東二環(huán)、燕莎、王府井
上半年回顧
此類子市場(chǎng)均位于東部傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)區(qū)位，租戶組成豐富多元，市場(chǎng)化程度高且發(fā)展成熟。
CBD、東二環(huán)和燕莎近一年均有新項(xiàng)目入市，高品質(zhì)樓宇可租空間充裕疊加業(yè)主折讓租金，帶動(dòng)區(qū)位升級(jí)型需求釋放，這三大子市場(chǎng)空置率均從去年年中的高峰回落，且在甲乙級(jí)項(xiàng)目之間出現(xiàn)明顯分化，樓齡較新的項(xiàng)目今年也呈現(xiàn)去化加速的態(tài)勢(shì)。
王府井今年初因企業(yè)整合騰退面積造成空置率短期波動(dòng)，但本季度金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)活躍需求又重新拉低空置水平。
后市展望
由于這些子市場(chǎng)都位于首都功能核心區(qū)或北京城市的中心地帶，新開發(fā)活動(dòng)受到嚴(yán)格限制。其中，王府井將長期缺乏新增供應(yīng)；CBD、東二環(huán)和燕莎盡管未來一到兩年仍有新項(xiàng)目入市，但新增供應(yīng)量相比過去兩年已趨于穩(wěn)定，尤其CBD更有明顯回落。這些子市場(chǎng)未來都將以消化存量空置面積為主，供需局面趨于均衡。
租賃策略
供需轉(zhuǎn)變意味著選址策略轉(zhuǎn)變：該類子市場(chǎng)普遍進(jìn)入供應(yīng)潮的末端，企業(yè)應(yīng)把握有限的機(jī)會(huì)窗口期，盡快敲定和實(shí)施重大租賃計(jì)劃；盡管整體空置率相對(duì)充裕，但集中大面積的租賃機(jī)會(huì)依然供不應(yīng)求，對(duì)于具有整合、擴(kuò)租需求的大型企業(yè)，依然需要提前規(guī)劃，快速?zèng)Q策，以搶占先機(jī)。
該類子市場(chǎng)不同條件產(chǎn)品選擇豐富多元，企業(yè)應(yīng)深入了解自身對(duì)辦公空間的核心訴求，以性價(jià)比的綜合指標(biāo)衡量和評(píng)定項(xiàng)目匹配度，篩選最適合自身要求的標(biāo)的；通過業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴，緊跟項(xiàng)目近期可租面積變化，把握業(yè)主心態(tài)，達(dá)成與業(yè)主長期互利的雙贏交易。
與該類子市場(chǎng)業(yè)主談判時(shí)，可開拓創(chuàng)新思維，豐富租賃條款，多元化的租賃條款，如近期越來越多的租戶將可持續(xù)發(fā)展（ESG）納入租賃策略的制定，由此在綠色租賃等新模式上和業(yè)主的探討切磋將彰顯價(jià)值。
高空置率高活躍度市場(chǎng)
市場(chǎng)特征：價(jià)值洼地，承接外溢
代表子市場(chǎng)：麗澤、奧體
上半年回顧
兩大子市場(chǎng)在過去兩到三年都有密集的新增供應(yīng)入市。奧體近年已成長為商務(wù)氛圍完善的核心拓展區(qū)，其區(qū)位便于承接來自CBD、金融街、中關(guān)村等核心區(qū)域的需求外溢；但短期可租面積驟升，區(qū)域市場(chǎng)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。疫情后業(yè)主開始積極調(diào)整租賃策略，使得奧體成為大面積搬遷和擴(kuò)租需求的首選區(qū)域之一。
麗澤自2018年首批優(yōu)質(zhì)寫字樓入市以來，早期面臨去化緩慢的難題。疫情以后，隨著市場(chǎng)對(duì)這一新興區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解，加上業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件，不斷吸引大型企業(yè)入駐，今年上半年連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量超過7.5萬平方米，并高居各子市場(chǎng)之首。
后市展望
奧體的新增供應(yīng)高峰業(yè)已收官，而麗澤也進(jìn)入這一輪入市潮的末端。從需求看，發(fā)展更成熟的奧體子市場(chǎng)區(qū)內(nèi)租戶升級(jí)搬遷需求已形成體量規(guī)模，而麗澤憑借已開業(yè)的龍湖麗澤天街商場(chǎng)和即將開通的地鐵14、16號(hào)等線路站點(diǎn)，將導(dǎo)入更多優(yōu)質(zhì)租戶資源。預(yù)計(jì)未來一到三年，這兩大子市場(chǎng)供求局面將出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。
