“本季度，天津辦公樓市場需求逐漸回歸理性，中資企業(yè)成交占比上升至九成，南京路-小白樓板塊率先錄得租金正增長�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“天津零售地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定，升級調(diào)改依舊是現(xiàn)有項目的主旋律。餐飲、時尚、兒童教育類品牌表現(xiàn)活躍，成為市場需求的主要驅(qū)動力。本季度有兩個新項目入市開業(yè)，推高了市場空置率�！�

　　辦公樓市場

　　“國內(nèi)大循環(huán)”發(fā)展格局下，中資企業(yè)依舊主導天津辦公樓市場需求。坐擁眾多全國先進的制造研發(fā)基地及高科技龍頭企業(yè)使得天津在“國內(nèi)大循環(huán)”發(fā)展格局中占據(jù)重要地位。因此，中資企業(yè)本季度在天津辦公樓市場上持續(xù)活躍，成交量占比升至九成。同時，相關(guān)專業(yè)服務(wù)及科技類企業(yè)也呈現(xiàn)出積極擴張的趨勢。

　　本季度無新項目入市，整體供應增速放緩。預計截至今年年底，天津全市整體辦公樓市場存量都將維持在390萬平方米的水平，新增供應的規(guī)模和增速均將低位運行。未來三年，新增供給將主要集中于海河沿線。

　　整體市場租金逐漸趨穩(wěn)，南京路-小白樓錄得最高成交均價。上半年，衛(wèi)津南路板塊曾經(jīng)是天津租金最高的分市場。而在本季度，南京路-小白樓板塊以0.9%的環(huán)比增速躍升為全市租金成交均價最高的區(qū)域，也是最先錄得租金正增長的板塊。核心商務(wù)區(qū)活躍的市場需求推動整體租金逐漸趨穩(wěn)。本季度整體市場平均有效租金為79元/平方米/月，同比下降3.0%，環(huán)比則基本持平。

　　市場需求回歸理性將推動空置率穩(wěn)步下降。在因前期疫情影響而受到抑制的需求得到釋放后，天津辦公樓市場逐漸回歸理性，預計2021年全年市場租賃成交量將與去年持平。“天津辦公樓市場較低的供應增速為業(yè)主方提供了調(diào)整及去化的緩沖空間�！敝倭柯�(lián)行天津及沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示，“專業(yè)服務(wù)、科技及金融類企業(yè)的理性擴張將推動空置率穩(wěn)定下降�！�

　　零售地產(chǎn)市場

　　配飾品牌積極布局，生活教育類業(yè)態(tài)比重增加。餐飲、時尚和兒童教育業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，推高了本季度的天津零售地產(chǎn)市場的吸納量。隨著年輕群體消費習慣的改變，源自集合店的新增需求持續(xù)增長，如飾品集合店ME+天津首店落址樂賓百貨，ACC超級飾天河城開設(shè)新店。部分項目積極融入潮玩體驗類業(yè)態(tài)，引入室內(nèi)運動、密室逃脫，文化生活體驗等，實現(xiàn)業(yè)態(tài)特色化打造，重新定位消費客群。另外，運動服飾、電子產(chǎn)品、汽車展廳等品牌持續(xù)保持擴張趨勢，如安踏國旗店落址大悅城，一加手機進駐天河城，蔚來汽車選址海信廣場等。

　　本季度有兩座購物中心開業(yè)。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量也由此推升至437萬平方米。位于非核心區(qū)的東麗萬達廣場，是東麗區(qū)體量最大的商業(yè)綜合體，引入超過240家品牌，其中60%為首進東麗的品牌。位于南開區(qū)的仁恒伊勢丹，原為天津仁恒置地廣場，歷經(jīng)改造后于本季度末開業(yè)。該項目重點打造美妝、食品、生活方式三大業(yè)態(tài)，引入ACE影城、TSUTAYA BOOKSTORE丨蔦屋等多家首店。較大的新增供應量導致全市零售地產(chǎn)市場空置率環(huán)比上升1.5個百分點至16.1%，其中購物中心空置率環(huán)比上升1.6個百分點至17.8%。

　　租金下行壓力有所減緩。本季度市場租金整體保持平穩(wěn)，環(huán)比略降0.3%至323元/平方米/月。市場氛圍持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分項目租金跌幅出現(xiàn)收窄。同時，核心商圈進駐率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項目基于強大的需求聚集效應讓業(yè)主方重拾市場信心，議價能力有所提升，因此此類項目的租金水平整體保持平穩(wěn)，甚至增添了增長動力。

　　未來新增供應將持續(xù)下沉至新興區(qū)域。未來三年，伴隨新項目的持續(xù)入市，天津零售市場版圖將進一步擴展，但大量新增供應將使整體空置率進一步上行，租金面臨承壓。優(yōu)質(zhì)項目的持續(xù)入市，將在品牌、內(nèi)容和場景上提升東麗、西青、北辰等近郊商圈的商業(yè)氛圍走向成熟。而在傳統(tǒng)核心商圈，預計將有更多老舊項目加入升級調(diào)改的行列，通過差異化定位和業(yè)態(tài)特色化打造，煥新商圈活力。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc