2021年第一季度，西安辦公樓市場進一步復蘇的信號明顯。新增供應的短缺，讓西安甲級辦公樓市場空置率連續(xù)三個季度下滑，收至34.9%；市場訪問量和業(yè)主帶看量的顯著提升，有效提振了業(yè)主方對年內(nèi)市場的信心，租金降幅收窄至0.3%，至季末報98.5元/平方米/月。零售市場保持平穩(wěn)發(fā)展，春節(jié)期間消費呈現(xiàn)恢復性增長。消費市場已全面復蘇，季內(nèi)市場未錄得新項目入市，全市總存量保持全國第六。物流地產(chǎn)市場高標庫租賃需求延續(xù)去年下半年的活躍勢頭，傳統(tǒng)電商、快遞快運、專業(yè)市場繼續(xù)成為本季高標庫主力客戶。
仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“2021是‘十四五’的開局之年，也是西安的全運年。西安明確突出擴大內(nèi)需，打造國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略支點的規(guī)劃。投射至商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)發(fā)力在西安的布局，內(nèi)資企業(yè)仍將主導辦公樓市場。西安積極籌備十四運，大型賽事在西安的舉行有利于創(chuàng)造新的消費場景，迸發(fā)出更多體育周邊的消費觸點，從而促進內(nèi)需消費行為的發(fā)生，拉動經(jīng)濟穩(wěn)步增長。”
辦公樓市場
市場研讀
供應進入緩行期成為西安辦公樓市場的突出特征，優(yōu)質(zhì)辦公空間具有顯著稀缺性，具有良好經(jīng)營能力的樓宇在招商運營方面的表現(xiàn)更優(yōu)。
一季度，西安市場未錄得新增辦公樓供應，優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量保持654.7萬平方米，其中甲級辦公樓總存量197.3萬平方米，甲級辦公樓供應的暫停使得空置率持續(xù)回落，環(huán)比下降1.3個百分點。未來四年，較低的新增供應量也使得市場空置壓力逐步減輕。新成交需求中，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)建筑業(yè)季內(nèi)占比分別為24.4%、24.0%和18.2%，居前三名。
新租需求中，企業(yè)搬遷換租、辦公整合或拆分所帶來的辦公樓租賃活動持續(xù)活躍。仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，企業(yè)出于控制運營成本的考慮，將分散在不同區(qū)域的辦公地點進行整合，或由于業(yè)務擴張，將不同的業(yè)務職能部門拆分劃入不同區(qū)域地段以降低主要外勤業(yè)務人員的會客距離，由此產(chǎn)生的企業(yè)辦公租賃需求持續(xù)增多。同時，企業(yè)搬遷至性價比更高、運營優(yōu)勢更強的項目而發(fā)生的租賃成交需求仍是市場主流，由此帶來的總成交面積占比達53.2%。
運營管理能力的差異已經(jīng)給辦公樓宇帶來兩極分化的市場反饋。西安甲級辦公樓市場中單一業(yè)權(quán)樓宇占比57.0%，其空置率已經(jīng)回落至近五年的最低值，季度末落至25.8%�？勺饷娣e稀缺成為市場的突出特征，尤其是核心地段大于1,000平方米的辦公空間更是“一房難求”。因此，業(yè)主方對意向客戶的背調(diào)及行業(yè)資質(zhì)要求更高，租戶因為企業(yè)實力或行業(yè)影響力不足的原因錯失心儀項目的情況也時有發(fā)生。單一業(yè)權(quán)甲級辦公樓業(yè)主對市場的預期走高成為主要的市場情緒，一季度單一業(yè)權(quán)市場的凈吸納量占甲級辦公樓市場凈吸納量總量的72.5%。
分散業(yè)權(quán)的甲級辦公樓空置率仍高達46.9%，除了在售項目的銷售進度影響外，小業(yè)主持有的房源由于缺乏統(tǒng)一運營難以滿足市場重點企業(yè)客戶，而小面積段需求的中小企業(yè)客戶在市場中有更多的選擇，不限于優(yōu)質(zhì)辦公樓、產(chǎn)業(yè)辦公樓、第三方辦公運營空間或企業(yè)孵化器等。
租金方面，業(yè)主方去化壓力減輕使得單一業(yè)權(quán)甲級辦公樓市場已經(jīng)悄然從租戶市場向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變�？勺饷娣e的快速減少加之春節(jié)過后市場訪問量和行業(yè)間客戶帶看量的快速恢復，有效提振了業(yè)主方對自身項目在年內(nèi)去化的信心，部分空置率在10%以內(nèi)的項目小幅上調(diào)租金以把控客戶品質(zhì)。而以小業(yè)主房源為主的分散業(yè)權(quán)辦公樓因為投資收益計劃靈活和缺乏運營服務導致的溢價能力欠缺，成交租金降幅達0.7%。整體而言，由于分散業(yè)權(quán)拉低的成交價格使得市場整體租金仍呈現(xiàn)下行趨勢。截至季末，西安甲級辦公樓租金環(huán)比下降0.3%，報98.5元/平方米/月。
未來展望
供應方面，西安甲級辦公樓市場開始進入緩行期，預計全年新增面積約27.9萬平方米。其中，高新南板塊將在年底迎來大體量項目入市，板塊短期的供應量將快速拉高子市場空置率水平。但基于西安在金融、科技互聯(lián)網(wǎng)及其他戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我們對2021年的市場動能仍持積極樂觀的預期。
零售物業(yè)市場
市場研讀
西安消費市場全面復蘇，季內(nèi)市場未錄得新項目入市，全市總存量保持全國第六。第一季度，西安零售市場保持平穩(wěn)發(fā)展，春節(jié)期間消費呈現(xiàn)恢復性增長。據(jù)陜西省商務廳統(tǒng)計，2021春節(jié)假期，西安市商品零售約174億元，同比增長7.7%；餐飲收入約11.43億元，同比增長8.2%。消費需求不斷釋放，消費市場明顯恢復。由于西安季內(nèi)未錄得新開業(yè)項目，總存量維持不變，報653.1萬平方米。
零售品牌更迭換代，快時尚品牌表現(xiàn)疲軟，國內(nèi)品牌需求活躍。由于國外疫情影響，國際快時尚品牌業(yè)務線收縮，Zara母公司Inditex宣布將陸續(xù)關(guān)閉旗下Bershka，Pull&Bear和Stradivarius三個品牌在華所有實體門店，旗下家居品牌Zara Home也關(guān)閉多家門店。由于年輕消費群體對線上消費依賴增加，令品牌方更傾向于數(shù)字化、移動化的線上店鋪，而對實體門店擴張持有較謹慎的態(tài)度。盡管消費方式的變化導致品牌退租空置率上升，但運營商反應迅速，在短時間內(nèi)吸納國內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌去化空置面積，如：bosie、KKV等。此外，部分項目為提升入駐率，在服飾品牌退租后，運營商主動引入承租能力相對較弱的餐飲、體驗類品牌，對租金收益造成影響。因此，一季度購物中心首層平均租金報384.9元/平方米/月，環(huán)比微跌0.1%。
空置率方面，盡管疫情對零售市場的影響逐漸消減，但疫情加速了市場項目兩級分化的進程，特別是對核心商圈老舊百貨的生存空間造成擠壓，品牌退租率高，新增需求降低，都加速了傳統(tǒng)百貨升級轉(zhuǎn)型的破局之路。受此影響，全市零售物業(yè)市場平均空置率升至9.1%，環(huán)比增長0.4個百分點。
國產(chǎn)新能源汽車品牌持續(xù)加碼西安市場布局：中國汽車工業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月，新能源汽車銷售同比增長近6倍，新能源汽車累計銷售同比增長3.2倍。季內(nèi)，西安迎來更多新能源汽車品牌進駐，不再局限于蔚來、理想、BYD等傳統(tǒng)新能源品牌，更多國產(chǎn)新能源汽車品牌也進駐西安市場，如：哪吒汽車、埃安汽車等。受到補貼激勵、免限購/免限行等政策引導、廠商宣傳、用戶口碑等因素的影響，消費者對新能源汽車的觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著市場成熟度不斷提升，預計未來幾年消費者將對新能源汽車持更加開放的態(tài)度，尤其是年輕消費者在未來對新能源汽車將有更高的接受度。