租賃策略
大規(guī)模選址布局正當(dāng)時(shí)：該類子市場(chǎng)當(dāng)前高品質(zhì)可租面積依然充裕，且均位于四環(huán)以內(nèi)，和其他成熟子市場(chǎng)、尤其是核心區(qū)域（CBD、金融街、中關(guān)村）的連接俱佳，可成為當(dāng)前各區(qū)位尋求升級(jí)搬遷、整合機(jī)會(huì)的企業(yè)重點(diǎn)考察目標(biāo)；
該類子市場(chǎng)當(dāng)前處于價(jià)值洼地，未來隨著供需均衡，租金長期增長是大概率事件，企業(yè)在爭(zhēng)取短期成本空間的同時(shí)，也要對(duì)長期成本控制有所規(guī)劃和安排；
該類子市場(chǎng)新樓選擇較多，在對(duì)標(biāo)的進(jìn)行品質(zhì)考量時(shí)，除了硬件設(shè)施，還應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理、配套設(shè)施等軟性條件，并與企業(yè)自身使用需求特點(diǎn)相匹配；
可采用Hub & Spoke model（總部+項(xiàng)目或衛(wèi)星辦公室的中心輻射型布局）的企業(yè)房地產(chǎn)策略，在保留中心區(qū)位辦公地點(diǎn)的同時(shí)，將企業(yè)后臺(tái)、研發(fā)等職能布局于這些子市場(chǎng)。
新興市場(chǎng)
市場(chǎng)特征：政策帶動(dòng)，長線布局
代表子市場(chǎng)：通州、石景山、亦莊、北清路等
上半年回顧
此類子市場(chǎng)在優(yōu)質(zhì)辦公需求上正處于培育期，但具備一定已落成或在建的高品質(zhì)寫字樓儲(chǔ)備，逐漸進(jìn)入大型辦公用戶的視野。以通州為例，自疫情以后首批單一產(chǎn)權(quán)的租賃型寫字樓入市以來，加上城市副中心定位和今年初“十四五”規(guī)劃落實(shí)的“兩區(qū)”定位，吸引了多家知名企業(yè)入駐，凈吸納量穩(wěn)步提升。而同屬數(shù)字自貿(mào)區(qū)區(qū)劃的亦莊和北清路，以及受冬奧會(huì)基建和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的石景山，也積累起一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)類辦公租戶資源。
后市展望
在北京城市規(guī)劃對(duì)五環(huán)以內(nèi)商辦用地的嚴(yán)格控制、新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策的帶動(dòng)和“總部+遠(yuǎn)程”的混合辦公模式的逐步采用下，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，這些新興子市場(chǎng)將逐步獲得辦公用戶的接受與認(rèn)可。短期看，這些子市場(chǎng)的需求導(dǎo)入決定于商務(wù)成本優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)扶植政策、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套交付以及鄰近商務(wù)區(qū)輻射（如CBD對(duì)通州和亦莊，中關(guān)村對(duì)北清路和石景山）的綜合影響。
租賃策略
著眼產(chǎn)業(yè)和長期布局：該類子市場(chǎng)受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向影響較大，人才、產(chǎn)業(yè)資源集聚性明顯，選址時(shí)應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類型作深入研究；
在考量商務(wù)成本時(shí)，除了租金以外，當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù)；
該類子市場(chǎng)商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期，需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套的建設(shè)周期，以及未來區(qū)域發(fā)展的標(biāo)志事件及其時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也需要緊密跟蹤標(biāo)的寫字樓本身的開發(fā)周期和完工時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
