2021年第三季度，盡管季度內(nèi)受到疫情反復(fù)影響，但成都城市整體管控良好，商業(yè)地產(chǎn)各主體準(zhǔn)備充分，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，金融、科技行業(yè)需求穩(wěn)健，甲級(jí)市場(chǎng)租金保持上揚(yáng)趨勢(shì)；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，受疫情反彈影響，市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)放緩，零售消費(fèi)市場(chǎng)遭遇短期波動(dòng)；物流地產(chǎn)市場(chǎng)，制造業(yè)倉儲(chǔ)需求提升，租戶行業(yè)構(gòu)成日趨多元，倉儲(chǔ)需求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

　　仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“9月，成都以超1300萬的城區(qū)人口正式躋身超大城市行列。城市人口的大量聚集與結(jié)構(gòu)性優(yōu)化為經(jīng)濟(jì)增長帶來動(dòng)能，而經(jīng)濟(jì)活力背后的產(chǎn)業(yè)迭代、消費(fèi)升級(jí)則構(gòu)成了辦公樓、零售物業(yè)以及倉儲(chǔ)物流高速發(fā)展的基礎(chǔ)邏輯。于長期來看，高質(zhì)量人才的持續(xù)導(dǎo)入亦將助力城市邊界的持續(xù)擴(kuò)張與中心城區(qū)的提質(zhì)增效，并為成都未來商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展注入更多信心�！�

　　甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

　　2021年第三季度，甲級(jí)辦公樓供應(yīng)維持低位，新增一市中心項(xiàng)目西部文化產(chǎn)業(yè)中心。受在線教育行業(yè)變動(dòng)影響，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量數(shù)值環(huán)比有所回落，但需求端整體保持相對(duì)穩(wěn)健，季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈吸納量5.1萬平方米，與一季度基本持平。全市甲級(jí)辦公樓空置率再次降低，環(huán)比跌幅0.6個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)整體情緒平穩(wěn)，租金水平仍保持了0.3%的環(huán)比增幅。就未來供應(yīng)來看，部分新興子市場(chǎng)由于預(yù)期下調(diào)，業(yè)主方或延期交付，預(yù)計(jì)年底甲級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)壓力或低于預(yù)期。

　　金融、科技行業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)，有效提升市場(chǎng)成交活力。第三季度，科技互聯(lián)網(wǎng)與金融行業(yè)仍為市場(chǎng)主要成交來源，二者成交占比近50%。其中，企業(yè)信息系統(tǒng)、生活服務(wù)平臺(tái)以及游戲細(xì)分領(lǐng)域租賃需求持續(xù)活躍，新租面積近2.5萬平方米。而成都作為首批4個(gè)數(shù)字人民幣試點(diǎn)區(qū)域之一，金融科技細(xì)分領(lǐng)域年內(nèi)成長明顯。2021年前三季度，甲級(jí)市場(chǎng)共錄得近3萬平方米辦公需求，預(yù)計(jì)金融行業(yè)信息化改革將持續(xù)助力成都增量市場(chǎng)。

　　本季度，成都市場(chǎng)迎來一輪在線教育調(diào)改：

　　·“雙減”政策對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較為顯著的影響，業(yè)務(wù)收縮引致辦公面積逐步縮減，全市共錄得約5.8萬平方米辦公面積退租。其中，頭部企業(yè)占比超80%。針對(duì)剩余面積而言，企業(yè)戰(zhàn)略方向調(diào)整成為關(guān)鍵，不排除四季度仍有退租情況出現(xiàn)。

　　·政策出臺(tái)后，行業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)高速調(diào)整，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向素質(zhì)教育、成人職業(yè)教育、出海和進(jìn)校等領(lǐng)域。在線教育新興領(lǐng)域需求也于市場(chǎng)端開始涌現(xiàn)，僅三季度，甲級(jí)市場(chǎng)錄得該類型新租超1萬平方米。

　　·從物業(yè)類型來看，受價(jià)格以及可租面積等因素，在線教育企業(yè)于甲級(jí)物業(yè)中占比較低，因此其退租面積僅占本季度總退租面積的15.6%。而對(duì)于非甲級(jí)市場(chǎng)而言，部分項(xiàng)目空置高企，租金下行壓力再次展現(xiàn)。第三季度，成都乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)環(huán)比租金跌幅達(dá)0.3%。

　　·從區(qū)位上看，此次退租分布相對(duì)均勻：市中心、大源和金融城分別占比34.6%，27.7%和17.0%。但從填補(bǔ)速度上來看，各子市場(chǎng)表現(xiàn)則不盡相同：針對(duì)整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)的高新南區(qū)而言，大部分退出的優(yōu)質(zhì)辦公面積已于季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)去化；而對(duì)于市中心而言，逐步去化乃為當(dāng)前子市場(chǎng)主要預(yù)期。正因如此，高新南區(qū)與市中心租金差異化表現(xiàn)愈加明顯。第三季度，市中心子市場(chǎng)錄得平均租金環(huán)比跌幅達(dá)0.3%，而金融城與大源子市場(chǎng)仍保持1%左右的環(huán)比增長。

