近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布杭州商業(yè)地產(chǎn)市場報告，對三季度杭州寫字樓和零售物業(yè)市場進行回顧與展望。報告指出，三季度杭州寫字樓市場受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)良好預(yù)租情況的帶動，全市整體延續(xù)上半年活躍趨勢；零售物業(yè)項目多維主題空間塑造，開啟未來商業(yè)體驗。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：新項目入市和內(nèi)資擴租推動需求維持強勁趨勢
2021年第三季度，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共錄得兩個新增供應(yīng)，分別的是位于未來科技城的奧克斯中心和城北的英藍國際金融中心，共計約 15.9萬平方米，環(huán)比增長318%。受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)良好預(yù)租情況的帶動，全市整體延續(xù)上半年活躍趨勢，凈吸納量錄得14.5萬平方米，明顯高于歷史單季平均水平，分市場來看，除未來科技城、城北受新項目入市當季提升明顯外，錢江新城，錢江世紀城、濱江有較快去化且子市場空置率皆低于15%。由此，全市空置率較上季度微輻下調(diào)0.2個百分點至17.2%。
需求方面，TMT仍是杭州市場最為穩(wěn)健的新增擴租需求，當季頭部網(wǎng)絡(luò)科技企業(yè)在未來科技城錄得大面積過渡需求，而濱江持續(xù)吸引高端網(wǎng)紅、直播視頻等企業(yè)，黃龍、武林亦承接部分內(nèi)部擴租，如電商、云數(shù)據(jù)等；金融類以銀行、證券為首在錢江新城等區(qū)域持續(xù)布局，消費品制造業(yè)類新能源汽車和專業(yè)服務(wù)類律所的搬遷擴租需求緊隨其后，此外，受浙江衛(wèi)視產(chǎn)業(yè)集聚影響，文娛服務(wù)類需求在武林版塊亦有釋放。
從成交類型和區(qū)位看，季內(nèi)杭州市場內(nèi)資的擴租成交占主導，新興商務(wù)區(qū)如未來科技城、濱江等區(qū)域表現(xiàn)亮眼，以TMT為代表，細分部門在多版塊差異化布局，錄有較大面積成交；核心商務(wù)區(qū)以錢江新城新增需求為主導，武林版塊主要項目因擴租空間有限，外溢至臨近樓宇或周邊版塊，中小面積搬遷擴租居多，區(qū)內(nèi)較新樓宇升級需求穩(wěn)健。租金表現(xiàn)上，杭州市場疫情后低價開啟，今年上半年明顯回暖后租金反彈，受熱點版塊帶動季內(nèi)全市穩(wěn)中微升，租金環(huán)比上調(diào)0.2%，除未來科技城外，錢江新城、濱江等皆略有漲幅。
CBRE杭州顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負責人王曉晨表示，截至年底，預(yù)計還將有28萬左右新增供應(yīng)投放市場，分別位于錢江新城和錢江世紀城版塊，優(yōu)質(zhì)新增項目有望緩解部分市場擴租空間不足情況。杭州兼具創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基因，互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)今年快速共振融合，歷經(jīng)連續(xù)三個季度強勁的市場需求，年底或?qū)⒂瓉硪欢握{(diào)整期，因此業(yè)主應(yīng)以較靈活的租賃策略加速年底需求落定，租金預(yù)期持穩(wěn)為主，企業(yè)可根據(jù)差異化產(chǎn)業(yè)集群分區(qū)合作，優(yōu)化布局。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：生態(tài)場景引入科技疊造無界消費體驗，開啟未來商業(yè)
