2021年伊始，國內疫情已得到有效控制、經濟活動持續(xù)恢復。今年3月全國“兩會”政府工作報告提出，2021年全國GDP增長預期目標定于6%以上，即預計將回到2018-2019年經濟運行增長水平（分別為6.6%和6.1%）。作為“十四五”的開局之年，這一增長預期將為全國科技創(chuàng)新和高質量發(fā)展提供空間，推動辦公樓租賃需求回暖，帶動市場回歸疫情前的發(fā)展曲線。

　　2021年初，全國辦公樓市場需求迎來暖春

　　全國主要城市2021年首季度凈吸納量錄得125萬平方米，在連續(xù)多年供大于求的趨勢下，本季度全國整體凈吸納量高于新增供應水平，實現市場供需的基本均衡。

　　其中，四個一線城市甲級辦公樓凈吸納量合計達到89萬平方米，已達去年全年總值的60%以上。企業(yè)的升級和搬遷類需求驅動市場租賃活動回升，成本集約和總部整合型需求較為活躍。

　　北京凈吸納量首季度錄得21萬平方米，較去年全年水平高出3倍以上；上海凈吸納量錄得29萬平方米，需求主要集中于非中央商務區(qū)；廣州本季度凈吸納量達到11萬平方米，市場租賃活躍度已經達到甚至超過疫情前水平；而深圳也已基本擺脫疫情影響，一季度迎來開門紅，凈吸納量較2019年同期基本翻一番。

　　1.5線及二線城市辦公樓市場也有不同程度的回暖，第一季度凈吸納量共錄得36萬平方米，市場信心有所提振。

　　本季度，杭州甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近6萬平方米，較疫情前2019年同期增長近133%，其中未來科技城需求強勁。成、渝兩市凈吸納量分別達到5.5萬和6.3萬平方米且市場帶看量明顯提升，企業(yè)對發(fā)展前景信心滿滿，為辦公樓租賃市場傳遞出積極信號。

　　擴大金融雙向開放，內資金融企業(yè)勢頭強勁

　　2021年，穩(wěn)步擴大金融市場雙向開放已是新發(fā)展格局的必然要求。我國將在市場準入、業(yè)務范圍和營商環(huán)境等方面進一步加大開放力度，而國務院金融委也將在近期推出信用評級行業(yè)對內對外開放等新舉措。近期，高盛高華證券成為首家外商獨資券商，大和證券則落地金融街成為北京首家新設外資控股券商。在銀行理財領域，2021年前三個月有一批標桿性內外資合作項目落地，包括合資持股的施羅德交銀理財有限公司籌建獲批，招商銀行股份有限公司引入摩根資產對招銀理財現金增資，中銀理財與東方匯理資產管理合資的匯華理財已正式開業(yè)，而建信理財和貝萊德、富登公司共同出資設立的理財公司亦在籌建中。對于外資金融機構的開放將為國內金融市場注入新的發(fā)展動能，我們看到各類外資金融企業(yè)和機構都在全國重點城市中籌建、新設、全面發(fā)展。

　　與此同時，內資金融行業(yè)也在強勢擴張、發(fā)力布局，基金證券類企業(yè)表現活躍。北京市場中，多家知名內資金融企業(yè)持續(xù)在全市范圍內探索大面積的租售機會，以實現人員規(guī)模和業(yè)務體量在短期內的高速增長。上海一季度內資公募基金與證券類公司等內資金融服務業(yè)租賃需求進一步提升。在杭州，基金證券類企業(yè)也在持續(xù)布局，企業(yè)上市及居民投資需求不斷提升推動著銀行、證券營業(yè)網點及辦公面積擴張。

　　TMT持續(xù)擴張驅動租賃需求，數字賦能創(chuàng)造新增長點

　　進入“十四五”時期，我國進一步發(fā)力科技創(chuàng)新增長和高質量發(fā)展，為TMT行業(yè)帶來歷史性的發(fā)展機遇。第一季度，已有一批標桿性的TMT行業(yè)IPO項目在A股、港股和美股三地相繼落地。而普華永道則預測，上海科創(chuàng)板2021年IPO融資額或將突破2000億元，遠超A股其他板塊。

