近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，對(duì)三季度杭州寫字樓和零售物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行回顧與展望。報(bào)告指出，三季度杭州寫字樓市場(chǎng)受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)良好預(yù)租情況的帶動(dòng)，全市整體延續(xù)上半年活躍趨勢(shì)；零售物業(yè)項(xiàng)目多維主題空間塑造，開啟未來商業(yè)體驗(yàn)。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：新項(xiàng)目入市和內(nèi)資擴(kuò)租推動(dòng)需求維持強(qiáng)勁趨勢(shì)
2021年第三季度，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)共錄得兩個(gè)新增供應(yīng)，分別的是位于未來科技城的奧克斯中心和城北的英藍(lán)國際金融中心，共計(jì)約 15.9萬平方米，環(huán)比增長318%。受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)良好預(yù)租情況的帶動(dòng)，全市整體延續(xù)上半年活躍趨勢(shì)，凈吸納量錄得14.5萬平方米，明顯高于歷史單季平均水平，分市場(chǎng)來看，除未來科技城、城北受新項(xiàng)目入市當(dāng)季提升明顯外，錢江新城，錢江世紀(jì)城、濱江有較快去化且子市場(chǎng)空置率皆低于15%。由此，全市空置率較上季度微輻下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。
需求方面，TMT仍是杭州市場(chǎng)最為穩(wěn)健的新增擴(kuò)租需求，當(dāng)季頭部網(wǎng)絡(luò)科技企業(yè)在未來科技城錄得大面積過渡需求，而濱江持續(xù)吸引高端網(wǎng)紅、直播視頻等企業(yè)，黃龍、武林亦承接部分內(nèi)部擴(kuò)租，如電商、云數(shù)據(jù)等；金融類以銀行、證券為首在錢江新城等區(qū)域持續(xù)布局，消費(fèi)品制造業(yè)類新能源汽車和專業(yè)服務(wù)類律所的搬遷擴(kuò)租需求緊隨其后，此外，受浙江衛(wèi)視產(chǎn)業(yè)集聚影響，文娛服務(wù)類需求在武林版塊亦有釋放。
從成交類型和區(qū)位看，季內(nèi)杭州市場(chǎng)內(nèi)資的擴(kuò)租成交占主導(dǎo)，新興商務(wù)區(qū)如未來科技城、濱江等區(qū)域表現(xiàn)亮眼，以TMT為代表，細(xì)分部門在多版塊差異化布局，錄有較大面積成交；核心商務(wù)區(qū)以錢江新城新增需求為主導(dǎo)，武林版塊主要項(xiàng)目因擴(kuò)租空間有限，外溢至臨近樓宇或周邊版塊，中小面積搬遷擴(kuò)租居多，區(qū)內(nèi)較新樓宇升級(jí)需求穩(wěn)健。租金表現(xiàn)上，杭州市場(chǎng)疫情后低價(jià)開啟，今年上半年明顯回暖后租金反彈，受熱點(diǎn)版塊帶動(dòng)季內(nèi)全市穩(wěn)中微升，租金環(huán)比上調(diào)0.2%，除未來科技城外，錢江新城、濱江等皆略有漲幅。
CBRE杭州顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人王曉晨表示，截至年底，預(yù)計(jì)還將有28萬左右新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，分別位于錢江新城和錢江世紀(jì)城版塊，優(yōu)質(zhì)新增項(xiàng)目有望緩解部分市場(chǎng)擴(kuò)租空間不足情況。杭州兼具創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基因，互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)今年快速共振融合，歷經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，年底或?qū)⒂瓉硪欢握{(diào)整期，因此業(yè)主應(yīng)以較靈活的租賃策略加速年底需求落定，租金預(yù)期持穩(wěn)為主，企業(yè)可根據(jù)差異化產(chǎn)業(yè)集群分區(qū)合作，優(yōu)化布局。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：生態(tài)場(chǎng)景引入科技疊造無界消費(fèi)體驗(yàn)，開啟未來商業(yè)