2021年第三季度，杭州錄得一個新增項目入市，即位于錢江世紀城的印力匯德隆奧體印象城，作為亞運版塊旗艦商業(yè)項目，是對杭州該區(qū)位商業(yè)優(yōu)化和“擁江發(fā)展“方面的強有力補充，項目根據(jù)消費社群對包括人文、藝術(shù)、生態(tài)等多主題活動、業(yè)態(tài)和場景進行空間疊造，以無界性消費體驗重新定義屋頂經(jīng)濟，在杭州首次打造雙層室內(nèi)穹頂雨林，綠植配合LED，沉浸式雨林漫步體驗為都市商業(yè)再增新意。開業(yè)率達97%，囊括眾多區(qū)域旗艦首店，推動全市空置率環(huán)比下降0.6百分點，報2.6%。
時尚品類依舊是當前主力需求，占比43%。其中，以詩凡黎、伊芙麗以及MO&Co.等為主的潮流女裝品牌加速線下零售布局，擴張較為顯著。其次，餐飲占比27%，其中半數(shù)來自于中式餐飲，尚一湯杭州首店進駐印力匯德隆奧體印象城。浙江首家美式快餐品牌Shake Shack于九月末登陸萬象城，成為年輕消費群體的網(wǎng)紅打卡圣地。值得一提的是，杭州潮流圣地湖濱銀泰in77本季度打圍杭州首家B站官方授權(quán)生活如沸線下體驗店，官方授權(quán)店通過線上內(nèi)容與線下實景業(yè)態(tài)的結(jié)合還原紀錄片中重慶市井火鍋，同時也是作為文創(chuàng)消費場景的創(chuàng)新。此外，本年年中宣布入局彩妝市場的意大利奢侈品牌Valentino以杭州武林銀泰為聚點開啟其在浙江美妝高定市場，LAURA MERCIER也將其浙江首店選址在此，而西溪印象城當季繼續(xù)新增嵐圖空間、極客以及TANK等新能源二階品牌，已然成為新能源品牌聚集地。
從區(qū)位上看，核心商圈覆蓋全市消費群體，是國際和全國首店進駐的優(yōu)先選址地，尤其是迎合前沿趨勢的奢侈品、潮牌運動、美妝香氛品牌集中；而區(qū)域和城市首店則偏向客群精準，業(yè)態(tài)有待完善的非核心商圈，餐飲、文體類體驗等業(yè)態(tài)積極進駐，部分社區(qū)地標項目引入創(chuàng)新形象首店。季內(nèi)，除新增項目對所在濱江-錢江世紀城片區(qū)的有力帶動外，錢江新城的存量市場亦較活躍，空置率從上季度的3.9%進一步下降至2.2%，來福士廣場以及萬象城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目表現(xiàn)亮眼，同時杭州地鐵建設(shè)也為該版塊帶來更多可能性。目前杭州地鐵4號線已投入運營，7號線市民中心站及9號線北段近期開通，進一步通達的公共交通未來也將為錢江新城版塊再添便利。截至季末，全市首層租金環(huán)比增長0.7%至人民幣每天每平方米21.6元。
年底之前，位于城西的杭州未來科技城寶龍廣場即將入市，短期空置率或?qū)⒂兴▌�。隨著現(xiàn)有項目根據(jù)主力客群進行消費業(yè)態(tài)升級和完善，引入優(yōu)質(zhì)品牌及首店和精細化主題活動，同時新項目對消費場景營造的創(chuàng)新，打造具有記憶點的裝置與交互空間，從情感營銷層面增強顧客體驗性，消費需求有望進一步激發(fā)。整體而言，未來杭州零售市場租金仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步上行趨勢。
CBRE杭州分公司副總經(jīng)理何達表示：“‘十四五’時期是杭州‘亞運會、大都市、現(xiàn)代化’的重要窗口期，營商環(huán)境建設(shè)全國領(lǐng)先。未來五年，隨著恒隆、新鴻基、新世界集團K11、SKP、香港置地與仁恒等高階商業(yè)首進布局，杭州將進一步提升商業(yè)集聚度，將消費活力轉(zhuǎn)化為消費經(jīng)濟。隨著多元城市配套服務(wù)的引入和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進，杭州將以城市品質(zhì)化、人文特色化為路徑，提升商業(yè)發(fā)展能級，重塑城市CBD新格局�！�
來源：世邦魏理仕
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