2020年上半年在疫情影響下，投資市場較往年趨于謹(jǐn)慎，但下半年市場逐步恢復(fù)。CREIS中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測的大宗交易數(shù)據(jù)顯示，2020年全國共錄得49個城市237宗大宗交易，總成交額達2041.02億元，成交面積1288.12萬㎡，成交額較2019年同比下跌近三成。
其中，上海、北京、廣州、深圳四個一線城市成交額達1567.46億元，占全國總成交額的76.80%。上海市場整體最為活躍；北京憑借其資產(chǎn)流動性的優(yōu)勢，依舊受到投資者的重點關(guān)注；廣州在疫情下實現(xiàn)逆勢增長。
從物業(yè)類型來看，寫字樓持續(xù)占據(jù)半壁江山，而物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)亮眼，長三角、珠三角區(qū)域的工業(yè)物業(yè)交易較為密集。
市場表現(xiàn)：二、三、四季度成交情況改善，實現(xiàn)穩(wěn)步增長
2020年大宗交易市場從季度表現(xiàn)看，一季度受疫情影響較為明顯，成交額僅近400萬元，較去年同期跌幅超30%。但隨著國內(nèi)疫情的有效控制，自二季度起投資市場逐步回暖，二、三、四季度成交額均保持在500億元以上，基本恢復(fù)至去年同期水平。
疫情管控之后，二、三、四季度大宗交易成交額、成交量穩(wěn)步回升
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
具體來看，2020年代表性的大宗交易案例包括：綠地55.5億出售上海外灘中心T4辦公樓，普洛斯收購北京中關(guān)村核心物業(yè)盈都大廈D座，大悅城20億出售兩處上海前灘辦公樓，富力出售廣州國際機場富力綜合物流園予黑石等。
2020年典型大宗交易案例
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
城市線級：一線城市占比達77%，上海投資市場持續(xù)活躍
2020年共錄得全國49個城市237宗商辦物業(yè)成交案例，其中120宗集中在一線城市，上海、廣州、北京、深圳交易宗數(shù)分別為53宗、26宗、23宗和18宗，上海為交易最集中城市。二線城市中成都、杭州、南京、重慶、西安、蘇州等市場相對活躍，其中，成都達10宗，杭州、南京各8宗。
2020年國內(nèi)大宗交易城市分布情況（成交額單位：億元）
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2020年上海以682.84億大宗成交總額穩(wěn)居投資市場第一，占全國總成交額33.45%；北京和廣州則分別以518.76億元、225.93億元的成交額位列二、三位，占比分別為25.42%、11.07%；深圳則以139.93億元位居第四，占比6.86%。值得一提的是，廣州2020年表現(xiàn)搶眼，是唯一成交額同比逆市上揚的城市。
上海、北京兩城投資吸引力占據(jù)絕對核心，廣州“逆勢上揚”表現(xiàn)亮眼
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從城市線級來看，一線城市成交額占比近八成，宗數(shù)占比近一半，成交面積占比超四成，表明一線城市仍然是各大投資機構(gòu)主要關(guān)注的核心區(qū)域。
一線、二線、三四線城市大宗交易情況對比
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◆成交宗數(shù)：一線城市城市宗數(shù)達120宗，占比過半。
◆成交額：一線城市交易額占據(jù)絕對優(yōu)勢，占比超76%。
◆成交面積：一線、二線成交面積占比均接近40%。
區(qū)域分布：長三角、珠三角大宗交易活躍度較高，區(qū)域分化明顯
2020年長三角、珠三角、京津冀依舊是大宗交易的主戰(zhàn)場，三個區(qū)域成交金額、成交數(shù)量、成交面積合計占比分別為86.48%、80.17%和73.43%。長三角、珠三角工業(yè)物業(yè)增長明顯。
大宗交易區(qū)域分化明顯，長三角、珠三角、京津冀聚集度高
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十四五規(guī)劃建議明確提出發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用。作為國內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群，長三角、珠三角向來是投資的熱門區(qū)域。這主要由于兩大城市圈經(jīng)濟實力雄厚，受一體化影響，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟水平相對較高，相關(guān)市場和機制相對成熟，雖然競爭較為激烈，但仍然是商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)關(guān)注的重點區(qū)域。此外，以成都、重慶、西安、杭州、鄭州為代表的強二線城市大宗交易也較為活躍，投資前景看好。
◆長三角：宗數(shù)占比44.33%，成交額39.29%，成交面積38.28%。
