近日，CRESA世樺嘉潤發(fā)布2021年第三季度北京寫字樓市場回顧指出，三季度北京甲級寫字樓市場迎來一個新項目竣工入市，市場的凈吸納創(chuàng)單季度歷史新高；甲、乙級寫字樓市場租金繼續(xù)環(huán)比下調(diào)，乙級寫字樓市場租金降幅收窄；甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下跌，乙級寫字樓市場空置率小幅上漲。
2021年第三季度北京寫字樓市場回顧
據(jù)世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2021年第三季度，位于CBD中服地塊的陽光保險金融中心項目交付入市為北京甲級寫字樓市場帶來約10,000平方米的可租賃寫字樓建筑面積，北京超甲級及甲級寫字樓市場總存量達(dá)到約1,001萬平方米。截至季末，北京乙級寫字樓市場無新項目竣工入市。
北京寫字樓市場概覽
在需求端，李芳月女士表示，受益于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長及疫情的有效控制，全市甲級寫字樓租賃市場持續(xù)復(fù)蘇，凈吸納量于本季度錄得30.3萬平方米，環(huán)比提高6%，同比提升88%，創(chuàng)歷史最強(qiáng)勁單季度表現(xiàn)。由于互聯(lián)網(wǎng)、在線教育等行業(yè)調(diào)整及一些租戶的升級搬遷，全市乙級寫字樓市場凈吸納量環(huán)比下降，錄得-9.9萬平方米。
在需求來源方面，根據(jù)世樺嘉潤數(shù)據(jù)顯示，本季度科技與金融行業(yè)新租及擴(kuò)租面積合計占全市總需求的65%，雖然較上季度小幅度下降，但二者依然是北京寫字樓市場需求的主要驅(qū)動力。此外，專業(yè)服務(wù)行業(yè)緊隨其后，以占新租需求9%，位列第三位。
各行業(yè)成交面積占比
就成交商圈而言，由于互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在望京/酒仙橋商圈的迅猛擴(kuò)張，望京/酒仙橋商圈成交總量居各商圈之首，成交面積占比達(dá)23%。在頭部科技企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)公司的擴(kuò)張布局下，越加受到租戶青睞的亞奧與麗澤商圈于本季度出現(xiàn)大面積成交，其在全市總成交面積中分別占比12%和9%，分居第三、第四位，僅低于望京/酒仙橋商圈與中央商務(wù)區(qū)。
各商圈成交面積占比
在空置率方面，世樺嘉潤副總裁徐榮卿先生認(rèn)為，得益于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖，租戶市場需求也在進(jìn)一步得到釋放。受此影響，本季度北京甲級寫字樓市場的空置率繼續(xù)環(huán)比下降3.0個百分點，跌至16.2%。乙級寫字樓市場由于行業(yè)調(diào)整和租戶的搬遷升級，空置率環(huán)比提高了1.3個百分點至13.1%。就北京甲級寫字樓市場各商圈而言，因科技和金融企業(yè)在麗澤商圈的擴(kuò)張布局及本季度一些大面積成交的達(dá)成，麗澤商圈甲級寫字樓市場空置率大幅下降20.5個百分點至47.9%，成為甲級寫字樓市場空置率降幅最大的商圈。租金的持續(xù)下調(diào)同樣帶動了亞奧商圈的活躍市場表現(xiàn)，其寫字樓市場空置率也降低3.3個百分點至19.9%。相對而言，由于受到一些租戶為節(jié)約成本，而選擇縮小租賃面積或退租的影響，中關(guān)村、望京/酒仙橋與亮馬河商圈的寫字樓市場空置率分別環(huán)比上浮1.5、1.2及1.0個百分點。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
在租金方面，徐榮卿先生指出，面對激烈的市場競爭及去化壓力，一些項目業(yè)主繼續(xù)下調(diào)項目租金以吸引或挽留租戶。受此影響，北京全市甲級寫字樓市場平均租金本季度環(huán)比下調(diào)1.4個百分點至人民幣347.5元每平方米每月。相較甲級寫字樓市場，北京乙級寫字樓市場平均租金降幅收窄，環(huán)比降低0.1%至人民幣210.6元每平方米每月。在全市甲級寫字樓市場各商圈中，亮馬河商圈的平均租金環(huán)比降幅居首位，達(dá)到約1.7%。長安街商圈緊隨其后，本季度平均租金降幅達(dá)到1.3%。受專業(yè)服務(wù)與金融等多種行業(yè)堅實需求支撐的中央商務(wù)區(qū)本季度甲級寫字樓市場的平均租金出現(xiàn)環(huán)比上漲，這也是中央商務(wù)區(qū)于疫情后出現(xiàn)的首次租金回調(diào)。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2021年第四季度北京寫字樓市場展望
年末預(yù)計將有近60萬平方米新增供應(yīng)入市；甲級寫字樓市場空置率或?qū)⒈煌粕两攴逯担患准墝懽謽鞘袌銎骄饨痤A(yù)計將探底至回調(diào)前最低值；市場需求有望持續(xù)回暖。
展望2021年第四季度，世樺嘉潤總裁王剛先生分析，北京寫字樓市場預(yù)計將迎來近60萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自亮馬河和望京/酒仙橋商圈，其中甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為26萬平方米。雖然北京租賃市場需求出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，但大量新項目竣工入市將會令全市空置率進(jìn)一步上漲。其中，甲級寫字樓市場空置率預(yù)計將于年末達(dá)到近20%的近十二年峰值。激烈的市場競爭及去化壓力預(yù)計將使北京甲級寫字樓市場平均租金于年底降至近十年新低。盡管如此，一些商圈如望京/酒仙橋商圈與麗澤商圈預(yù)計將獲益于良好的項目去化情況以及商圈不斷發(fā)展成熟，商圈平均租金或?qū)⑦M(jìn)入穩(wěn)定回升階段。
自2022年起，隨著市場供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，北京甲級寫字樓市場的空置率預(yù)計將逐年回落，平均租金也將進(jìn)入平穩(wěn)回調(diào)通道。因此，世樺嘉潤建議有成本節(jié)約與辦公環(huán)境優(yōu)化升級需求的租戶，應(yīng)積極把握當(dāng)前近十年一遇的談判機(jī)會窗口，以理想的租金價格鎖定長期的租約合同。
來源：CRESA世樺嘉潤
編輯：wangdc