　　仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示：“受‘雙減’政策影響，在線教育企業(yè)在全國范圍內(nèi)均有辦公面積的變動(dòng)，但成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，租金增幅仍然位列非一線城市首位。一方面是由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能十足，來自金融科技、互聯(lián)網(wǎng)以及生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)持續(xù)助力增量市場(chǎng)；另一方面則源于業(yè)主端均衡的租戶組合以及前瞻性的策略調(diào)整，降低了此次系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)于市場(chǎng)端的沖擊。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　第三季度，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目開業(yè)。奧特萊斯板塊，位于犀浦的佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期開業(yè)。在疫情反復(fù)期間，多個(gè)業(yè)主對(duì)租戶品牌以及硬件設(shè)施升級(jí)改造，以更具競(jìng)爭力的品牌組合迎戰(zhàn)年末銷售旺季。多商圈加速品牌調(diào)整，同時(shí)部分租戶退租使成都零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)8.4%。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均賬面租金環(huán)比保持平穩(wěn)，報(bào)362元/平方米/月。

　　天府紅、交子大道商業(yè)街、Regular源野營造多樣消費(fèi)場(chǎng)景。

　　個(gè)性化商業(yè)愈加受到年輕一代的青睞。中秋小長假期間，位于春鹽商圈的天府紅開業(yè)亮相，以潮玩為主題，瞄準(zhǔn)Z世代人群，積極營造個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)。公園商業(yè)綜合體持續(xù)蓬勃發(fā)展。季內(nèi)，又一“公園+”消費(fèi)場(chǎng)景——Regular源野開業(yè)。該項(xiàng)目充分利用大源中央公園的地下空間，引入多個(gè)快閃店、潮流買手集合店、精品餐飲等，成為集線下社交、零售消費(fèi)、藝術(shù)空間展示為一體的復(fù)合場(chǎng)所。越來越多個(gè)性潮流商業(yè)體的入市，助力零售物業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)煥新升級(jí)。

　　聚焦品牌效應(yīng)，疫情下多家首店憑借較高的引流能力陸續(xù)入市。

　　春熙路和金融城兩大核心商圈繼續(xù)引入多家首店。西南首家大董烤鴨、Charlotte Tilbury等品牌進(jìn)駐春熙路商圈；交子大道正式開街，吸納了朵云書院、M Stand及Davinci Lab等首進(jìn)成都品牌。持續(xù)火熱的“首店經(jīng)濟(jì)”體現(xiàn)了品牌效應(yīng)的重要性。

　　品牌集合店展現(xiàn)較強(qiáng)客流吸附力，成為 “后主力店”時(shí)代購物中心新寵。

　　繼KKV、調(diào)色師、TOPTOY，更多集合店品牌如飾品集合店ME+、ACC，美妝集合店ONLY WRITE，潮玩集合店X11等快速拓展市場(chǎng)。當(dāng)下，消費(fèi)者更加注重購物體驗(yàn)，整合了全品類、多樣化商品的集合店可以讓消費(fèi)者在有限的空間內(nèi)體驗(yàn)到不同品牌的熱銷尖貨，提升消費(fèi)頻次和店鋪坪效。季內(nèi)更多的品牌集合店被引入商場(chǎng)首層，成為繼“主力專賣店”時(shí)代后的 “后主力店” 時(shí)代中，購物中心新標(biāo)配。

　　“雙減”與全民健身計(jì)劃并行，兒童素質(zhì)教育加體育培訓(xùn)成為新突破口。

　　“雙減”政策下，零售物業(yè)內(nèi)的部分學(xué)科類補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)面臨調(diào)整轉(zhuǎn)型而非學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立雖然也受到需嚴(yán)格審批，但對(duì)經(jīng)營時(shí)間與生源的限制相對(duì)較小。素質(zhì)教培行業(yè)發(fā)展具有較強(qiáng)的可持續(xù)性，正逐漸成為購物中心新興潛力需求業(yè)態(tài)。季內(nèi)，舞蹈培訓(xùn)、體育訓(xùn)練、語言藝術(shù)類的素質(zhì)教育業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。

　　受疫情反復(fù)影響，今年預(yù)計(jì)入市的部分零售物業(yè)推延了開業(yè)時(shí)間。預(yù)計(jì)將有超過21萬平方米的新增供應(yīng)于四季度入市，且均位于非核心商圈。至年末，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總體量有望達(dá)921萬平方米。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“雖然三季度疫情反彈，成都城市經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好，從中秋國慶雙假市場(chǎng)活躍度來看，成都商業(yè)消費(fèi)已呈現(xiàn)積極的回升態(tài)勢(shì)。未來，成都作為消費(fèi)頭部城市，區(qū)域內(nèi)的零售物業(yè)也將以更精細(xì)化的品牌組合、更新的硬件設(shè)施，持續(xù)引領(lǐng)中西部消費(fèi)需求，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。”

