第三季度，沈陽商業(yè)地產市場活躍度穩(wěn)步恢復。仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經理張瑩表示，“辦公樓市場新增供應暫緩，全市空置率有所降低；零售物業(yè)市場迎來供應小高峰，休閑娛樂業(yè)態(tài)需求更趨活躍。”

　　優(yōu)質辦公樓

　　大面積需求放緩，在線教育行業(yè)迎來調整期。本季度的辦公樓租賃問詢及成交較上季度略顯平淡，大面積需求型租戶縮減。金融服務、科技、專業(yè)服務類行業(yè)成為租賃市場的主要支撐力量。受“雙減政策”影響，擴張勢頭正盛的在線教育行業(yè)需求明顯減少，原有的擴租計劃暫停，部分項目出現(xiàn)提前解約或退租的情況。

　　本季度無新項目入市，空置率水平繼續(xù)回落。第三季度未錄得新增供應，全市優(yōu)質辦公樓總體量保持在352萬平方米。供應暫緩使得市場整體空置率繼續(xù)回落至31.6%， 環(huán)比下降0.3個百分點。其中，甲級辦公樓市場錄得34.4%，環(huán)比下降0.4個百分點。

　　租金持續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢。三季度，整體市場租金維持在62元/平方米/月，環(huán)比下降0.6個百分點。甲級辦公樓市場租金錄得77元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%。租金的持續(xù)下探為租戶提供更具吸引力的租賃選擇。

　　高空置壓力在短期內難有改觀。預計至今年年末，甲級辦公樓市場仍將迎來近7萬平方米新增供應，加劇市場競爭。隨著高品質項目的持續(xù)入市，CBD、金廊等核心板塊可供租戶的選擇增多，或將提升市場活躍度。金融、專業(yè)服務、科技等行業(yè)仍將尋求核心板塊的租賃機會，而在線教育企業(yè)將在政策影響下持續(xù)進行內部整合，或將釋放更多空置面積進入市場。受未來三年持續(xù)高新增供應帶來的市場競爭影響，預計租金增長受限。

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　餐飲、運動和生活類品牌持續(xù)擴張，休閑娛樂業(yè)態(tài)備受青睞。核心商圈項目的良好表現(xiàn)拉動市場凈吸納量的增長。業(yè)態(tài)方面，餐飲、運動及生活類品牌等租賃需求強勁，如中國李寧、MLB分別入駐大悅城、萬象城，榮耀、一加等手機品牌也在本季度開出多家新店。休閑娛樂業(yè)態(tài)開業(yè)步伐加快，餐酒吧、密室逃脫、卡丁車等進駐購物中心更趨活躍，填補空置面積的同時吸引更多客流，帶動商圈凈吸納量提升。

　　三季度錄得兩個新項目開業(yè)，市場總體量升至627萬平方米。位于沈北商圈的吾悅廣場本季度正式開業(yè)，依托周邊雄厚的居住人群及大學生群體，項目定位城市型新青年活力中心，并引入沈陽最大的永輝超市、MELAND及沈陽北部地區(qū)首家奈雪的茶，填補了區(qū)域內的消費空白，引領區(qū)域消費升級。位于太原街商圈的蘇寧廣場，由原興隆一百改造而重新進入市場。除蘇寧易購等蘇寧自營主力業(yè)態(tài)外，項目也引入多種娛樂、健身等體驗業(yè)態(tài)，提升傳統(tǒng)商圈活力。受新項目入市影響，全市整體空置率升至19.4%，環(huán)比上升0.6個百分點。

　　受零售業(yè)態(tài)持續(xù)調整作用，整體租金走勢平穩(wěn)。核心商圈彰顯出強大的消費活力，客流量大、進駐率高的優(yōu)質項目龍頭優(yōu)勢顯現(xiàn)，議價能力回升。部分項目積極進行品牌業(yè)態(tài)調整，通過引入更多國際服飾和美妝護膚品牌，提升營業(yè)額，帶動整體租金穩(wěn)中有升。第三季度，全市優(yōu)質零售物業(yè)首層凈有效租金錄得237元/平方米/月，環(huán)比上浮0.7%。

　　未來密集的新增供應入市或將進一步促進沈陽零售市場提質升級。未來三年，沈陽零售市場將迎來項目密集開業(yè)，滿足各商圈的消費升級需求，存量項目壓力隨之倍增，市場提質升級的趨勢將愈加明顯。隨著年輕客群消費需求的轉變，部分運營商或將繼續(xù)調整定位策略，尋求引入更多潮牌、運動和娛樂類租戶，以增加目的性客流。消費趨勢的快速變化，以及市場結構調整的加劇，將高效激發(fā)市場潛能，提升區(qū)域零售市場的品質化和精細化發(fā)展，刺激零售需求增長。

　　來源：仲量聯(lián)行

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