戴德梁行發(fā)布2021年第一季度深圳寫字樓及零售市場研究報(bào)告顯示：一季度全市甲級(jí)寫字樓吸納量達(dá)9.32萬平方米，是2018年以來同期最高值；集中供應(yīng)下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級(jí)寫字樓租金年內(nèi)仍將小幅下行；優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金較去年末增加3.8%，空置率微降至6.1%；商業(yè)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，國際消費(fèi)中心城市的定位逐步落地。
深圳甲級(jí)寫字樓吸納量達(dá)2018年以來同期最高值
一季度，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量16.48萬平方米，全市甲級(jí)寫字樓總存量上升至645.1萬平方米。延續(xù)上一年的走勢，企業(yè)尋租活動(dòng)不斷，寫字樓市場仍然保持一定的活躍度，一季度全市甲級(jí)寫字樓吸納量達(dá)9.32萬平方米，是2018年以來同期最高值，空置率微升0.47個(gè)百分點(diǎn)至25.54%。與此同時(shí)，全市平均租金小幅下滑0.9%至209.57元/平方米/月。供應(yīng)壓力下，市場指標(biāo)仍總體趨穩(wěn)。
分片區(qū)來看，新增供應(yīng)集中于南山區(qū)，帶動(dòng)其吸納量維持高水平，達(dá)到9.23萬平方米，但在供應(yīng)放量的背景下，其空置率仍提升0.63個(gè)百分點(diǎn)至34.42%，租金則下降1.1%至191.53元/平方米/月。福田和羅湖區(qū)首季吸納表現(xiàn)不佳，整體租金延續(xù)穩(wěn)中略有下調(diào)的走勢，但其中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿性項(xiàng)目在空置面積逐漸減少的情況下，業(yè)主心態(tài)已然轉(zhuǎn)變，適度調(diào)高租金報(bào)價(jià)的趨勢逐漸顯現(xiàn)。
科技類企業(yè)仍是深圳寫字樓市場最為重要的需求來源，尤其是龍頭企業(yè)，擴(kuò)租動(dòng)作不斷，如騰訊關(guān)聯(lián)企業(yè)在科興科學(xué)園的大面積擴(kuò)租。而知名企業(yè)的搬遷行為也會(huì)吸引一系列上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行搬遷以重新匯聚于周邊，如榮耀手機(jī)搬遷至新一代產(chǎn)業(yè)園后，關(guān)聯(lián)企業(yè)在福田區(qū)辦公市場尋租活動(dòng)增多。同時(shí)，傳統(tǒng)金融業(yè)的擴(kuò)張步伐亦不斷，在尋求品質(zhì)更高的辦公環(huán)境或擴(kuò)充辦公空間方面表現(xiàn)積極。另一方面，不少外地企業(yè)對(duì)深圳市場保持較高的關(guān)注度，包括實(shí)業(yè)類、專業(yè)服務(wù)業(yè)等，布局前海等發(fā)展定位高、供應(yīng)量充足的區(qū)域成為首選。而政府所給予的扶持政策也是吸引企業(yè)進(jìn)駐的重要影響因素。
集中供應(yīng)下階段性高空置局面不可避免，深圳甲級(jí)寫字樓租金年內(nèi)仍將小幅下行。二季度，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)深圳可入伙的甲級(jí)寫字樓體量約41萬平方米。戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端指出，隨著企業(yè)新的尋租計(jì)劃的落實(shí)，預(yù)計(jì)租賃市場活躍度仍將保持，租金降幅料將維持在較低水平。標(biāo)桿項(xiàng)目隨著去化壓力的緩解，租金有望回調(diào)。而在供應(yīng)集中的新興商務(wù)區(qū)，新項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)較高的租金水平，進(jìn)而對(duì)全市平均租金帶來影響。作為先行示范區(qū)，深圳的發(fā)展被各界持續(xù)看好，無論是本地企業(yè)的快速成長還是外地企業(yè)的積極進(jìn)駐，都為寫字樓需求帶來支撐，雖然中短期內(nèi)供應(yīng)放量為市場帶來壓力，但長期來看前景仍然值得期待。
優(yōu)質(zhì)購物中心空置率微降至6.1%
一季度，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心存量維持在509萬平方米，延續(xù)了春節(jié)期間少有商場入市的季節(jié)性特征。
在“留深過年”的倡議下，深圳春節(jié)“空城”局面大大改觀，根據(jù)深圳市商務(wù)局對(duì)18家購物中心的合計(jì)統(tǒng)計(jì)，2021年同比2019年春節(jié)期間7天客流增長59%，銷售額激增104.7%。消費(fèi)熱情高漲帶動(dòng)深圳優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金連續(xù)兩個(gè)季度回升至每月每平方米849.29元，較去年末增加3.8%。全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率較去年末微降0.8個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。
隨著社交方式多元化，由共同興趣衍生的運(yùn)動(dòng)類社交快速發(fā)展。考慮到購物中心的集中人流能夠令品牌擴(kuò)大受眾，同時(shí)便于打造標(biāo)桿項(xiàng)目，而其配套也更能滿足用戶一站式消費(fèi)的服務(wù)需求，本季度，新體育、新競技類商家尋租需求活躍，以室內(nèi)攀巖、電競、VR體育以及兒童卡丁車為主要代表。
Inditex集團(tuán)調(diào)整策略縮減旗下部分品牌在中國的實(shí)體店，受此影響，Bershka、Pull&Bear、Stradivarius關(guān)閉了位于深圳的門店。相比之下，愛馬仕、Christian Louboutin等高端國際品牌在國內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)張，已選址深圳灣萬象城。另一方面，本土美妝護(hù)膚品牌仍處于發(fā)展上行階段，國貨林清軒從線上走到線下，深圳首店于中航城天虹購物中心開業(yè)；美妝集合店勢頭不減，WOW COLOUR再獲5億元融資，而此前積極布點(diǎn)的韓系平價(jià)美妝零售店壓力加大，撤店情況屢有發(fā)生。人氣網(wǎng)紅餐廳向新興商圈擴(kuò)張，如POKI POKI選址壹方城，姜虎東白丁烤肉落子萬科廣場。環(huán)比上季度，寶安及龍崗的平均租金分別上漲7.4%、6.7%，領(lǐng)先全市平均租金漲幅約3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，新興區(qū)域內(nèi)部分典型項(xiàng)目的最優(yōu)層平均租金已超越核心區(qū)的部分成熟項(xiàng)目。
國際消費(fèi)中心城市的定位逐步落地
結(jié)合深圳在建項(xiàng)目的入市計(jì)劃，年內(nèi)優(yōu)質(zhì)購物中心的供應(yīng)量有望達(dá)到81.5萬平方米，其中位于龍崗的全國首個(gè)第四代萬達(dá)廣場計(jì)劃于年中開業(yè)，通過盤活存量資產(chǎn)，此項(xiàng)目預(yù)計(jì)將再次煥發(fā)區(qū)域的商業(yè)活力。從入駐全市的亮眼品牌動(dòng)態(tài)來看，超級(jí)文和友即將開業(yè)、蔦屋書店華南首店、鐘書閣等當(dāng)下熱門品牌均已官宣入深。張曉端分析，深圳的市場前景對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的強(qiáng)吸附能力顯而易見，同時(shí)在激烈的競爭下，運(yùn)營商對(duì)非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)也更加開放。另外，在鼓勵(lì)“內(nèi)循環(huán)”及“雙循環(huán)”的發(fā)展戰(zhàn)略下，前海、羅湖均積極打造免稅購物中心，深圳國際消費(fèi)中心城市的定位正逐步實(shí)施落地。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