新興兒童體驗業(yè)態(tài)進駐購物中心，體驗和生活業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化發(fā)展：更多新興的兒童體驗業(yè)態(tài)亮相購物中心，如：高新的立豐城小馬匯俱樂部、大唐西市的樂馭小馬會等室內(nèi)小型跑馬場進駐購物中心。此外，海洋館和家庭運動館等新興兒童體驗場館也相繼亮相購物中心，商場運營為了滿足當下親子人群的到訪，增加了體驗類親子項目在購物中心的比例，既能吸引更多親子家庭消費客群到訪，同時增加這一客群產(chǎn)生周邊消費的可能性。本季，生活和體驗類業(yè)態(tài)發(fā)展較快。生活類主要以圖書和玩具市場為主，如：1月初剛進入西安市場的玩具品牌TOPTOY迅速擴張市場，先后在MOMOPARK、賽格國際購物中心及高新陽光天地等商場首層開業(yè)。體驗類以娛樂類和教育類為主，如：益田假日世界購物中心新開業(yè)的閃電部落、紅尾狐卡丁車；吾悅廣場的紐北圈速卡�。唤鸬貜V場的貝蒂森英語以及李家村萬達新開業(yè)的美立德綜合教育中心等。
未來展望
今年，西安零售物業(yè)市場仍將迎來大量新增供應，華潤萬象天地及星光City More等購物中心將迎來開業(yè)。隨著十四屆全運會的到來，西安的城市化發(fā)展逐漸加速，未來三年的商業(yè)供應還將下沉至高新二期，曲江二期，灃東灃西，城北及城東等新興區(qū)域。隨著優(yōu)質(zhì)零售市場逐漸走向成熟，競爭不斷升級，核心商圈（尤其是解放路商圈）的商業(yè)急需變革和創(chuàng)新，以滿足西安打造國際化消費城市的發(fā)展要求。
物流地產(chǎn)市場
市場研讀
2021年第一季度，市場未錄得新項目入市，高標庫租賃需求延續(xù)去年下半年的活躍勢頭。從需求行業(yè)來看，傳統(tǒng)電商、快遞快運、專業(yè)市場成為本季高標庫主力客戶。
空港子市場憑借高性價比物業(yè)，以及更多的可租賃面積持續(xù)吸引快遞快運企業(yè)進駐，季內(nèi)宇鑫物流、安能物流、極兔速遞均在此錄得大面積成交，帶動空港子市場空置率進一步下降至9.3%。同時，隨著線上零售消費加速滲透西北市場，以京東為代表的大型電商倉儲需求也隨之快速增長，第一季度京東物流于國際港務區(qū)子市場繼續(xù)擴租46,000平方米。此外，在西安市強力規(guī)范違章建筑的影響下，大量非標倉儲物業(yè)不得不整改或拆遷，倉儲租戶升級高標庫需求發(fā)酵至2021年。其中建材、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場的倉儲升級需求帶動經(jīng)開、國際港務區(qū)等一圈層子市場高標庫需求增長。第一季度，全市高標庫凈吸納量共計21.2萬平方米，活躍的倉儲租賃需求推動全市整體空置率環(huán)比下降5.5個百分點至8.2%。
租金方面，隨著空置率持續(xù)回落，西安高標庫平均租金逐漸企穩(wěn)，此前受高供應影響而租金下滑的空港子市場本季也逐漸擺脫低價競爭困境。至第一季度末，西安高標庫平均凈有效租金環(huán)比保持穩(wěn)定，報24.4元每平方米每月。
未來展望
未來三年，西安高標庫年均供應量小于40萬平方米，而倉儲需求長期向好，因此我們預計至2023年，西安市場整體空置率將進一步下降至6.6%，屆時業(yè)主市場特征將更加顯著，租戶溢價空間下滑。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部負責人尤鵬偉建議有投資需求的地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)投資人提前鎖定西安市場，其中一手土地和二手項目相對豐富的空港、國際港務區(qū)子市場具有更多的投資機會。更多關(guān)于西部倉儲投資市場趨勢以及需求預測，請參閱仲量聯(lián)行研究部于3月發(fā)布的《乘勢而上：西部陸海新通道下的倉儲市場投資報告》。
來源：仲量聯(lián)行
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