2021年第三季度，雙減政策的出臺對武漢辦公樓市場產(chǎn)生一定影響，市場整體需求穩(wěn)中有降。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“三季度武漢辦公樓市場雖然受到雙減政策影響，線上教育品牌租賃需求下降，但TMT和服務(wù)業(yè)企業(yè)租賃成交仍保持活躍，并成為穩(wěn)定市場需求的驅(qū)動力。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，上季度入市項目相繼開業(yè)，部分優(yōu)質(zhì)商圈和優(yōu)質(zhì)項目完成調(diào)整，首入品牌數(shù)量呈全年新高，咖啡茶飲和時尚零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　2021年三季度無項目入市。截至9月末，全市甲級和乙級項目共計666.1萬平方米，其中甲級辦公樓體量為229.8萬平方米。三季度無新增供應(yīng)，市場仍然處在持續(xù)去庫存的過程中。

　　雙減政策對辦公樓市場產(chǎn)生一定影響，TMT行業(yè)以及服務(wù)業(yè)需求活躍。三季度末由于雙減政策的影響，前期擴張較迅速的線上教育品牌租賃需求和活躍度均有下降，但服務(wù)業(yè)以及TMT行業(yè)市場活躍度繼續(xù)上升，其中，服務(wù)業(yè)企業(yè)占甲級市場三季度租賃成交量的40％，TMT企業(yè)占比25％，進一步驅(qū)動市場需求。值得關(guān)注的是，三季度在光谷和解放大道板塊錄得多個超過1,000平方米的成交，均來自于服務(wù)業(yè)以及TMT行業(yè)。

　　受到三季度市場整體需求略有下降的影響， 全市空置率環(huán)比上漲0.4個百分點至39.3％，其中甲級辦公樓空置率環(huán)比上升0.7個百分點至32％，乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.3個百分點至43.2％。在租金方面，甲級辦公樓凈有效租金為100元每平方米每月，環(huán)比下降0.1％，乙級辦公樓凈有效租金保持在68.6元每平方米每月。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：從供應(yīng)端來看，今年四季度武漢辦公樓市場將迎來包括綠地中心、光谷慧谷大廈以及光谷科技大廈等多個項目，共計約55萬平方米的體量入市，屆時市場競爭將持續(xù)升溫。此外，短期來看，雙減政策對辦公樓市場仍將產(chǎn)生一定影響，業(yè)主的去化壓力增加。在此背景下，業(yè)主更愿意提供靈活的租賃條件以實現(xiàn)去化，包括提供更長的免租期、更加有競爭力的租金價格等。但新增供應(yīng)將在2022年下半年之后逐漸回落，隨著土地市場政策縮緊，市場的供需關(guān)系將得到修復(fù)，未來空置率有望降低。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　部分優(yōu)質(zhì)項目及商圈完成提檔升級，全市零新增供應(yīng)。2021年第三季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場未迎來新項目入市，全市總存量合計747萬平方米。部分項目及商圈積極改造升級，武廣的“武商里”主題街區(qū)、B館和C館提檔升級完成，宜家薈聚12,000平方米的“薈玩空間”兒童親子主題樂園開業(yè)。同期，武漢天地多家首店開業(yè)，消費氛圍濃郁，未來引流能力將進一步加強。此外，漢口K11購物中心和武漢恒隆廣場品牌不斷上新，市場表現(xiàn)較為積極。漢街萬達廣場于8月31日閉店翻新，將打造國內(nèi)第四家SKP，以期成為武漢新晉的國際時尚藝術(shù)名片，該項目預(yù)計2023年開業(yè)。

　　咖啡茶飲和時尚零售業(yè)態(tài)驅(qū)動需求，武漢首店數(shù)量呈全年新高。從業(yè)態(tài)來看，三季度咖啡茶飲熱度不減，擴張迅速，茶飲品牌茶顏悅色自2020年12月進入武漢，目前武漢店鋪數(shù)量已達到42家；TIMS咖啡、MStand咖啡以及MANNER 咖啡也紛紛布局武漢市場。

　　除了咖啡茶飲，三季度時尚零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)也十分突出，奢侈品牌以及潮流買手店積極在武漢布局落子，武漢首店數(shù)量呈全年新高。恒隆廣場兌現(xiàn)了CELINE、MONETA和Pomellato等多個國際奢侈品牌，同期武廣的B館C館ST.John、Wilson和CanadaGoose相繼開業(yè)，進一步鞏固了武廣商圈作為武漢最高端商圈的地位。此外，武漢天地的LookNow以及Knowin潮流實驗室兩家華中首家潮流買手店開業(yè)，區(qū)域聚集了多個買手店和設(shè)計師店，搭建起武漢天地獨一無二的潮流品牌氣質(zhì)。

　　租金穩(wěn)中微升，承租能力較強的袖珍餐飲和時尚零售業(yè)態(tài)有利于推動租金的小幅上漲。今年第三季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場租金呈穩(wěn)中微升趨勢，全市首層非主力店租金環(huán)比微升0.3％，至384元每平方米每月；空置率為11.2％，環(huán)比降低1％。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：第四季度武漢零售市場將有望持續(xù)升溫。今年年末預(yù)計仍將有6個項目集中入市，新增供應(yīng)合計約70萬平方米，其中萬象城和光谷大悅城均為首次進入武漢。未來三年，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場供應(yīng)將逐年遞增，各個商圈競爭將進一步加劇，新項目多由運營經(jīng)驗豐富的零售物業(yè)開發(fā)商開發(fā)運營。仲量聯(lián)行預(yù)計，此類新項目的入市將加劇核心商圈的競爭，屆時其高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理能力將助力武漢優(yōu)質(zhì)零售市場走向成熟，而缺乏專業(yè)能力的業(yè)主或?qū)⒚媾R更大的競爭和挑戰(zhàn)。

　　注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc