2021年一季度，商辦市場逐漸走出了疫情影響的陰霾，市場需求、價格水平和成交量等方面都有所提升。在未來經(jīng)濟恢復(fù)向好，商辦市場走出疫情影響的關(guān)鍵時刻，中國領(lǐng)先的商辦數(shù)據(jù)服務(wù)平臺——曉樓發(fā)布了《2020年商辦市場研究報告》，通過重點解讀北上廣深的量價、客需等市場緯度，為2021年商辦市場的發(fā)展方向作出指引。
曉樓平臺負(fù)責(zé)人匡健鋒表示，伴隨2020年下半年經(jīng)濟復(fù)蘇，商辦市場下行趨勢放緩�！氨本┥虾５纫痪�城市重點商圈空置率降幅均在年末收窄，在下游需求端，客戶對價格更加敏感，TMT行業(yè)仍為疫情防控期間的租金貢獻擔(dān)當(dāng)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化升級和人工智能等科技創(chuàng)新企業(yè)有望成為新的市場增量。”
國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定回暖 2021年商辦市場將迎來增量需求
據(jù)了解，2020年中國疫情后經(jīng)濟復(fù)蘇領(lǐng)先全球各國，GDP全年同比增長2.3％，多個新興產(chǎn)業(yè)站上風(fēng)口，為2021年商辦市場帶去新增量需求。
國家統(tǒng)計局發(fā)布經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，2020中國GDP首超100萬億元，全年同比增長2.3％，第四季度增幅達6.5％，未來經(jīng)濟恢復(fù)信號向好。其他經(jīng)濟指標(biāo)方面，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長較快1-12月份，全國固定資產(chǎn)投資比上年增長2.9％，增速比前1-11月份提高0.3個百分點；PMI——大中小型企業(yè)景氣度均回升。在2020年國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定回暖的基礎(chǔ)上，2021年兩會期間中國GDP目標(biāo)6％左右的保守定位也為經(jīng)濟增長預(yù)留了增量空間。
結(jié)合地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看， 2020年1-4季度，地產(chǎn)投資占GDP比重在12％-16％之間，仍作為GDP主要貢獻行業(yè)之一。寫字樓投資占不動產(chǎn)投資的比重在4％-5％之間，保持平穩(wěn)態(tài)勢。而疫情沖擊下的地產(chǎn)投資依舊保持“韌性”，具體到一線城市商辦土地方面，成交供應(yīng)量井噴式增長，成交率大幅提升。2020年1-12月，一線城市供應(yīng)商辦土地209幅，環(huán)比上漲31％，市場信心逐步回升。
曉樓報告指出，疫情影響之下40％以上的企業(yè)加速了結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型和升級，為2021年商辦市場的增量客群擴充奠定了基礎(chǔ)。其中，金融業(yè)科技手段的迭代彌補了短期流動性下降的趨勢，疫情期間成為需求扛鼎的TMT企業(yè)將持續(xù)擴容需求，而醫(yī)療、汽車行業(yè)、智慧物流、在線教育在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，有望形成寡頭壟斷的市場格局，進一步釋放一線和新一線城市的商辦需求。
匡健鋒指出，近兩年的產(chǎn)業(yè)升級大趨勢再疊加國家政策的支持，尤其是中央將十四五規(guī)劃作為頂層指導(dǎo)戰(zhàn)略，各城市出臺細(xì)化政策落地執(zhí)行，一線城市和新一線城市產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，2021年商辦市場將迎來新的需求擴容機遇。
北上廣深一線空置率緩解，大宗交易仍為投資熱點
曉樓數(shù)據(jù)表明，在2020年商辦市場供應(yīng)端，辦公類項目未形成大規(guī)模入市，北上深新入市項目供應(yīng)量均減少近四成，寫字樓業(yè)態(tài)新增唯獨北京達到百萬平規(guī)模，為市場留下充足時間消化前幾年的存量。2020年，全年空置率受到波動，年末消化速率提升，空置率得到一定緩解。
租金方面，一線城市成交房源租金環(huán)比下降，北京降幅最高達9.6％。其中，核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金降幅明顯，非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓和核心商務(wù)區(qū)乙級寫字樓承接了部分外溢客戶，租金降幅相對較小。待租掛牌價格相對分化，北京廣州下跌而上海深圳小幅上漲。
此外，匡健鋒表示，“從一線市場大宗交易表現(xiàn)來看，辦公物業(yè)仍是投資熱點。受疫情影響，內(nèi)資主導(dǎo)交易市場，外資由于疫情影響有所制約�！�2021年3月，中國金茂、首開股份聯(lián)手高和資本共同設(shè)立火炬基金，出資12.02億元收購位于清華科技園內(nèi)的啟迪科技大廈D座，成為開年以來北京首單大宗交易，折射出大宗交易的火熱。
而在2020年大宗交易市場上，上海以43％的成交金額占比位列第一，北京以42％緊隨其后。大宗標(biāo)王由北京LG雙子座大廈摘得，交易價格高達80.46億，其次為交易價格55.5億元的上海綠地外灘中心T4樓棟。受疫情和“三道紅線”的雙重影響，房企通過轉(zhuǎn)讓項目來盤活存量資產(chǎn)，達到業(yè)務(wù)調(diào)整的目的。預(yù)計未來將有大量商辦物業(yè)投入市場。
一線城市市場有望擴容， IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)引領(lǐng)去化
曉樓數(shù)據(jù)顯示，在一線城市去化主力產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上，互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、金融、文化等仍占70％以上，其中一線城市的IT互聯(lián)網(wǎng)需求占比持續(xù)領(lǐng)先，主力需求價格段集中在3-4元/㎡/天。預(yù)計2021年，一線城市去化仍將由IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)引領(lǐng)，而伴隨頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拓展第二總部的需求，新一線和二線城市的商辦市場也將受益。在需求的拉動下，租金水平有望整體回升。
落實到一線城市熱門商圈和租金水平上，曉樓數(shù)據(jù)表示，2020年四季度一線城市通過“以量換價”，形成價格下行成交量上升的波段特征。2020年，北京市場低迷情緒由CBD向外圍望京、上地等商圈傳導(dǎo)，第四季度整體市場逐步平穩(wěn)，全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6％。供應(yīng)熱力中，CBD及周邊、望京、豐臺科技園、中關(guān)村熱度較為集中。
相較于北京，上海各商圈空置率分化較大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，與5.59元/㎡/天的待租掛牌價格差距居一線城市之首。市中心最低值為徐家匯的10.06％，最高值為陸家嘴的22.02％，外圍最高值為徐匯濱江的51.23％。相比北京各商圈較為一致的“穩(wěn)中有降”走勢，上海部分高價格段商圈租金下挫明顯，高價位房源去化壓力較大。
另從2021年的回暖和重點行業(yè)表現(xiàn)來看，曉樓預(yù)測，北京IT/互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傾向于北京需求租金將集中于3-6元/㎡/天，服務(wù)業(yè)傾向租賃2-4元/㎡/天租金物業(yè)，伴隨經(jīng)濟回暖，6元/㎡/天以上價格需求有望擴容。上海需求租金走勢與北京相仿，主力價格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例將得到提升。伴隨經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，一線寫字樓市場將持續(xù)釋放向好信號，TMT、在線辦公、在線醫(yī)療服務(wù)等企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)需求，帶動市場信心穩(wěn)步回升。
來源：曉樓
編輯：wangdc