2021年第三季度，杭州錄得一個(gè)新增項(xiàng)目入市，即位于錢江世紀(jì)城的印力匯德隆奧體印象城，作為亞運(yùn)版塊旗艦商業(yè)項(xiàng)目，是對(duì)杭州該區(qū)位商業(yè)優(yōu)化和“擁江發(fā)展“方面的強(qiáng)有力補(bǔ)充，項(xiàng)目根據(jù)消費(fèi)社群對(duì)包括人文、藝術(shù)、生態(tài)等多主題活動(dòng)、業(yè)態(tài)和場(chǎng)景進(jìn)行空間疊造，以無界性消費(fèi)體驗(yàn)重新定義屋頂經(jīng)濟(jì)，在杭州首次打造雙層室內(nèi)穹頂雨林，綠植配合LED，沉浸式雨林漫步體驗(yàn)為都市商業(yè)再增新意。開業(yè)率達(dá)97%，囊括眾多區(qū)域旗艦首店，推動(dòng)全市空置率環(huán)比下降0.6百分點(diǎn)，報(bào)2.6%。
時(shí)尚品類依舊是當(dāng)前主力需求，占比43%。其中，以詩凡黎、伊芙麗以及MO&Co.等為主的潮流女裝品牌加速線下零售布局，擴(kuò)張較為顯著。其次，餐飲占比27%，其中半數(shù)來自于中式餐飲，尚一湯杭州首店進(jìn)駐印力匯德隆奧體印象城。浙江首家美式快餐品牌Shake Shack于九月末登陸萬象城，成為年輕消費(fèi)群體的網(wǎng)紅打卡圣地。值得一提的是，杭州潮流圣地湖濱銀泰in77本季度打圍杭州首家B站官方授權(quán)生活如沸線下體驗(yàn)店，官方授權(quán)店通過線上內(nèi)容與線下實(shí)景業(yè)態(tài)的結(jié)合還原紀(jì)錄片中重慶市井火鍋，同時(shí)也是作為文創(chuàng)消費(fèi)場(chǎng)景的創(chuàng)新。此外，本年年中宣布入局彩妝市場(chǎng)的意大利奢侈品牌Valentino以杭州武林銀泰為聚點(diǎn)開啟其在浙江美妝高定市場(chǎng)，LAURA MERCIER也將其浙江首店選址在此，而西溪印象城當(dāng)季繼續(xù)新增嵐圖空間、極客以及TANK等新能源二階品牌，已然成為新能源品牌聚集地。
從區(qū)位上看，核心商圈覆蓋全市消費(fèi)群體，是國際和全國首店進(jìn)駐的優(yōu)先選址地，尤其是迎合前沿趨勢(shì)的奢侈品、潮牌運(yùn)動(dòng)、美妝香氛品牌集中；而區(qū)域和城市首店則偏向客群精準(zhǔn)，業(yè)態(tài)有待完善的非核心商圈，餐飲、文體類體驗(yàn)等業(yè)態(tài)積極進(jìn)駐，部分社區(qū)地標(biāo)項(xiàng)目引入創(chuàng)新形象首店。季內(nèi)，除新增項(xiàng)目對(duì)所在濱江-錢江世紀(jì)城片區(qū)的有力帶動(dòng)外，錢江新城的存量市場(chǎng)亦較活躍，空置率從上季度的3.9%進(jìn)一步下降至2.2%，來福士廣場(chǎng)以及萬象城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，同時(shí)杭州地鐵建設(shè)也為該版塊帶來更多可能性。目前杭州地鐵4號(hào)線已投入運(yùn)營，7號(hào)線市民中心站及9號(hào)線北段近期開通，進(jìn)一步通達(dá)的公共交通未來也將為錢江新城版塊再添便利。截至季末，全市首層租金環(huán)比增長0.7%至人民幣每天每平方米21.6元。
年底之前，位于城西的杭州未來科技城寶龍廣場(chǎng)即將入市，短期空置率或?qū)⒂兴▌?dòng)。隨著現(xiàn)有項(xiàng)目根據(jù)主力客群進(jìn)行消費(fèi)業(yè)態(tài)升級(jí)和完善，引入優(yōu)質(zhì)品牌及首店和精細(xì)化主題活動(dòng)，同時(shí)新項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景營造的創(chuàng)新，打造具有記憶點(diǎn)的裝置與交互空間，從情感營銷層面增強(qiáng)顧客體驗(yàn)性，消費(fèi)需求有望進(jìn)一步激發(fā)。整體而言，未來杭州零售市場(chǎng)租金仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步上行趨勢(shì)。
CBRE杭州分公司副總經(jīng)理何達(dá)表示：“‘十四五’時(shí)期是杭州‘亞運(yùn)會(huì)、大都市、現(xiàn)代化’的重要窗口期，營商環(huán)境建設(shè)全國領(lǐng)先。未來五年，隨著恒隆、新鴻基、新世界集團(tuán)K11、SKP、香港置地與仁恒等高階商業(yè)首進(jìn)布局，杭州將進(jìn)一步提升商業(yè)集聚度，將消費(fèi)活力轉(zhuǎn)化為消費(fèi)經(jīng)濟(jì)。隨著多元城市配套服務(wù)的引入和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，杭州將以城市品質(zhì)化、人文特色化為路徑，提升商業(yè)發(fā)展能級(jí)，重塑城市CBD新格局�！�
來源：世邦魏理仕
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