◆珠三角：宗數(shù)占比24.42%，成交額20.90%，成交面積21.34%。
◆京津冀：宗數(shù)占比38.28%，成交額21.34%，成交面積13.75%。
大宗交易按區(qū)域分析
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資產(chǎn)類別：寫字樓成交額占比接近一半，工業(yè)物業(yè)交易升溫
2020年全年，從大宗交易資產(chǎn)類別的交易總額來看，辦公類型交易仍占主導(dǎo)，占交易總額的49.39%，綜合體、商業(yè)次之，占比均為15%左右。工業(yè)類大宗交易增長明顯，成交宗數(shù)首次超越寫字樓，成為第一大交易類型。典型成交案例如四季度黑石購買了廣州富力空港物流園。
大宗交易按物業(yè)類型分析
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
◆按宗數(shù)：寫字樓和工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)平分秋色，均超三成，其次為綜合體和商業(yè)。
◆按成交額：寫字樓占比近五成，依然最受機構(gòu)投資者青睞；其次為綜合體、商業(yè)、工業(yè)，占比約為15%。
◆按成交面積：工業(yè)物業(yè)成交面積占比最高，超四成；其次為寫字樓，占比為23.43%。
寫字樓交易基本集中在上海和北京，成交額占比分別達77%和43%
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資金來源：內(nèi)資買家為絕對主力，逐漸主導(dǎo)市場
從收購方企業(yè)性質(zhì)來看，內(nèi)資買家的購置需求活躍，占據(jù)大宗投資市場的“絕對主力”。外資企業(yè)受全球疫情影響，成交額大幅下滑。內(nèi)、外資買家的交易宗數(shù)占比分別為68.75%、22.77%，成交額占比分別為66.44%、28.05%，成交面積占比分別為58.63%、35.64%。
內(nèi)資買家主導(dǎo)市場，宗數(shù)、成交額占比近七成，成交面積占比近六成
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
北京外資大宗交易占比超三成，超越上海成為外資買家投資額最高的城市。廣州的外資占比達39.78%，成為一線城市中外資買家投資額占比最高的城市。
一、二線城市大宗交易買家類型占比（按成交額）
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交易類型：資產(chǎn)交易的投資額占比超四成
2020年大宗交易類型以資產(chǎn)交易為主，成交總額占比超四成。部分商業(yè)零售項目則以股權(quán)交易的方式進行，典型案例王府井收購由西安榮華集團有限公司持有的陜西榮奧100%股權(quán)，以達到持有該公司開發(fā)并持有的榮華奧特萊斯商業(yè)項目的目的。此外，受疫情、運營不善、資金壓力等因素影響，大宗交易中法拍占比有所提升，二三線衛(wèi)星城市的部分經(jīng)營不善的廠房物業(yè)則以不良資產(chǎn)法拍的方式進行交易。
資產(chǎn)交易的占比超四成，股權(quán)交易近三成
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結(jié)語
整體看來，2020年投資市場與往年上升勢頭相比更趨于冷靜，但整體跌幅好于預(yù)期。從物業(yè)類型看，寫字樓仍然是機構(gòu)投資者的首選，但來自存量市場的壓力、疫情因素的影響、辦公模式的轉(zhuǎn)變，投資風(fēng)險加大，使得投資者更加關(guān)注項目和市場租金、空置率等關(guān)鍵運營指標(biāo)數(shù)據(jù)。具有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及優(yōu)惠政策的園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心受投資者熱捧。大型商場、購物中心類物業(yè)出現(xiàn)下滑，但在數(shù)字經(jīng)濟、宅經(jīng)濟等新經(jīng)濟的背景下，社區(qū)商業(yè)關(guān)注度有所提升。
投資機會方面，“三道紅線”促使開發(fā)商釋放更多優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，市場出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分一線核心項目進入法拍市場，這些投資機會值得重點關(guān)注。疫情之下，投資者對商辦物業(yè)的要求發(fā)生變化，項目的抗風(fēng)險能力成為了衡量的首要標(biāo)準(zhǔn)。
展望未來，各國針對疫情出臺了更多政策支持以及疫苗接種等積極作用影響下，2021年全球經(jīng)濟有望加速恢復(fù)，據(jù)IMF預(yù)測，中國有望在2021年實現(xiàn)8.1%的高增長。中國經(jīng)濟的穩(wěn)步增長、營商環(huán)境和退出機制的逐步完善將吸引更多境外投資和機構(gòu)投資者。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
