盡管各城市出現(xiàn)零星暴發(fā)的病例，但內(nèi)外資企業(yè)在中國的業(yè)務(wù)表現(xiàn)整體保持穩(wěn)定并保有增長(zhǎng)勢(shì)頭。然而，全球疫情的持續(xù)給經(jīng)濟(jì)預(yù)期帶來諸多不確定性，寫字樓租戶仍需審視企業(yè)房地產(chǎn)策略的適應(yīng)性和應(yīng)變力，融入更多的靈活性并采納新的辦公模式來應(yīng)對(duì)未來辦公新常態(tài)。
有鑒于此，CBRE世邦魏理仕于7月至8月啟動(dòng)了《2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》，并于近期發(fā)布調(diào)查結(jié)果，總結(jié)了5個(gè)目前企業(yè)房地產(chǎn)策略的主要趨勢(shì)，并提出相關(guān)的規(guī)劃和租賃建議。
與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營狀況顯著改善。
盡管各城市出現(xiàn)零星暴發(fā)的病例，但商務(wù)活動(dòng)整體表現(xiàn)穩(wěn)定并保有增長(zhǎng)勢(shì)頭。81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務(wù)量相較疫情前水平已基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)，該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結(jié)果增長(zhǎng)28個(gè)百分點(diǎn)。
分行業(yè)來看，受疫情以及中國政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域持續(xù)投資的影響，科技與生命科學(xué)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。CBRE租戶調(diào)查結(jié)果顯示，所有來自生命科學(xué)行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技受訪企業(yè)表示經(jīng)營情況超過疫情前水平，領(lǐng)先于其他行業(yè)。
基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務(wù)狀況，60%的受訪者計(jì)劃在未來三年增加員工數(shù)量。其中，半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)10%或更多。從行業(yè)來看，科技企業(yè)的擴(kuò)員意愿較強(qiáng)。盡管近期市場(chǎng)出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務(wù)調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，仍然需要更多的相關(guān)人才加入到該行業(yè)中。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長(zhǎng)空間需求也來源于疫情后企業(yè)對(duì)降低辦公室密度的考量。租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來兩年增加人均辦公面積，遠(yuǎn)高于亞太區(qū)的平均水平。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長(zhǎng)的推動(dòng)，全國辦公面積需求預(yù)計(jì)在未來三年持續(xù)增長(zhǎng)。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長(zhǎng)的辦公空間需求。由此CBRE預(yù)計(jì)，在2022至2024年間，中國18個(gè)主要城市的寫字樓凈吸納量累計(jì)可達(dá)2,000萬平方米左右。
全球疫情的持續(xù)讓健康安全成為長(zhǎng)期訴求，越來越多的租戶在選址時(shí)將樓宇健康納入考慮因素。
疫情爆發(fā)后，健康成為企業(yè)租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認(rèn)為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個(gè)百分點(diǎn)。
內(nèi)外資租戶對(duì)樓宇健康的意識(shí)及關(guān)注度均有不同程度的提升。其中，外資租戶中的占比自35%提升至53%，中資企業(yè)中的占比由10%上升至36%。
在未來，企業(yè)對(duì)辦公室配置的投資也將更集中于健康設(shè)施。調(diào)查結(jié)果顯示，61%和53%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來三年在辦公場(chǎng)所增加新風(fēng)循環(huán)/凈水過濾系統(tǒng)和健身空間。近半數(shù)的受訪企業(yè)表示將增加無接觸設(shè)施以防止病毒傳播，如在門和按鈕上。
租戶對(duì)物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。
疫情的爆發(fā)引發(fā)社會(huì)對(duì)靈活辦公的廣泛探討。短期來看，越來越多的租戶將靈活辦公模式納入企業(yè)戰(zhàn)略。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，約有40%的受訪者已將遠(yuǎn)程辦公作為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)策略。
因此，租戶也期望以更靈活的資產(chǎn)配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來增加共享辦公或商務(wù)中心的使用，另有16%的受訪企業(yè)認(rèn)為樓宇內(nèi)共享辦公或商務(wù)中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項(xiàng)占比較一年前均有明顯提升。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
租戶對(duì)資產(chǎn)組合靈活性的需求也會(huì)影響租賃條款的設(shè)定。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
基于租戶傾向于在租約中增加更多保護(hù)性條款，寫字樓投資者及業(yè)主的資產(chǎn)運(yùn)營能力也需更上一層。不僅僅是提供更多定制化的租賃條款，而是采取更全面的方法，包括在收入增長(zhǎng)和保證出租率之間重新尋求平衡點(diǎn)，評(píng)估在樓內(nèi)增設(shè)共享辦公的風(fēng)險(xiǎn)和收益，以及投資樓宇科技來更好地進(jìn)行租賃管理。
疫情爆發(fā)后，租戶開始重新思考辦公室的功能定位，同時(shí)，辦公空間的使用效率變得更為重要。疫情的爆發(fā)促使遠(yuǎn)程辦公被企業(yè)廣泛采用，租戶開始重新思考辦公室的價(jià)值與功能，并越來越多地關(guān)注辦公室3C（collaboration, connectivity and culture）職能的打造，即協(xié)作，連接與文化。事實(shí)表明，個(gè)人工作可以在辦公室以外的空間進(jìn)行，但辦公室對(duì)于團(tuán)隊(duì)協(xié)作性的工作更為高效。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長(zhǎng)。
盡管，大多數(shù)在中國的企業(yè)仍沿用著以隔間和會(huì)議室為主要格局的傳統(tǒng)辦公空間，但近期的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，未來三年，39%的受訪企業(yè)計(jì)劃在部分工區(qū)采用共享工位，同時(shí)有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位以適應(yīng)ABW模式（Activity-Based Working/ABW-基于活動(dòng)的辦公模式）。
CBRE大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部負(fù)責(zé)人莫非表示，中國卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)的信心，我們預(yù)期主力行業(yè)的租戶在未來仍將保持較強(qiáng)的擴(kuò)張意愿�；诋�(dāng)前大部分市場(chǎng)空置率較高，租戶可考慮積極推進(jìn)房地產(chǎn)策略，鎖定目標(biāo)區(qū)域或樓宇。同時(shí)，在資產(chǎn)組合和租約中增加靈活性以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的不確定性，并讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標(biāo)保持一致。
CBRE中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，市場(chǎng)需求持續(xù)回暖但供應(yīng)壓力猶存，業(yè)主或投資者需要密切關(guān)注租賃市場(chǎng)動(dòng)向和增長(zhǎng)強(qiáng)勁的需求行業(yè)，并抓住租戶對(duì)新樓和核心商務(wù)區(qū)的升級(jí)需求。基于租戶與日俱增的健康和靈活性訴求，業(yè)主或投資者亦需從供應(yīng)端和服務(wù)商的角度出發(fā)，根據(jù)不同行業(yè)的業(yè)務(wù)特性和房地產(chǎn)策略的關(guān)注點(diǎn)，有針對(duì)性地滿足租戶的需求，從而提升出租率并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