　　在一線城市中，“科技中心”是北京“四個中心”建設的重要部分，IT企業(yè)作為市場需求的中堅力量，本季度租賃活動不斷外溢、輻射全市；廣州持續(xù)聚集數字化賦能高質量發(fā)展，傳統優(yōu)勢行業(yè)在疫情后加快數字化轉型，而互聯網平臺及車聯網等企業(yè)也在琶洲積極尋求擴張與升級機會；在深圳，金融科技、智慧城市、電商、線上教育等以數字經濟為核心的產業(yè)也在短期持續(xù)迎來新的業(yè)務增長點，對辦公空間的需求不斷提升。

　　此外，科技行業(yè)成為成都本季度辦公樓市場最大驅動力，新租占比約1/3，居各行業(yè)首位；杭州頭部TMT企業(yè)持續(xù)迅猛擴租，交易占比達46%的高值，黃龍及武林板塊均錄得大量新增租賃交易，未來科技城交易面積過萬；重慶持續(xù)打造“智慧名城”，過去幾年TMT行業(yè)已逐漸成為其新的支柱行業(yè)；延續(xù)2020年趨勢，武漢在線教育行業(yè)擴張步伐并未停止，光谷繼續(xù)錄得大面積擴張案例；而青島新媒體行業(yè)受政策引導培育保持上揚趨勢，活躍的需求主要來自頭部企業(yè)擴張。

　　全國新增供應放緩，適度緩解市場壓力

　　部分原計劃去年落成、但因疫情影響導致工程延遲的項目，于2021年第一季度先后竣工入市。一季度全國新增供應達到99萬平方米；其中，一線城市占比高達80%。一季度一線城市新增供應中，有多棟辦公樓宇為總部型自用物業(yè)，因此對市場供需關系造成壓力較小。北京第一季度共有三座甲級項目入市，其中兩座由企業(yè)全部自用；深圳僅一座甲級辦公樓竣工，為全自用總部辦公樓。

　　1.5線及二線城市甲級市場新增供應整體保持低位，需求回暖的穩(wěn)健步伐有助于推動市場空置率進一步下降。西安供應進入緩行期，預計全年新增面積約28萬平方米，單一業(yè)權的甲級辦公樓供應相對緊缺，市場表現向好。成都第一季度甲級辦公樓市場出現供應暫停，金融城、大源板塊空置率降至20%以下，板塊內供需呈現短暫均衡。此外，也有部分城市將于今明兩年迎來大規(guī)模供應放量，或將加劇市場競爭，如武漢、青島均將迎來多個大體量優(yōu)質辦公項目竣工入市，不同品質項目的資產表現將有明顯的分化趨勢。

　　全國租金降幅收窄，部分城市止跌企穩(wěn)

　　隨著經濟持續(xù)復蘇、辦公樓租賃需求持續(xù)回暖，全國范圍內甲級市場租金走勢逐步回升。本季度，四個一線城市中，上海、廣州、深圳環(huán)比租金增長率均轉入正區(qū)間，處于基本平穩(wěn)水平（0.0-0.2%），其中深圳甲級辦公樓租金在經歷了9個季度的下跌后在本季度回穩(wěn)。與此同時，在需求回暖的驅動下，北京本季度租金降幅也有所收窄。1.5線及二線城市也已基本實現租金止跌企穩(wěn)或降幅收窄。本季度，成都租金下跌速度放緩，環(huán)比下降0.2%，業(yè)主大多對市場持謹慎但樂觀的態(tài)度，優(yōu)惠空間明顯壓縮。杭州甲級租金在連續(xù)7個季度下行后首次回正，環(huán)比上升0.3%。此前受到疫情和經濟下行壓力的雙重影響，市場中的大部分項目不斷通過降低租金吸引企業(yè)入駐。本季度，隨著市場需求持續(xù)回升，出租率高、經營表現穩(wěn)定的項目信心上揚，部分項目開始調整租賃策略、小幅提升租金。

　　在市場整體表現回升的基礎上，城市內各板塊、各項目之間表現分化加劇。例如，在廣州，珠江新城租金實現小幅上漲，得益于承租能力強的金融類及專業(yè)服務類大型企業(yè)的需求支撐，但天河北片區(qū)新項目入市加劇競爭壓力，業(yè)主議價能力降低。杭州市場中，部分入住率高、經營情況日趨穩(wěn)定的頭部樓宇，已傾向于小幅抬高租金報價、擇選優(yōu)質企業(yè)入駐，各項優(yōu)惠及渠道政策稍有收緊。

　　來源：仲量聯行

編輯：wangdc