　　物流地產(chǎn)市場(chǎng)

　　第三季度無新增供應(yīng)入市，龍泉驛和青白江兩地加速去庫存。

　　雖然自2020年下半年至2021年第三季度，青白江和龍泉驛子市場(chǎng)聚集了全市86%（56.7萬平方米）的新增供應(yīng)，面臨短期集中供應(yīng)壓力。但兩個(gè)子市場(chǎng)卻展示出良好的高標(biāo)庫消納能力，憑借大批新入市且高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)可租賃倉庫，青白江和龍泉驛子市場(chǎng)成為了眾多快運(yùn)、社區(qū)及生鮮電商、傳統(tǒng)電商等大面積倉儲(chǔ)需求租戶的擴(kuò)租及新租首選。同期高標(biāo)庫凈吸納量達(dá)到77.1萬平方米，帶動(dòng)區(qū)域空置率持續(xù)回落。截至第三季度末，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，龍泉驛子市場(chǎng)空置率同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)至8.8%，為近8年最低水平。全市整體空置率也于第三季度降至12.4%，環(huán)比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)平均租金隨之企穩(wěn)。

　　制造業(yè)需求提升，助力成都高標(biāo)庫租戶結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

　　過去，與大型電商以及第三方物流企業(yè)相比，制造業(yè)企業(yè)在成都高標(biāo)庫租賃市場(chǎng)的份額一直較低，2020年制造業(yè)租戶新增需求面積占比僅為3%。而2021年第三季度，包括食品、電子信息、汽車零配件在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)高標(biāo)庫租賃需求顯著抬頭。一方面這與我國制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，向更高附加值、技術(shù)密集型產(chǎn)品發(fā)展的大趨勢(shì)密切相關(guān)。隨著貨品價(jià)值的提升，以及商貿(mào)物流標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的不斷完善，其對(duì)倉儲(chǔ)物流設(shè)備設(shè)施的要求也隨之提高。另一方面，越來越多的大型制造企業(yè)開始將物流業(yè)務(wù)板塊分離，使其成為獨(dú)立運(yùn)營的供應(yīng)鏈服務(wù)商。在市場(chǎng)化運(yùn)作下，更多的附屬大型制造企業(yè)的物流企業(yè)走出廠區(qū)，進(jìn)入高標(biāo)庫租賃市場(chǎng)，從服務(wù)中小制造商、區(qū)域型制造商起家，并幫助其向全國其他區(qū)域拓展，構(gòu)建起跨區(qū)域、多中心的物流銷售網(wǎng)絡(luò)。

　　“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標(biāo)庫應(yīng)用場(chǎng)景”帶來巨大想象空間。

　　隨著“碳達(dá)峰”“碳中和”進(jìn)程加快，近期日趨嚴(yán)格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業(yè)都在積極落實(shí)節(jié)能減排目標(biāo)，探索綠色清潔能源的長期可持續(xù)應(yīng)用。而作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)庫物業(yè)設(shè)施已成為其巨大的應(yīng)用場(chǎng)景之一。

　　目前普洛斯旗下新能源業(yè)務(wù)平臺(tái)——普楓新能源依托普洛斯在全國的高標(biāo)庫資源，充分利用高標(biāo)庫屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目。此外，2021年9月，安博與隆基股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，期望借助隆基在分布式光伏領(lǐng)域的成熟技術(shù)優(yōu)勢(shì)，幫助安博快速推動(dòng)分布式光伏發(fā)電于倉庫設(shè)施的鋪設(shè)應(yīng)用。未來，隨著高標(biāo)庫內(nèi)溫控設(shè)施、自動(dòng)化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，其節(jié)能減排壓力將逐步增大，分布式光伏發(fā)電將為高標(biāo)庫轉(zhuǎn)型清潔能源提供有力保障。另一方面，與集中式供電相比，分布式光伏供電系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，不易受外部電力供應(yīng)波動(dòng)影響。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“隨著高標(biāo)庫內(nèi)醫(yī)藥品、生鮮食品比例的進(jìn)一步攀升，大量恒溫低溫儲(chǔ)藏帶來更高電力需求以及供電安全保障要求，分布式光伏發(fā)電無疑為此提供了全新的解決方案。”

　　仲量聯(lián)行相信，“雙碳”理念在高標(biāo)庫中的應(yīng)用將不止于此，諸如綠色建筑、建材的應(yīng)用也將有效減少高標(biāo)倉庫在建設(shè)和運(yùn)營階段所產(chǎn)生的碳排放，成為倉儲(chǔ)物流設(shè)施可持續(xù)開發(fā)投資的又一新選擇。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc