2021年第三季度，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持復(fù)蘇回暖趨勢(shì)。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“辦公樓租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，尤其在核心中央商務(wù)區(qū)，強(qiáng)勁需求使得空置率持續(xù)下降。同時(shí)，得益于醫(yī)藥及其他行業(yè)的租賃需求，前灘等板塊表現(xiàn)同樣強(qiáng)勁�！�

　　上海零售物業(yè)市場(chǎng)空置率三季度呈下降態(tài)勢(shì)，包括奢侈品在內(nèi)的眾多品牌需求強(qiáng)勁，凈吸納量超新增供應(yīng)量；物流地產(chǎn)市場(chǎng)方面，第三方物流、制造業(yè)和新興領(lǐng)域需求穩(wěn)健，帶動(dòng)租金加速增長(zhǎng)；住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目因疫情顧慮而推遲入市，但市場(chǎng)需求仍保持穩(wěn)健，高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)中略升；投資市場(chǎng)方面，REITs給投資機(jī)構(gòu)提供了明確的退出方案，三季度物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)備受青睞。

　　甲級(jí)辦公樓

　　全市辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得38.6萬平方米，其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量上升至17.4萬平方米。內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)公司的需求在陸家嘴區(qū)域依然活躍，而浦西中央商務(wù)區(qū)的需求則由一系列行業(yè)（包括金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售和科技新媒體等行業(yè)）共同推動(dòng)。非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內(nèi)資企業(yè)。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻表示：“科技新媒體和金融服務(wù)業(yè)企業(yè)積極尋求擴(kuò)租機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，來自生物醫(yī)藥企業(yè)的租賃問詢量也有所增加，尤其在前灘板塊尤為明顯�！�

　　中央商務(wù)區(qū)三季度錄得一個(gè)新增供應(yīng)。項(xiàng)目位于長(zhǎng)寧中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積為5.7萬平方米。盡管錄得新增供應(yīng)，活躍的租賃市場(chǎng)使整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%，其中浦西的空置率下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至7.7%，而浦東的空置率下降了1.4個(gè)百分點(diǎn)至11.2%。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，共六個(gè)項(xiàng)目完成竣工交付，合計(jì)總建筑面積約為42.0萬平方米。雖然非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場(chǎng)同樣活躍，但大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。

　　中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比上漲0.9%，其中，浦西中央商務(wù)區(qū)在優(yōu)質(zhì)辦公樓的帶動(dòng)下租金上漲1.8%，浦東中央商務(wù)區(qū)的整體租金表現(xiàn)基本持平，而各項(xiàng)目層面及板塊層面的租金表現(xiàn)分化加劇。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，諸如前灘等表現(xiàn)強(qiáng)勁的板塊引領(lǐng)增長(zhǎng)。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)三季度凈吸納量錄得29.5萬平方米，創(chuàng)近年來單季度凈吸納量新高�？萍夹旅襟w企業(yè)仍為漕河涇板塊租賃需求的主要驅(qū)動(dòng)力，例如，莉莉絲游戲在漕河涇科技綠洲4期擴(kuò)租了17,000平方米的面積。受到生物醫(yī)藥企業(yè)和科技新媒體企業(yè)的帶動(dòng)，張江板塊租賃需求保持活躍。海和醫(yī)藥在張江前社·生命科學(xué)園承租了6,000平方米的面積；同時(shí)，OPPO在張江集創(chuàng)公園擴(kuò)租了7,000平方米的面積。三季度共計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得約14.9萬平方米。即使新項(xiàng)目入市，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率仍環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至11.6%。三季度整體租金繼續(xù)小幅上漲，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%至4.5元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　得益于租賃需求的進(jìn)一步恢復(fù)以及近期新開業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)良表現(xiàn)，全市凈吸納量升至52.5萬平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“奢侈品牌加速擴(kuò)張，并重點(diǎn)布局旗艦店、新概念店和快閃店。越來越多的高端護(hù)膚品、香水和美妝品牌在上海開設(shè)其品牌首店。”與此同時(shí)，汽車展廳、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)店、連鎖餐廳、咖啡及甜品店等需求活躍，共同推動(dòng)三季度的租賃市場(chǎng)回暖。

　　三季度，位于非核心商圈的三個(gè)購(gòu)物中心相繼入市，商業(yè)建筑面積共計(jì)42.1萬平方米。 位于虹口區(qū)的凱德北外灘來福士和瑞安集團(tuán)的太陽(yáng)宮項(xiàng)目均錄得高開業(yè)率。由太古地產(chǎn)和陸家嘴集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的前灘太古里于三季度末開業(yè)，該項(xiàng)目云集了眾多高奢品牌。 核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.7%。隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃進(jìn)度加速，以及新入市項(xiàng)目取得高開業(yè)率，非核心商圈空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。

　　受益于奢侈品牌的積極擴(kuò)張以及高端購(gòu)物中心優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，核心商圈首層租金環(huán)比上漲2.6%至人民幣51.2元每平方米每天。非核心商圈租金環(huán)比小幅上漲0.9%，大部分項(xiàng)目仍面臨市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，而區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。

　　物流地產(chǎn)

　　三季度，上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁，凈吸納量達(dá)21.0萬平方米，新竣工項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目均表現(xiàn)出活躍的需求。第三方物流仍是主要的需求來源，其中國(guó)內(nèi)外物流公司在本季度均有新增及續(xù)約的租賃需求。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示， “制造業(yè)也是物流市場(chǎng)的主要需求來源之一，尤其是新能源汽車公司及配套企業(yè)�！� 除此之外，如冷鏈運(yùn)營(yíng)商等新興需求同樣保持強(qiáng)勁。

　　三季度有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，錄得新增供應(yīng)18.0萬平方米。臨港現(xiàn)代物流園和新宜金山銀河一號(hào)智慧產(chǎn)業(yè)園一期均取得較高的預(yù)租水平。盡管三季度有大量新增供應(yīng)入市，強(qiáng)勁的需求使上海物流市場(chǎng)整體空置率從5.9%降至4.4%。各細(xì)分市場(chǎng)均取得租賃進(jìn)展，其中，金山市場(chǎng)表現(xiàn)與上季度相仿，空置率下降顯著，該區(qū)域內(nèi)較多的可租面積造成其起始空置率較高，而本季度新增供應(yīng)強(qiáng)勁的租賃需求使其空置率降幅相對(duì)高于其他細(xì)分市場(chǎng)。

　　三季度，物流地產(chǎn)租金環(huán)比漲幅提升至1.1%，達(dá)到1.53元每平方米每天，同比增長(zhǎng)2.8%。增長(zhǎng)的提速受益于較低的空置率和強(qiáng)勁的租賃需求，同時(shí)顯示出大部分細(xì)分市場(chǎng)的業(yè)主對(duì)租金增長(zhǎng)保持樂觀態(tài)度。

　　住宅

　　盡管房貸利率上升，購(gòu)房政策持續(xù)緊縮，上海三季度一手商品住宅成交量保持穩(wěn)健。本季度開盤的第三批集中供應(yīng)樓盤中，約56%的樓盤項(xiàng)目觸發(fā)積分制，獲得高認(rèn)購(gòu)率。受市場(chǎng)供應(yīng)不足影響，整體一手商品住宅成交量環(huán)比小幅下降3.9%。高端住宅市場(chǎng)方面，在限價(jià)政策調(diào)控下，高端樓盤的入市價(jià)格保持平穩(wěn)，改善型購(gòu)買需求保持強(qiáng)勁。三季度共有760套高端商品住宅成交，較上季度上升56.1%。與此同時(shí)，三季度入市的三個(gè)高端項(xiàng)目在觸發(fā)積分制后均于開盤首日取得優(yōu)異的銷售表現(xiàn)。

　　三季度受國(guó)內(nèi)局部城市小范圍疫情反復(fù)影響，上海推遲了第四批樓盤供應(yīng)入市時(shí)間，以避免聚集認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)，導(dǎo)致本季度市場(chǎng)供應(yīng)稍顯不足。整體一手商品住宅市場(chǎng)共計(jì)158萬平方米供應(yīng)入市，環(huán)比下降37.8%，同比下降42.7%。高端一手住宅市場(chǎng)共推出三個(gè)新項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)376套高端商品住宅，項(xiàng)目平均售價(jià)在11.5萬至13.6萬元區(qū)間內(nèi)。

　　由于新增供應(yīng)有限而購(gòu)置需求保持活躍，三季度高端一手住宅價(jià)格環(huán)比小幅增長(zhǎng)0.8%。二手住宅市場(chǎng)中，因房貸利率上調(diào)配合“三價(jià)就低”原則，即貸款額度將根據(jù)網(wǎng)簽合同價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)中的最低值進(jìn)行審批，三季度整體市場(chǎng)購(gòu)買情緒表現(xiàn)降溫，二手高端住宅價(jià)格較上季度環(huán)比小幅上漲1.4%，漲幅放緩。

　　預(yù)計(jì)四季度將有更多供應(yīng)入市。在購(gòu)房政策將保持緊縮態(tài)勢(shì)下，部分新入市項(xiàng)目放寬入圍比門檻，意味著更多購(gòu)房者將有資格參與認(rèn)購(gòu)搖號(hào)購(gòu)買新房。因此，相較于二手房，更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的一手新房仍將是大部分購(gòu)房者的首選。我們預(yù)計(jì)在上海越加精細(xì)化的限價(jià)政策調(diào)控下，高端一手價(jià)格今年將維持平穩(wěn)。同時(shí)，在房貸政策收緊，二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)，及部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買一手新房等多方因素影響下，二手價(jià)格漲幅將逐步放緩。

　　投資市場(chǎng)

　　2021年第三季度全國(guó)投資市場(chǎng)總交易量達(dá)到人民幣417億元，盡管與上季度相比，成交量有所下降，2021年全年交易總額仍有望超越2020年。三季度開發(fā)商類型出售方占比超過60%，由于“三條紅線”政策使得融資越發(fā)困難，部分存在債務(wù)問題的賣方更加愿意出售資產(chǎn)。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)至2021年最后一個(gè)季度，同時(shí)投資機(jī)構(gòu)將利用此機(jī)會(huì)持續(xù)豐富其房地產(chǎn)投資組合。

　　三季度，辦公物業(yè)資產(chǎn)仍是首選的收購(gòu)標(biāo)的，占總交易量一半。辦公物業(yè)開始受到關(guān)注，主要得益于上半年強(qiáng)勁的辦公樓租賃市場(chǎng)復(fù)蘇，尤其是在上海等一線城市。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資與資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人龐樹東表示，“今年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷快速轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)存在諸多不確定性，但與此同時(shí)也帶來了更多機(jī)遇。REITs的出臺(tái)給投資機(jī)構(gòu)者提供了明確的退出方案，我們預(yù)計(jì)投資者對(duì)物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)將繼續(xù)保持高度關(guān)注�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

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