戴德梁行近日發(fā)布《2021年四季度北京寫字樓零售市場報(bào)告指出，四季度，北京寫字樓市場租金水平已恢復(fù)至去年同期水平，但受互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域監(jiān)管力度的加大和“雙減”政策滯后效應(yīng)的影響，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將緩解大面積擴(kuò)張現(xiàn)象，在市場租賃需求回落和大量新增供應(yīng)的雙重壓力下，市場空置率將被推高，租金水平或?qū)⒃俅纬袎骸?/P>
寫字樓市場持續(xù)活躍，租金恢復(fù)至去年同期水平
2021全年北京整體市場新增供應(yīng)達(dá)62.4萬平方米。四季度，持續(xù)活躍的市場需求繼續(xù)提振市場凈吸納量，推動(dòng)北京全市和五大核心商圈季度凈吸納量分別達(dá)25.2萬和7.3萬平方米，年度凈吸納量均達(dá)五年來最高值，分別為83.9萬和34.1萬平方米。受此影響，市場空置率則繼續(xù)下調(diào)，分別環(huán)比下降1.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)至14.6%和9.8%。與此同時(shí)，市場需求的強(qiáng)勁表現(xiàn)令北京全市和五大核心商圈租金水平均延續(xù)了三季度的上升趨勢，恢復(fù)至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環(huán)比上升1.7%和1.2%。
核心商圈甲級寫字樓租金&空置率
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
（核心商圈/全市）甲級寫字樓新增供應(yīng)
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
2022年，寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)全市新增供應(yīng)將高達(dá)150萬平方米。受互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域監(jiān)管力度加大和“雙減”政策滯后效應(yīng)的影響，預(yù)計(jì)未來一年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大面積擴(kuò)張的現(xiàn)象或?qū)⒂兴啪彙Ｔ谑袌鲎赓U需求回落和大量新增供應(yīng)的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高，市場租金水平或?qū)⒃俅纬袎�。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“未來，為了達(dá)成進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“雙碳”的目標(biāo)和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建筑、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場的新坐標(biāo)，同時(shí)，具備更多綠色認(rèn)證的樓宇和物業(yè)管理將更加受到市場的青睞。”
高科技企業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑，醫(yī)藥行業(yè)成交獲7年來最高值
四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中高科技企業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)獨(dú)占鰲頭，成交占所有行業(yè)總成交面積的68.3%，其次為專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，分別占成交總面積的11.2%和10.2%。值得一提的是，新冠疫情的爆發(fā)使醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)發(fā)展迅速，2021全年，該行業(yè)新租和搬遷面積占所有行業(yè)總成交面積的4.6%，為自2014年以來最高值，位居全行業(yè)第四位。近期發(fā)布的《北京市關(guān)于加快建設(shè)全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市的實(shí)施方案》中，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)已被列為北京未來發(fā)展的六大聚焦產(chǎn)業(yè)之一。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示：“未來，在政府政策扶持和發(fā)展目標(biāo)的雙推動(dòng)下，生物醫(yī)藥相關(guān)行業(yè)或?qū)楸本⿲懽謽鞘袌鰩砀嘧赓U需求�！�
零售市場繼續(xù)加速提質(zhì)升級，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力
四季度，三里屯太古里西區(qū)、正大中心及豐臺大悅春風(fēng)里的開業(yè)為市場帶來約12.1萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。截至本季度末，北京全年共有6個(gè)項(xiàng)目投放市場，新增優(yōu)質(zhì)零售空間約39.9萬平方米，使得全市零售物業(yè)總存量上升至1,485萬平方米，其中購物中心存量約1,300萬平方米，占比達(dá)87.5%。
整體來看，北京零售市場仍在加速提質(zhì)升級。在今年入市的項(xiàng)目中，三分之二都位于非核心商圈，且均為品牌開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的項(xiàng)目，品質(zhì)普遍較高。項(xiàng)目引進(jìn)的新業(yè)態(tài)及品牌區(qū)域首店極大地提升了周邊人群的生活品質(zhì)及便利度。而核心商圈的新增供應(yīng)主要是對品質(zhì)較差或老舊項(xiàng)目的改造升級。為滿足現(xiàn)代消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求，提升消費(fèi)體驗(yàn)感，北京各購物中心通過引入互動(dòng)場景、主題街區(qū)，推出流行文化IP、季節(jié)性主題活動(dòng)等方式來吸引客流。此外，本季度北京繼續(xù)發(fā)力首店經(jīng)濟(jì)，三里屯、CBD等核心商圈仍是首店入駐的主要陣地。
2022年，北京零售市場計(jì)劃入市的項(xiàng)目均位于非核心區(qū)域，多為10萬平方米以上的大體量項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將為市場帶來100萬平方米左右的優(yōu)質(zhì)零售空間。其中，位于通州運(yùn)河核心區(qū)的新光大大融城、遠(yuǎn)洋樂堤港等項(xiàng)目的開業(yè)將進(jìn)一步激發(fā)區(qū)域商業(yè)市場的活力。戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示：“這些新增入市項(xiàng)目將同今年開業(yè)的環(huán)球影城一起助力北京商業(yè)及文旅的發(fā)展，成為北京邁向國際消費(fèi)中心城市新的增長極�！�
來源：戴德梁行
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