2020年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，北京經(jīng)濟(jì)已逐步走出疫情陰霾，正沿"對勾型"軌跡復(fù)蘇。北京商業(yè)地產(chǎn)市場繼去年下半年觸底回升之后，2021年第1季度成為全國交易最活躍的市場。適逢年初北京"十四五"規(guī)劃發(fā)布，北京未來發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)一步清晰和明確。規(guī)劃中明確指出 "兩區(qū)"建設(shè)（國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)和中國(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)）為構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的先導(dǎo)任務(wù)，并對相關(guān)的制度及創(chuàng)新成果予以落實(shí)。

　　有鑒于此，CBRE世邦魏理仕于近日發(fā)布《北京2030年展望報(bào)告》，全面解讀北京十四五規(guī)劃對未來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，并展望新十年市場面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："振奮人心的開端使得市場對北京商業(yè)地產(chǎn)新十年的發(fā)展抱有更多期待。憑借首都地位和得天獨(dú)厚的人才資源，北京已然成為全國服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。下一個(gè)十年，北京將致力于完善城市發(fā)展平臺的功能優(yōu)勢和基礎(chǔ)設(shè)施，并培養(yǎng)出更多新經(jīng)濟(jì)、新模式和新產(chǎn)業(yè)，打開后疫情時(shí)代發(fā)展的新局面，而這也會進(jìn)一步影響商業(yè)地產(chǎn)走向并予以賦能。"

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天在解讀"兩區(qū)"建設(shè)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場釋放出的信號時(shí)表示："'兩區(qū)'建設(shè)不僅界定了北京未來重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，也為全市及各區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了更清晰具體的指引。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和高精尖產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向并予以賦能。同時(shí)，隨著'兩區(qū)'建設(shè)的深入，大量基礎(chǔ)設(shè)施將在未來幾年集中交付，從而推動(dòng)京津冀城市群尤其是環(huán)京一小時(shí)交通圈的發(fā)展，為承接北京的居住養(yǎng)老、科技研發(fā)制造、倉儲物流和數(shù)據(jù)中心外溢需求提供更廣闊的發(fā)展腹地。"

　　"兩區(qū)"建設(shè)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場新區(qū)發(fā)展的影響

　　寫字樓市場

　　北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域的辦公租賃和購買活動(dòng)都隨之興起

　　北京辦公區(qū)域格局在過去二十年間經(jīng)歷了從以傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)為主導(dǎo)，到望京、奧體兩大外溢拓展商務(wù)區(qū)崛起和成熟的發(fā)展過程。自政府提出對東西北五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)商辦用地的嚴(yán)格控制以來，北京中長期核心市場新增供應(yīng)有限。而未來幾年，"兩區(qū)"涵蓋片區(qū)內(nèi)大量基礎(chǔ)設(shè)施的集中交付，使租戶在區(qū)域間通勤更為便捷，也為新興區(qū)域注入活力的同時(shí)吸引產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。另一方面，隨著越來越多的企業(yè)采用"總部+遠(yuǎn)程"的混合辦公模式，世邦魏理仕認(rèn)為，展望新十年，北京辦公區(qū)域格局將進(jìn)一步多中心化發(fā)展，更多新興商務(wù)區(qū)以及商務(wù)園區(qū)逐漸進(jìn)入大型辦公用戶的視野。

　　1）麗澤、通州和石景山等商務(wù)區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展期

　　從五個(gè)關(guān)鍵維度考量北京各新興辦公區(qū)域的選址價(jià)值和優(yōu)勢，并且預(yù)判未來十年的發(fā)展空間，可見麗澤最具先發(fā)優(yōu)勢，有望在未來三年內(nèi)成為又一成熟的拓展商務(wù)區(qū)。而通州、石景山也將相繼進(jìn)入快速發(fā)展期，在未來不同時(shí)期為租戶和投資者提供優(yōu)質(zhì)選擇，為市場長期可持續(xù)和多元的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

麗澤、通州和石景山未來發(fā)展的標(biāo)志事件

　　2）商務(wù)區(qū)+園區(qū)集群形成

　　在"十四五"規(guī)劃打造"產(chǎn)業(yè)+園區(qū)"協(xié)同開放的創(chuàng)新政策引導(dǎo)和支持下，北京的外圍區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與鄰近的商務(wù)區(qū)協(xié)同形成集群，為企業(yè)和投資者選址提供外延視角。其中泛中關(guān)村集群將率先形成成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。未來大望京、豐臺等集群也將得到外圍園區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公空間補(bǔ)充，各子市場共享集群內(nèi)的教育、科研、商業(yè)、居住等配套資源以及一致的產(chǎn)業(yè)政策扶持。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛表示："當(dāng)前處于起步期的新興商務(wù)區(qū)和園區(qū)，由于可售資產(chǎn)尤其是新落成物業(yè)體量可觀，受到自用型買家的重點(diǎn)關(guān)注。未來隨著這些區(qū)域逐漸向成熟的外溢拓展區(qū)域過渡，日趨明朗的商務(wù)資源和氛圍，以及高于核心商務(wù)區(qū)的資本化率將吸引越來越多投資者布局。其中，麗澤、豐臺和海淀外圍園區(qū)近期已開始吸引機(jī)構(gòu)投資者和境外投資者的目光，而通州、石景山和亦莊中長期也將進(jìn)入更多投資者的視野。"

圖：未來將步入成熟期的商務(wù)區(qū)+園區(qū)集群

　　零售物業(yè)市場

　　新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購物中心對具有較強(qiáng)運(yùn)營能力的投資者來說具有中長期的投資價(jià)值

　　家庭型消費(fèi)定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性，為居住人口不斷導(dǎo)入而優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施又相對缺乏的區(qū)域提供了發(fā)展大型購物中心的機(jī)會。目前北京市區(qū)域間的商業(yè)發(fā)展仍不均衡，海淀、石景山、通州、昌平、房山、順義以及外圍郊區(qū)均存在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)缺口。除了家庭型消費(fèi)，未來冬奧場館設(shè)施、通州環(huán)球影城、房山樂高樂園等重要文旅設(shè)施的交付，將刺激旅游型消費(fèi)；而新興辦公區(qū)域未來項(xiàng)目交付，也將為豐臺、通州和石景山導(dǎo)入商務(wù)型消費(fèi)。這些因素都將為新興商圈購物中心提供有力的消費(fèi)需求和場景支撐。

　　倉儲物流市場

　　基礎(chǔ)設(shè)施在未來幾年的集中交付，是京津冀協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素；同時(shí)帶動(dòng)環(huán)京區(qū)域倉儲物流和數(shù)據(jù)中心增量開發(fā)和投資

　　隨著京津冀高速公路網(wǎng)絡(luò)的完善，環(huán)京一小時(shí)交通圈不斷擴(kuò)大，為北京的倉儲物流網(wǎng)絡(luò)提供了廣闊的發(fā)展腹地。其中，天津中西部地區(qū)憑借充足的可租面積以及自身成熟的倉儲物流市場運(yùn)營等優(yōu)勢，成為短期內(nèi)外溢需求的首選。而長期看，隨著新增供應(yīng)放量，以及大興新機(jī)場、北京和河北自貿(mào)區(qū)的輻射，廊坊將吸引更多來自跨境貿(mào)易、冷鏈、國際物流、醫(yī)藥的物流需求落地。

　　"兩區(qū)"建設(shè)對未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場存量更新的影響

　　未來城市更新投資潛能將進(jìn)一步釋放，帶動(dòng)多類資產(chǎn)的流動(dòng)性提升

　　北京獨(dú)特的市場地位、主城區(qū)稀缺的土地供應(yīng)以及日益開放和市場化的投資環(huán)境，使得核心區(qū)域資產(chǎn)尤其是辦公類資產(chǎn)，無論在租金還是資產(chǎn)價(jià)值上都更具防御性和長期成長性。但另一方面，北京核心區(qū)位物業(yè)設(shè)施和運(yùn)營模式逐漸老化，與使用方對城市的品質(zhì)和屬性要求不斷更新升級之間形成結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，客觀上需要運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)更豐富的投資者接手，為存量物業(yè)注入新的活力。北京市在2035城市總規(guī)和"十四五"規(guī)劃中都明確提出發(fā)揮投資對優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵作用，加快構(gòu)建適應(yīng)城市更新的投資體制機(jī)制，積極擴(kuò)大民間投資。不斷完善的制度環(huán)境，尤其是土地續(xù)期政策的厘清有助解決城市更新投資不確定性，從而吸引更多社會資本參與。

　　紀(jì)剛表示，"過去五年中房地產(chǎn)開發(fā)商和境內(nèi)地產(chǎn)基金主導(dǎo)城市更新類投資，積累了豐富的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)。未來通過與新進(jìn)入的機(jī)構(gòu)投資者和境外基金合作，還將帶動(dòng)更多成熟優(yōu)質(zhì)的資本注入城市更新項(xiàng)目。另一方面，市場化的城市更新類物業(yè)在完成改造和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值后，也將重新入市成為可售的核心型或核心增益型資產(chǎn)，給予投資者更充裕的選擇。"

圖：近五年城市更新類交易額及占總體比

圖：近五年城市更新類交易額按用途占比

　　對于工業(yè)物流板塊，在北京集約使用產(chǎn)業(yè)用地的政策方向下，倉儲物流空間將主要服務(wù)于伴隨消費(fèi)升級而來的生鮮冷鏈、跨境電商、醫(yī)藥、保稅商貿(mào)等新業(yè)態(tài)需求。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹表示："將存量老舊廠房和普通倉儲改造升級為附加值更高的冷庫、智能倉儲等方向，以滿足對配送時(shí)效性和倉儲條件的更高要求，將為成熟運(yùn)營商和自建用戶企業(yè)在北京布局提供機(jī)會。此外，數(shù)據(jù)中心是投資者關(guān)注的另一熱點(diǎn)。在節(jié)地、節(jié)能、可再生能源使用上具備高標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)中心更有可能落地北京。"

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc